【最新】深圳房產(chǎn)過戶給子女,繼承、贈與、買賣哪種最劃算?
【最新】深圳房產(chǎn)過戶給子女,繼承、贈與、買賣哪種最劃算?
【最新】深圳房產(chǎn)過戶給子女,繼承、贈與、買賣哪種最劃算?
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最近遇到不少客戶咨詢,說想把自己的房子留給孩子,但是不知道哪種方式過戶最劃算?
是不是贈與最劃算?恐怕未必。
以老張的咨詢?yōu)槔?/p>
老張想將自己10年前購買的一套唯一的深圳住宅(面積為110㎡,普通住宅),原登記價為人民幣180萬元,現(xiàn)評估價為人民幣420萬元)過戶給兒子小張,當(dāng)然小張名下還沒有房產(chǎn)。
那么老張什么時候以及什么方式將房產(chǎn)過戶給小張最省稅費呢?
算稅費之前,先來理一理稅費有哪些。
首先,個人轉(zhuǎn)讓住宅(無論任何方式轉(zhuǎn)讓)均無需繳納土地增值稅。
其次,根據(jù)2022年7月1日實施的《中華人民共和國印花稅法》,不再征收印花稅。
第三,教育費附加稅,城市建設(shè)維護(hù)稅、地方教育附加稅,統(tǒng)稱為增值稅附加,合計為增值稅的12%,實際上增值稅及增值附加稅的總稅率是5.6%。凡是有增值稅的,均會有增值稅附加,反之亦然。為簡化計算,暫且忽略增值附加稅。
第四,就住宅而言,主要涉及三大稅種:契稅、個稅和增值稅。為計算方便,本文所列計算基數(shù)均為概數(shù)。
第五,如涉及繼承、贈與【最新】深圳房產(chǎn)過戶給子女,繼承、贈與、買賣哪種最劃算?,還可能產(chǎn)生公證費。
第六,其它諸如登記費、工本費等小費用,暫且忽略。
小張要將房產(chǎn)過戶自己名下,有四種過戶方式可供選擇:
一是老張百年之后由小張繼承,二是贈與,三是直系親屬買賣,四是正常買賣。
我們分別來算一算。
一、繼承方式(無需審查購房資格)
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小結(jié):
1、因子女繼承父母名下房產(chǎn)屬于法定繼承,故無需審核小張是否具有購房資格。
2、繼承方式過戶住宅時,免征繳納增值稅、個人所得稅、契稅,僅需繳納公證費。
而根據(jù)《廣東省發(fā)展改革委、廣東省司法廳關(guān)于調(diào)整公證服務(wù)收費有關(guān)問題的通知》(2022年1月1日施行)附表,每套居民房產(chǎn)繼承、遺贈的公證事項費用總額不得超過1萬元。
因此,小張繼承老張名下住宅,僅需繳納1萬元公證費。
二、贈與方式(需審查購房資格)
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小結(jié):
1、 贈與分直系親屬贈與和非直系親屬贈與兩種。
2、這里的直系親屬,主要指被稅務(wù)認(rèn)定的直系親屬,包括配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及直接撫養(yǎng)、贍養(yǎng)義務(wù)人之間。注意,“兄弟姐妹”也包括在內(nèi)(雖然其并非法律意義上的直系親屬),直接撫養(yǎng)、贍養(yǎng)義務(wù)人主要指繼子女、繼父母。
3、兩種贈與的區(qū)別是:直系親屬贈與免征增值稅、個人所得稅,只需繳納3%契稅;而非直系親屬贈與視同買賣,增值稅、個人所得稅都正常繳納,即所有稅費與正常買賣相同,且比正常買賣多一項公證費。
4、與遺贈和繼承不同,贈與均要求受贈方具有購房資格(符合當(dāng)?shù)叵拶徴撸?/p>
5、贈與時,作為契稅繳納基數(shù)的過戶價為評估價,而非原登記價。
6、贈與過戶要求提前辦理公證手續(xù),支付公證費,除了遺贈的公證費實行單套住宅1萬元的上限管理外,其他贈與方式均按照《廣東省實行政府指導(dǎo)價管理的公證服務(wù)收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)表》據(jù)實計算。
因此,老張將住宅贈與小張屬直系親屬贈與,辦理過戶時,可免征增值稅、個人所得稅,僅需按評估價的3%繳納契稅12.6萬元,并需另繳公證費2.56萬元。
三、正常買賣方式(需審查購房資格)
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小結(jié):
1、因老張的住宅屬于滿五唯一免征個人所得稅、增值稅的情形,故正常買賣僅需繳納契稅,過戶稅費為6.3萬元。
2、假設(shè)老張的住宅不屬于滿五唯一情形,則正常買賣需繳納個人所得稅和契稅(增值稅因滿五年普通住宅而免征)。
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四、直系親屬買賣方式(需審查購房資格)
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小結(jié):
1、直系親屬買賣與正常買賣不同的是,可按原登記價過戶。
、因老張的住宅屬于滿五唯一免征個人所得稅、增值稅的情形,故直系親屬買賣僅需繳納契稅,過戶稅費僅為2.7萬元。
五、結(jié)論
最后以老張的咨詢?yōu)槔?/p>
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因老張的住宅屬于家庭滿五唯一免征個人所得稅、增值稅的情形,從附表可得,繼承僅需繳納公證費1萬元,而贈與、正常買賣、直系親屬買賣過戶產(chǎn)生的稅費分別為15.16萬元、6.3萬元、2.7萬元。
即這套滿五唯一的住宅過戶稅費從低到高排列為:繼承
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