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1.7月下旬，貝殼提交IPO申請，讓人們看到房產交易市場這一萬億級金礦。貝殼和鏈家的創始人左暉，曾在2023年新經紀峰會上稱：

新房市場未來5年會從15萬億萎縮到12萬億甚至會更小，而二手房市場會從六七萬億增長到10萬億。二手房的春天可能才剛剛開始！

2、近期熱播的《三十而已》，劇中女主顧佳住的大平層豪宅，三室大橫廳、大陽臺，俯瞰黃浦江.....，這些鏡頭可能是很多人的夢想。近兩年西安樓市大橫廳、大陽臺也在逐漸增加，這種闊綽已經已經成為西安人居潮流...

那么通過西安的二手房市場、新品迭代等現象，西安購房者應該如何買房？

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豪宅|交易

西安真豪宅二手交易單價8.1萬元/㎡，僅中介傭金就81萬

8月2日，西安二手房市場出現了爆出一則炸彈新聞,位于高新路南段的中大國際九號，一套332.6㎡的二手房以總價2700萬元成交，成交單價81179元/㎡，成為西安樓市目前二手房市場史上成交最高價。成交傭金收入81萬元。

據二手房中介顧問稱，中大國際二手房成交，并不是第一次。2023年7月份就以總價1706萬成交了一套237㎡戶型，單價72000元/㎡，時隔一年二手房價格上浮9100元元/㎡。2023年中大國際首次開盤時價格均價約40000元/㎡,2023年4月清盤時均價約55000元/㎡，整個銷售周期2年時間。由此可見從首次入市價到現在的二手房成交，4年間房價漲幅100%。

豪宅不僅僅是地段，品質豪才是真的豪

豪宅一直都被多數人仰慕，只有極少數人擁有的城市稀缺產品。中大國際自2023年入市以來，一直都是西安樓市中豪宅樓盤旗幟， 其所處的高新區最核心地段高新路南段的位置，而且樓下就是10萬㎡中大國際高端購物廣場，還有項目自帶的五星級酒店和一棟寫字漏，近鄰高新一中和地鐵六號線，項目從內到外都透著奢豪，也是高新區乃至全西安的標桿性建筑。

高端住宅每一筆買賣交易都少則幾百萬，多則成千萬上億元人民幣。但是從目中程度上來說，也能折射出西安樓市的發展規律。大多數人所熟知的西安豪宅都集中在曲江和高新，但隨著城市發展，其實現在每個區域都有高端項目的存在。而且在房價不斷上漲的樓市環境下，豪宅市場的二手房交易也逐漸增多，而且非常引人注目。

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豪宅|市場

超600萬/套的豪宅購房客，迎來換房潮

從西安今年前7個月56套豪宅的二手房成交情況來看，雖然只是部分高端項目的交易數據，但是從中能看到豪宅市場的一些現象，同樣是住宅產品，發展規律有相似之處。

今年前7個月成交56套總價超600萬/套的高端二手房，大多數都是在2010年左右入市及交房的項目，也就是說項目已經有10年的歷史，在近幾年科技住宅的沖擊下，大部分項目居住功能已經被優化，且升值潛力已經達到中高峰值，此時老房子二次投入交易，比較符合二手房市場發展規律。

二次交易的項目主要集中在曲江、高新、浐灞，也是西安房地產市場高端項目最早開發的區域，經過近10年時間的區域發展成熟，及新一代高端項目的迭代，高端項目購房者也到了進行再次換房的階段。此現象也與普通住宅二手房市場比較相似，因此就出現了近兩年高端項目頻繁投入二手房市場交易的高峰階段。

豪宅新品迭代，內核品質是產品升級關鍵

從已經成交的二手房市場的高端項目產品來看，已經成交的高端項目以城市核心區資源型豪宅為主，面積區間主要集中在250—350㎡之間，成交總價主要集中在650萬—1350萬之間，以聯排、疊拼、大平層、頂/底躍低密產品為主力。

但是隨著城市空間的不斷拉伸擴張，城市生態資源的不斷治理及環境的改善，近年新入市的高端項目已經向城市邊緣區域發展，占據不可復制的城市山水資源，逐漸發展起來的高端低密產品，城市濱水資源和戶型面積的尺度不再是豪宅的定義標準。智能化的植入、精裝修標準、更優質的物業服務和稀缺性等成為豪宅競爭的主要考量因素。

豪宅投資價值，遠大于普通住宅

從投資回報率來看，已經成交的高端住宅價格從曾經購入價格，到目前的二手交易價格，單價已經上漲3—4倍，相當于總價也也上漲了3—4倍。升值價值與普通住宅升值價值相當。

但是從成交的56個高端項目裝修來看，其中以毛坯項目二次投入交易的房源占到61%，以精裝二次交易的房源占36%，簡裝房源占3%。

如果以裝修情況來進行區分自住與投資劃分，就可看出，投資性是高端購房者曾經購買的主力因素，已經裝修的自住兼投資型購房客的僅次于純投資型，由此可見對于高端房源的投資客遠遠大于自住型購房客。

此種現象完全與普通住宅購房客和投資客相反，因此，不得不承認高端稀缺型產品投資客，10年前對房地產市場的信心及樓市發展眼光，是普通購房者所不可企及的。

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樓市|規律

10年房價上漲規律，再次證明房價還有上浮后勁力

如果說10年前，高端購房者對尚處于發展起步階段的西安樓市滿懷信心，并且現在嘗到了房產升值所帶來的甜頭，通過房產投資賺的盆滿缽滿。那么現在的購房者就要對10年后的樓市進行預判，并以此來修正目前的買房策略。

西安樓市在經過2008年金融危機影響蕭條之后，2010年左右才開始逐漸恢復，普通住宅價格均價在4500元/㎡—5500元/㎡左右；高端低密產品價格在8500元/㎡—9500元/㎡左右，高端產品價格是普通住宅價格的約2倍。和目前在售高端項目均價30000元/㎡，是普通住宅15000元/㎡均價的2倍價格差基本相同。

可見隨著時間的推移，房價始終處于上漲的過程中，雖然項目品質、產品形態、地段環境、周邊配套等都在不斷的升級和優化，普通住宅與高端住宅的價格規律卻始終沒有變化。這可能是市場經濟規律的作用，卻是事實存在的，而且也是經過時間檢證過的，是每一個購房者不得不面對的現實。

雖然在2023年之后，為了抑制房價快速上漲，每年都會發布各種類型的調控政策，表象是要控制房價上漲，但實際促成了房價快速上漲。尤其是以限制家庭購房套數，直接抑制了炒房性質的購房客，支持剛需購房客買房。

但從目前的情況來看，凡登記樓盤普通家庭數量遠遠多于剛需家庭，換房的購房者成為目前樓市買房的主力。因此對于具有多套房產的家庭來說，要想再買房，就得出售已有房子，來換取“房票”。這也是近幾年二手房市場活躍的主要原因。

在“房住不炒”基調下，更需要用發展的眼光看待樓市

在國家“房住不炒”樓市基調下，隨著7月份上半月深圳、杭州、寧波、南京等地相繼發出加碼調控、7月24日10城“房地產座談會”，在銷售監管上，以更加嚴厲、更加徹底的方式，嚴控房價上漲，打擊炒房。

在購房成本越來越大，購房條件越來越嚴苛的現行政策調控下，對炒房客關上了大門。賣已有房產換取“房票”，進行一次到位的購房者也會隨之增多，就促成了一二手房價格倒掛現象持續升溫。

那么對于目前購房客戶來說，自住是最重要的購房目的。在學區資源、軌道交通、環境配套等生活條件相對完善的區域買房，只不過是買房條件的選擇要素。如果說經濟實力是購房的最基礎且根本條件，那么具有超前購房眼光，才是每一個購房者應具備的買房技能。

城市擴張，樓市升級，豪宅規律將引領樓市風向標

在目前西安樓市環境下，新項目越來越偏離主城區，房子的最基本居住功能，已經被2023年以后所興起的科技住宅所升級。

智能化、科技化、生態化住宅將是未來幾年發展主要方向，比如目前西安的高端住宅雁棲·玫瑰園、融創曲江印、金茂府、融創海逸長洲、自然界·河山、源邸壹號、榮民捌號等西安眾多豪宅項目，無一不是科技、智能、生態化為主要核心價值。因此，不管是普通購房者，還是城市塔尖購房人群，只有用發展的眼光去看待樓市，才能夠理性的在城市新區買到最具潛力價值的房子。

在樓市調控政策的大環境引導下，雖然房價短期大幅上漲的可能性不大，但是小幅上漲趨勢可能是未來房價走勢的必然。因為城市發展必然會導致城市空間的擴大，引來更多人口的注入，及更多產業的落地，也必將在經濟發展的催化下促使房價上浮。

買房、賣房這一亙古不變的規律依然不會衰竭，因此用發展的眼光、發展的房價上漲規律來對待現在的西安樓市，遇到滿意的房子還是要盡早購買。另外，根據西安10年來的房地產發展規律來看，豪宅聚集的區域往往是升值潛力比較大的區域，這個不成規律的潛規律在高新區、曲江一期已經得到驗證。

我們不主張炒房，我們倡導自住型購房！但是，不得不正視樓市的發展規律和炒房客的敏銳嗅覺，用發展的眼光去選擇承載著幸福生活的房子。