“由于疫情影響，今年生意越來(lái)越難做，公司資金周轉(zhuǎn)不靈，想借200萬(wàn)來(lái)過(guò)渡下，但身邊親戚都沒(méi)有這么多存款可以借得到，想向銀行申請(qǐng)，但我的房還在還房貸，也不知道能不能申請(qǐng)抵押貸款呢，如果可以的話(huà)額度又有多少呢”。家住南山的王先生苦惱著。

像王先生這樣的情況，目前背負(fù)著房貸，但急需用錢(qián)，又不想賣(mài)掉正在還貸的房子，那能否再次進(jìn)行抵押貸款呢？答案是可以的，但前提必須滿(mǎn)足條件。如果房產(chǎn)除貸款金額外還有足夠的剩余價(jià)值，且有金融機(jī)構(gòu)受理貸款申請(qǐng)，則正在還款的房屋可以抵押。

小編了解到，王先生2023年在深圳南山買(mǎi)了一套住宅，首付150萬(wàn)元，貸款250萬(wàn)元。當(dāng)前，按揭余額為220萬(wàn)元，銀行對(duì)該住宅做出評(píng)估，金額為600萬(wàn)元。

那么王先生“二押貸款”的最高可貸額度為200萬(wàn)元，即600萬(wàn)元的7折減去按揭余額220萬(wàn)元。如果該房產(chǎn)為商鋪，那最高可貸金額為80萬(wàn)元，即600萬(wàn)元的5折減去按揭余額220萬(wàn)元。

那么貸款買(mǎi)的房子申請(qǐng)二押貸款需要滿(mǎn)足什么條件呢？

一、抵押房產(chǎn)的要求

1、房產(chǎn)抵押貸款應(yīng)為現(xiàn)有房屋，正在還貸的期房不能抵押。期房一般指在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋；即指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)為止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房。在還貸的二手房只要滿(mǎn)足條件也是可以申請(qǐng)按揭貸款的。

2、銀行要求按揭時(shí)間最低2年。即必須是借款人2年前買(mǎi)的房子，不然可貸金額非常少，這樣就沒(méi)什么意義了。

3、銀行普遍對(duì)房屋本身的年限沒(méi)有過(guò)多的要求，但雖然沒(méi)有硬性要求，但是房齡較高的，抵押物變現(xiàn)能力差的，銀行會(huì)慎發(fā)貸款。有銀行經(jīng)理表示，“不太會(huì)有三四十年以上的房產(chǎn)做二次抵押業(yè)務(wù)，沒(méi)遇到。基本都是三十年以?xún)?nèi)的房子。”

4、借款人選擇的房產(chǎn)除去貸款金額外，還需要有殘值。二押貸款指的是將尚未還清按揭貸款的房子，再次拿去抵押，一般可以貸到的額度是房屋的評(píng)估價(jià)乘以折扣，再減去剩余未還清的按揭金額，一般情況下，折扣系數(shù)為住宅7折、商業(yè)5折。

以江先生為例，二手房購(gòu)買(mǎi)總價(jià)100萬(wàn)，評(píng)估價(jià)100萬(wàn)，首付30萬(wàn)，貸款70萬(wàn)，已過(guò)戶(hù)。大多數(shù)銀行在審批按揭貸款時(shí)，關(guān)鍵是看這套房有多少剩余價(jià)值。

在江先生的案例中，二手房“達(dá)到了房地產(chǎn)抵押貸款的最高比例”，除了房?jī)r(jià)下跌和貶值的風(fēng)險(xiǎn)外，剩余價(jià)值很低。所以作為銀行，很難再授信，也很難辦理房貸。

二、申請(qǐng)人需有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和合理用途

申請(qǐng)二押貸款，首先申請(qǐng)人或者關(guān)系人為企業(yè)主或者個(gè)體戶(hù)，需要持有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)長(zhǎng)要求半年以上，有些銀行的要求則是至少1年。

“營(yíng)業(yè)執(zhí)照持有時(shí)間不足的，可以通過(guò)其他方法證明，企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)時(shí)長(zhǎng)已達(dá)最低要求。”某銀行個(gè)貸經(jīng)理說(shuō)。

二押貸款是銀行推出的經(jīng)營(yíng)性貸款，僅用于企業(yè)或者個(gè)體戶(hù)經(jīng)營(yíng)，流入股市、樓市屬于違規(guī)行為。為了確保錢(qián)被花在刀刃上，銀行在多方面設(shè)置了門(mén)檻。“比如貸款人在申請(qǐng)貸款時(shí)，需要出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照，證明申請(qǐng)人為企業(yè)主或者個(gè)體戶(hù)，還要提交能證明用途的合同、發(fā)票等材料。”某個(gè)貸經(jīng)理表示。并且貸款金額不能直接打給個(gè)人賬戶(hù)，需要打到用于有關(guān)的企業(yè)賬戶(hù)上。

三、優(yōu)先選擇銀行

有的銀行能為正在還款的房屋提供二押貸款，有的銀行要求抵押和“二次抵押”在自己的銀行辦理，有的銀行可能不提供相關(guān)的貸款服務(wù)。所以，如果你想抵押一套正在償還的房子，就必須找一個(gè)合適的金融機(jī)構(gòu)。

除了銀行，小額貸款公司或私人借款人可以為有需要的借款人提供“二級(jí)抵押貸款服務(wù)”。但需謹(jǐn)慎辦理，應(yīng)優(yōu)先選擇銀行，其次選擇金融機(jī)構(gòu)。在尋找金融機(jī)構(gòu)時(shí)，借款人應(yīng)遵循“滿(mǎn)足自身需求，簽訂正式合同，及時(shí)辦理抵押登記或提款登記”的原則，防止不必要的貸款糾紛。

那么如果借款人想用貸款買(mǎi)的房子申請(qǐng)更高額度的貸款有什么方法呢？

如果想獲得更高的貸款額度，可以根據(jù)自己的能力和剩余貸款金額考慮提前還款，在無(wú)債狀態(tài)下重新申請(qǐng)。在剩余貸款金額較小，有一定流動(dòng)資金的情況下，這種“提前還房貸-再次申請(qǐng)貸款”的方式，有助于提高貸款成功率和信用額度。

因此貸款買(mǎi)的房子是可以再申請(qǐng)貸款的，但普遍要求比較高。