中國唯一能跟上房價(jià)漲幅的是二手房的中介費(fèi)

大家經(jīng)常抱怨房價(jià)漲幅太快，工資漲幅永遠(yuǎn)跟不上房價(jià)的漲幅。不過并不是每個(gè)職業(yè)都是這樣的，二手房的中介費(fèi)是按照比例收取的，基本上是跟房價(jià)的漲幅一樣，甚至有時(shí)候比房價(jià)漲幅還快。

目前一二線城市二手房中介費(fèi)用收取是購房總額的2%-3%之間，這個(gè)比例基本上五六年沒有發(fā)生變化了。而在這五六年期間一二線城市房價(jià)已經(jīng)漲了幾輪了。我舉個(gè)簡單例子：五年前房子總價(jià)基本在200萬左右，中介費(fèi)按照2%-3%收取，就是4萬-6萬，五年后隨著市場(chǎng)房價(jià)的漲幅，房子總價(jià)基本保持在400萬左右，中介費(fèi)依然是按照2%-3%收取，收取比例沒有增加，但是實(shí)際收取的金額是8萬-12萬，中介費(fèi)用漲幅100%,基本上你所在城市的房價(jià)漲幅了多少，中介費(fèi)用就漲幅了多少。

在這五年的時(shí)間內(nèi)，

中介提供的服務(wù)內(nèi)容有增加嗎？沒有！

中介提供的服務(wù)難度有增加嗎?沒有！

中介提供的服務(wù)成本有增加嗎？沒有！

…………

我就不做判斷了，大家可以自己思考一下，中介費(fèi)用是否合理。

中介費(fèi)的本質(zhì)是信息撮合費(fèi)和代辦手續(xù)的服務(wù)費(fèi)

中介的服務(wù)內(nèi)容基本分為兩方面：

第一方面：信息撮合費(fèi)：中介憑借其對(duì)房源壟斷的優(yōu)勢(shì)，依據(jù)你自身對(duì)房屋需求提供合適房源，并撮合買賣雙方成交的費(fèi)用。

第二方面：代辦手續(xù)費(fèi)：購房手續(xù)漫長繁瑣，購房者往往一生只購一次或兩次房，所以委托中介代辦一系列手續(xù)和流程。

在這兩方面的服務(wù)內(nèi)容中：代辦手續(xù)費(fèi)簡單來說就是“跑腿費(fèi)”，在中介費(fèi)中占比其實(shí)不高，業(yè)主自己買賣過一次房，基本上也就掌握，就算沒買過房子，在網(wǎng)上學(xué)習(xí)一下流程也基本可以辦理。

還有一種方法可以驗(yàn)證一下代辦手續(xù)費(fèi)占比，大家可以到中介門店簡單咨詢一下就知道。如果買賣雙方不通過中介達(dá)成意向，自己簽訂合同委托中介代辦手續(xù)，需要多少錢？一般而言：小的中介收取的手續(xù)費(fèi)1000元左右，大的中介收取手續(xù)費(fèi)是2000-5000元，這與幾萬中介費(fèi)相比差距很大。

所以中介費(fèi)的核心無非是中介通過壟斷房源得到的優(yōu)勢(shì)，讓你沒法繞過中介公司達(dá)成交易，這也是你支付中介費(fèi)的主要依據(jù)。因此砍價(jià)手段應(yīng)該圍繞這一重點(diǎn)進(jìn)行展開。

干貨：如何和中介進(jìn)行砍價(jià)博弈，讓中介費(fèi)回歸合理價(jià)位的談判技巧。

下面我將詳細(xì)介紹和中介博弈手法，大家抓緊點(diǎn)看并收藏下來，有可能會(huì)被中介舉報(bào)封殺。

第一招:了解你所在城市的中介費(fèi)用合理價(jià)位

在砍價(jià)之前，你首先必須要清楚中介費(fèi)的合理點(diǎn)數(shù)，才可以有目的的進(jìn)行砍價(jià)，并根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整談判策略，才能最終達(dá)成砍價(jià)的目標(biāo)。

目前中介公司中介費(fèi)的對(duì)外報(bào)價(jià)和實(shí)收價(jià)格是有差別，每家公司會(huì)根據(jù)自身成本情況調(diào)整實(shí)收費(fèi)用比例。首先大型連鎖中介公司的中介費(fèi)用讓價(jià)幅度很小，L家、我A我J這種大型中介的還價(jià)余地在0.5%左右。例如你房子中介費(fèi)報(bào)價(jià)是2%，最低砍價(jià)能砍到1.5%，而雜牌中介門店，因?yàn)槌杀驹颍€價(jià)余地比較大，你這套房中介費(fèi)報(bào)價(jià)是2%，最低砍價(jià)能砍到1.0%。具體砍價(jià)點(diǎn)數(shù)還要根據(jù)城市和談判的情況有輕微變化，這個(gè)你要自己掌握。

第二招:與業(yè)主接觸前，一定要敲定中介費(fèi)用大概價(jià)格

很多購房者喜歡先約房主談房子的價(jià)格，等萬事敲定以后再和中介談費(fèi)用，這樣的談判砍價(jià)邏輯是錯(cuò)誤。你自己想一想，你費(fèi)了九龍二虎之力把所有事情都和房主談妥了，最后你會(huì)不會(huì)為了中介費(fèi)沒談攏就不買房了，顯然是不會(huì)的。中介都確定了你的購買意向了，怎么會(huì)再給你降價(jià)了？？？

所以正確的順序是，把房主約談之前先和中介門店確定中介費(fèi)用，一直談到自己滿意的心理價(jià)位再約業(yè)主談，否則就換中介門店談，這樣主動(dòng)權(quán)是在你手上的，砍價(jià)余地就非常大。

第三招:通過中介門店競爭，達(dá)到砍價(jià)的目的。

目前所有城市的二手房市場(chǎng)基本都是充分競爭市場(chǎng)，很少房主的房源是只委托一家門店進(jìn)行銷售的，因此一套房源可以在各家中介門店掛牌，也可以說各家中介門店都有房源的銷售代理權(quán)。

這時(shí)候你要充分利用中介門店之間的競爭，來達(dá)到砍價(jià)的目的。具體操作方式：你可以首先詢問幾家?guī)憧捶恐薪殚T店是否有你中意房源的信息，如果門店有房源信息，說明這家門店是有你中意房源的銷售代理權(quán)的。這時(shí)候你要求幾家門店對(duì)中介費(fèi)進(jìn)行報(bào)價(jià)，選擇報(bào)價(jià)最低的幾家進(jìn)行壓價(jià)甄選。

第四招:巧妙利用老客戶優(yōu)惠，達(dá)到砍價(jià)的目的。

如何你是換房客戶或者是通過中介購房的客戶，再在同一家購買房屋時(shí)候都是有老客戶優(yōu)惠的，最高能達(dá)到中介費(fèi)減半征收。

如果你砍價(jià)的幅度還沒有老客戶優(yōu)惠多，你就要巧妙利用這個(gè)老客戶優(yōu)惠政策，盡量到有老客戶優(yōu)惠的店鋪進(jìn)行選房，如果看中的房源可以詢問這家店鋪是否有銷售代理權(quán)，盡量在有優(yōu)惠的中介門店進(jìn)行成交。

第五招:中介門店的中介費(fèi)都是可以砍價(jià)的，直接和店長談價(jià)格。

一開始你如果砍中介費(fèi)時(shí)候，中介人員都會(huì)說公司規(guī)定，不可能降價(jià)。你千萬不要相信，你要堅(jiān)信這世上所有的中介門店都是可以砍價(jià)，所有的中介費(fèi)都是可以降的。中介人員只是利用你的信息不對(duì)稱，讓你誤以為中介費(fèi)不能降，從而賺錢高額回報(bào)。

另外你要清楚砍價(jià)點(diǎn)數(shù)是沒有掌握在帶你看房的中介人員，基本掌握在中介門店的店長身上，所以你不要和中介人員浪費(fèi)時(shí)間，他是沒有權(quán)利做打折的承諾的，你直接和店長接觸，表示你對(duì)這個(gè)房源有意向，最低能給多少點(diǎn)數(shù)。

第六招：在談判關(guān)鍵時(shí)候，拋出問題

在和店長談好折扣之后，還有第二次砍價(jià)機(jī)會(huì)，就是和業(yè)主基本談好但是還沒有全部談好的關(guān)鍵時(shí)刻，你可以以“業(yè)主要價(jià)和預(yù)想相差太大，要求降低中介費(fèi)，否則就不想談了。”為理由和中介再次砍價(jià)，一般而言對(duì)于幾乎要成的單子，中介門店會(huì)做出輕微的讓步，但是你談判時(shí)候態(tài)度一定要堅(jiān)決，不能給中介門店看出破綻。

最后我提醒大家，不要一味追求中介費(fèi)的低價(jià)，中介服務(wù)也是非常重要的。

我是從業(yè)15年的資深專業(yè)地產(chǎn)分析師，不為流量折腰，只發(fā)布專業(yè)、客觀、中立的房地產(chǎn)知識(shí)，希望得到專業(yè)購房知識(shí)，避免購房陷阱的請(qǐng)關(guān)注我。

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