無權處分與善意取得

夫妻共同共有及其他法定共有房屋僅登記在其中部分共有人名下，未經占份額2/3以上的按份共有人或全體共同共有人同意的登記人，或者依法律規定或合同約定非屬實際權利人的登記人，擅自以自己名義處分房屋的，除非受讓人受讓該房屋時系善意且支付了合理的價格并辦理了轉移登記，否則不發生買受人善意取得的法律效果。

【相關法律風險提示】

（1）購房人應與房屋登記的產權人簽訂合同，并及時辦理過戶手續，盡量避免無權處分情形發生。與房屋共有人之一簽訂房屋買賣合同，即使該部分共有人對權利瑕疵承諾擔保，亦非合同得到順利履行的保障，合同亦可能因無權處分而無效。

（2）與登記的產權人簽訂房屋買賣合同，有必要留意是否為夫妻共同財產的性質，是否存在其他權屬爭議；與非登記的產權人簽訂房屋買賣合同，必須考察房屋的共有及授權情況，以避免合同效力之爭。交易時僅看房產證且實地看房【房屋買賣合同疑難糾紛實務要點及法律風險提示（五）】，而未去相關部門查驗房屋資料，尤其在權屬有爭議，賣方急于脫手的情況下，此交易可能會被法院認定買受人"在查明房屋共有權利人問題上，主觀心理持放任狀態，不構成善意第三人"。實踐中的"相關部門"，不僅指房管部門，在交易標的為買賣按揭房屋情形，為避免可能產生的法律風險，建議買受人到貸款銀行查詢貸款合同載明的共有權人。

（3）夫妻一方作為無權處分人在售房合同失效的情況下，理論上及實踐中存在這樣的爭議：產生的是締約過失責任還是違約責任？合同無效時定金返還或者是違約雙倍賠償？因違約責任產生的夫妻一方返還、賠償責任是否作為夫妻共同債務？實踐中均存在不同的判例。

（4）在取得夫妻關于共有房屋轉讓的書面同意時，應對涉及的房屋位置及面積明確約定，以免事后產生誤解。實務中，就存在此種情況，丈夫簽字同意"此房同意轉讓"，但對離婚約定給妻子的一套，和離婚時未約定權屬的另外一套未予區分，恰恰轉讓的就是后一套，法院判決認為授權不明，依法由被代理人向第三人承擔民事責任，故房屋買賣合同有效。

（5）基于不動產登記簿的公信力，法律賦予不動產登記簿善意保護制度，不動產交易的第三人基于對不動產登記簿公信力的信賴，而取得的不動產物權受法律保護，不需要其他權利人的追認。故購買登記簿上的產權人已死亡的房屋，買受人應對遺產繼承人做調查了解。

（6）房產共有人之一雖因故暫時意志不清，但在未被認定為無民事行為能力或限制民事行為能力人之前，其近親屬作為代表出售共有房屋，買受人仍存在合同無效導致購房目的落空的風險。

（7）作為買賣合同標的的房屋因拆遷而未辦理過戶手續，買受人起訴要求就安置房辦理過戶手續時，最好在訴狀中予以特別明確，以防止判決執行的困擾。

（8）就產權人已過世的作為遺產的房屋設定買賣，買受人應當對產權人法定繼承人及簽約人的受權情況作必要了解，同時有中間人或見證人，對所有授權委托情況要進行核驗，并保留相關查驗記錄，保留付款憑證做到有據可查，以避免在無權處分情形時被認定存在重大過失而不構成表見代理，以致影響買賣合同效力。

（9）購買他人出售的單位房改房，應對房屋產權狀況做了解，是部分產權還是完全產權，是否附加產權限制條件，能否上市交易。產權是否過戶是無權處分情形認定房屋買賣合同是否有效的關鍵條件之一，此亦房改房買賣未經共有人同意導致合同無效的常見原因。

（10）作為夫妻共同財產的房改房，如未經全部產權人同意而購買，即使經歷數年，如無表見代理的特征，依然存在買賣關系無效的風險。

（11）父親單獨將名下房改房屋以合同形式賣給兒子，有書面協議，有父親曾經打的借條，有兒子提供的現金借款單，有證人。在父母離婚期間，該合同仍有可能會因無權處分而無效。案見上海二中院（2007）滬二中民二（民）終字第920號"華某與嚴某房屋買賣合同糾紛"。

（12）處分共有房屋未經授權導致合同目的落空，定金條款因無權處分人的承諾而有效，應視為無權處分人的個人行為，該無權處分人可能需承擔締約過失責任或違約責任。

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