不管是投資什么行業，其實都會計算成本，開支，預期收益，要是收益太少，風險太大，就沒必要做那行的投資。

正因為人們發現投資房產比其他行業更安全更穩定，所以投資房產的人越來越多。即使房價下跌，不僅可以出租，也可以自住，不至于虧得底朝天。

即便是現在買房，也依然會考慮房子是否會增值，考慮房產持有成本，要是以后換房，這套房能不能置換新房？

現在房價基本在1萬多，一套房基本都在100來萬。按一套房子100萬來算，我們可以大約計算一下。

首付款30萬，稅費1.5%就是15000，其他稅比較少就忽略不計吧。裝修成本按12萬計算。

貸款7成：70萬。房貸率按現在的平均值4%，按揭30年，月供3341.91元，總利息503086.54 元。現在的總房價其實是30+70+50.3086+1.5+12=163.8086萬元。

按持有10年計算，首付所產生的利息為：30*4%*10=12萬，

利息和本金共還款3341.91*120=401092.2元，

其中10年的利息為252516.52元，本金還了148575.68元。

10年本金由于不是一次付完，算5年的利息，為14.8575*4%*5=2.97萬元，

10年的物管費2400*10=24000元，

持有成本為12+2.97+2.4+25.25=42.62萬元

如果租出去的話，10年中有2年時間在等接房和裝修，算租出去了8年，每月1600元，8年就是8*12*1600=153600元。

持有成本為12+2.97+25.25-2.4-15.36=22.46萬元

10年后房子要漲到什么樣的價格才不算虧呢？

自住：42.62萬/100萬*100%=42.62%，出租：22.46萬/100萬*100%=22.46%

自住的自己享受了就暫時不算漲價的事情，按出租的來算吧：就相當于10年后，100萬的房子要漲價22.46%，也就是價格為100*（100%+22.46%）=122.46萬元才算保值。

但這僅僅只算了房子本身的保值價格，其實還有通貨膨脹部分，也就是現金購買力的部分。物價在上漲，同樣的錢購買的東西越來越少，就是通貨膨脹。

有關經濟學家表示，過去的20年里，現金的購買力平均每年在減少6.8%。要是再加上這部分的通脹，那就是{100萬*（1+6.8%）-100萬}*10=68萬。

10年持有成本算上通貨膨脹的部分，房價要達到100+22.46+68=190.46萬元。也就是房價基本翻一倍，才算實現了保值。

對于這樣的數字，估計有很多不敢信心，用反推法，過去二十年里，2000年均價2000元每平方米，到2010年均價為4700元，到2023年房產均價9860元。每10年，房價都翻倍了，所以現在買100萬的房子，10年后價格翻倍理論上是能達到的。

現在的樓市，在一二線依然受歡迎，價格也高居不下，未來房子依然很值錢，價格翻倍也是小問題。而三四五線城市，因為產業結構問題，人口問題，可能會出現房價下跌。不管是哪種情況，都需要時間去驗證。