很多次，飛哥都聽到購房者說，“今年內環的新盤也太少了吧！”

事實上，內環供應一直是緊缺的。但相比往年，今年的內環供應量其實算多了。

光是1-10月，內環新房供應量就已經遠超去年總值。且根據接下來七批次（網傳還有八批次）的預測，內環還有多個10萬+新盤入市，今年內環供應量很有可能會登頂近10年來的“峰值”。

之所以會讓大家產生內環“缺房的錯覺”，是因為內環新盤都集中在年初那一波了，導致年中好幾個批次內環幾無供應。

而且，“擠牙膏”式的放量，也導致內環內的新盤熱度居高不下。

像寶珀公寓、天匯世紀璽，原先都說很多硬傷，但也都觸發積分了；

瑞虹九期、招商虹璽、仁恒海上源，更是一期比一期賣得火！

前面6個批次統計下來，內環一共推出15盤（部分新盤重復加推），其中12盤觸發積分，入圍均分已經達到了約71.56分。

而平均認購率更是高達325.7%，每一套房都有超3人在搶！

供應少，入圍門檻高！這就能夠理解，為何這么多人在說內環難買了！

所以，有志于入住內環的伙伴們，接下來的內環項目盤點，可要提前關注起來。

今明年內環內的置業機會，43盤，都在這里了！

乍一眼看下來，內環的新盤量還挺多的，但實際上，很多都是“殺時間”的老地塊，比如黃浦眾多大型城市更新項目，能不能及時入市，還得看開發商的“進度表”。

這樣盤下來，值得伙伴們等的內環新盤可能就不算多了！

1.靜安：蘇河灣大體量城市更新

整體而言，靜安區的新盤供應，西藏北路是主力軍，即集中在蘇河灣北岸。

隨著三批次中興路2幅宅地出讓，更多的頭部開發商進駐，這里的城市更新步伐將進一步加快。由于板塊內的城市界面不是很理想，因此高預算中低分人士可以重點關注此板塊。

而高分人士買靜安，則可以重點關注老靜安新盤，作為真正的貴胄之地，供應一直比較少，需要把握機會。

1.鴻印里

據悉，鴻印里將推出建面約110-225㎡2-5房，預計七批次入市。

最新戶型圖發布：（戶型圖僅供參考，最終以開發商發布為準）

靜安72街坊地塊地塊基本信息：

地塊性質：商住辦

建設用地范圍：西臨江寧路，北臨昌平路，南近康定路

占地面積：29038.5㎡

總建筑面積：198607.75萬㎡，地上建筑面積約12.2萬㎡，包含約57,708㎡的純住宅

規劃圖：

項目包括一幢180米的超高層辦公樓，6幢高層住宅，以及11 幢風貌保護建筑，住宅套數約350-400套，以大戶型為主。

目前住宅部分已出地面，項目的售樓處已經建成，內部正在裝修，實景如下：

可以想見，作為老靜安接下來為數不多的新房住宅項目，想必鴻印里價格也不會過于低，入市之后應很搶手，高分人士可做準備。

2.靜投73地塊

73街坊共分為南北兩塊，是老靜安為數不多的純住宅地塊，中間被南草坪花園隔開。

項目南地塊是低密度住宅部分，將興建聯排別墅。

北地塊共有5幢高層住宅，地上用地面積16019.4平方米，建筑面積113448.3平方米，容積率4.52，綠化率35%。

據悉，北地塊主力戶型為建筑面積約104-270㎡2-4房。

北地塊效果圖如下：

3.珠江·安康苑

靜安內環珠江·安康苑，堪稱內環少有的百萬方更新大城。

這里不光有住宅，更有甲級辦公+璞系高端酒店+海派風貌建筑群，完全可以用魔都新一級地標來形容。

整個珠江·安康苑項目東沿安慶路分為南北兩區共六個地塊，城市綜合體的恢宏規劃是靜安區唯一可規模開發的區域之上僅存的想象空間，珍貴程度不言而喻。

項目一期均價12.88萬/㎡，開盤就火速售罄。如今二期待入市，將推205套建面約140-260㎡精裝3-4房，都是大平層，對于高端改善客群具備相當吸引力。

附戶型圖：

5.華發仁恒蘇河世紀

華發仁恒蘇河世紀也是不折不扣的熱盤。

項目一期取證304套房源，吸引了952組認購，入圍分68.8分，開盤當日售罄！

二期會推出項目約238㎡大戶型，適合高端改善。

網傳建面約238㎡戶型圖

華發仁恒蘇河世紀樓棟分布：

華發仁恒蘇河世紀，眺望蘇州河，地理位置得天獨厚，一線水景飽覽城市天際線的壯麗。

同時，外立面采用鋁板和玻璃幕墻，超大窗墻比將景色盡收眼底。

作為國企華發股份與實力外企仁恒置地強強聯合的住宅產品，華發仁恒蘇河世紀值得的產品力值得信賴。

7.龍盛福新里

龍盛·福新里也是蘇州河畔的濱水大宅，由三棟高層及三棟疊加別墅組成，呈現南低北高低密度布局，僅143戶，2.18低容積率，這在市中心是極其稀缺的存在。

之前開過一期，全部是高層，均價約13.6萬/㎡，套均價3500萬+，首開即罄。

整個社區人車分流設計，配置約1000平藝術活動空間和約2800平豪華會所。

外立面采用進口石材，搭配金屬板和中空玻璃，質感飽滿，典雅高貴。

入戶設置雙層挑高豪華大堂、精裝地下車庫。

據悉，項目還有24席建面約402~447㎡疊墅待加推，由于最為靠近蘇州河岸，可以靜享濱河景觀，產品十分優越。

再加上項目3公里商業圈中，即涵蓋了人民廣場、外灘、陸家嘴、靜安寺、新天地、南京路商業街等市區豪華商圈，地段也很出眾。

居于此處，未來能享受到的城市發展紅利，不言而喻。

2.楊浦&普陀：內環“洼地”，千萬級進駐內環

在浦西中新心城區中，楊浦和普陀經常會拿來做對比。

首先，它們都是最早的一批“城市副中心”，五角場、真如積蓄了十幾年的發展勢能，承載著北上海、西上海的核心的城市功能；

其次，它們的城市肌理有很多相似之處，人口密度高，老公房扎堆，同樣面臨著城市更新的機遇和挑戰；

最關鍵的是，它們的新房價格差不多在同一梯隊，相比其他城區來的更具性價比。

典型的表現就是，預算1000萬左右，即可以拿下內環百平左右3房，而且積分不會要求特別高。

不像黃浦、徐匯、靜安，預算增加的同時，積分也要高個10分左右。

因此，楊浦&普陀對于千萬級改善人士進駐內環而言，無疑是更加友好的。

不過，若要細致比較楊浦內環和普陀內環的話，那從規劃潛力和定位來看，楊浦要略勝一籌。

楊浦內環即東外灘，堪稱整個楊浦的精華所在。

在“一江一河規劃”中，東外灘和北外灘一樣，屬于后發型選手。尤其是東外灘作為黃浦濱江沿岸少有的科創研發規劃重地，潛力不言而喻。

最近的互聯網大廠美團、B站、字節跳動紛紛拿地建總部，總市值超4萬億，看得出來，楊浦互聯網產業集聚效應日益凸顯。

同時，楊浦現在也集合了瑞安、仁恒、保利、金隅、上海城建、楊浦城建等一眾頭部品牌開發商，合力打造高品質居住組團，楊浦的居住環境和城市界面，將很快得到改善。

楊浦內環新盤目前主要集中在江浦、鞍山。

江浦板塊今年供應不斷，從仁恒海上源到金隅外灘東岸，再到接下來的保利越秀和樾天匯、上海建工&保利江浦地塊，人氣越來越高。

而鞍山勝在靠近瑞虹，大連路過去就可以享受到高端的商業配套。在去年保利天匯火熱入市之后，鞍山寂靜了大半年，新盤預計第七批次和大家見面，積分可能也要比江浦高出不少。

1.金隅·外灘東岸

金隅·外灘東岸一期于8月3日開盤選房，1009組認購，692組入圍，入圍積分70.62分，270套房源毫無懸念全部售罄！

項目二期即將來襲，將推建面約99-146㎡3-4房，共396套房源，上期均價11.5萬/㎡。

二期樓棟示意圖：

全套戶型圖如下：

2.保利越秀和樾天匯

保利越秀和樾天匯是今年7月剛拿的地，動作很快，日前展廳已正式開放。

項目住宅規劃為8幢14-17F高層產品。建面約95-165㎡3-4房，其中建面約95㎡3房2廳2衛共544套；建面約165㎡4房2廳3衛產品80套。房地聯動價11.5萬/㎡。

戶型圖曝光（僅供參考，最終以開發商發布為準）：

3.中海海上和集

項目規劃6棟9-27層住宅+1棟8-14層保障房+4棟5F辦公+部分商業以及配套用房，容積率3.44。

產品面積住宅約99㎡、145㎡、175㎡；獨棟企業公館 1000-1300㎡。

從體量來看，項目可能是楊浦近期最大的供應。從公示方案可以看出來，地塊比較規整，且有著較大的樓間距，沿街商業及配套圍合在小區周邊。

4.瑞仕云曜璟庭

瑞仕云曜璟庭和中海海上和集隔路相望，該地塊由上海城建預去年摘得，成交樓板價68100元/平，出讓面積24331.4平，容積率2.5，房地聯動價109900元/平。

根據規劃，項目由6棟住宅+1棟保障房+部分配套用房組成。規劃545套可售住宅，其中建面約99㎡3房近400+套，135/145/180㎡4房近80套。

比較大的亮點就是自建幼兒園，未來接送上下學非常方便。

戶型圖曝光（僅供參考，最終以開發商發布為準）

約99㎡3房2廳2衛

建面約145㎡4房2廳2衛

而普陀，曾經錯失了“城市副中心”的黃金10年，在產業、居住定位方面就弱很多。近年來提出“偉大真如境”的重磅規劃，由于多方面的原因，落地節奏很慢。

不過，普陀在今年的拍地表現卻十分搶眼，拿出了8幅宅地，桃浦智創城也開始發力，寶華、金茂等紛紛搶駐，后期的價值成長也很值得期待。

普陀內環新盤都在武寧路板塊。

武寧，普陀區僅有的兩個位于內環內的板塊之一，屬于普陀、靜安、長寧三區交界處。

在這個不大的板塊內，竟擁有著6條軌交線，3、4號環線、7號線、11號線、13號線以及14號線。

此外，板塊內還有我格廣場及諸多沿街底商，還有普陀代表性商業環球港，能夠滿足居民的休閑購物及基本生活需要。

招商蘇河璽、招商保利新世界項目均位于武寧路板塊核心，周邊3/4/11/14號線交匯，想去人廣、陸家嘴、靜安寺等熱門商圈相當便利，還有蘇州河就在腳跟前。

1.招商蘇河璽

招商蘇河璽預計第七批次入市，璽系最高產品系搭配蘇州河濱水風光，產品力應該不錯。

目前項目規劃方案已經公示：將建設11棟14-32層高層住宅，建筑用途還包含幼兒園及其他配套。

效果圖：

首開1、2、3、4、6共5幢，共計271套、107/148三房四房，戶型設計上均是市場主流產品。

社區規劃上，據悉將有約3600m2中央景觀帶，各類主題場景等~功能性一應俱全。

2.保利招商新世界武寧路項目

今年7月，招商&保利&新世界聯合體以總價約34.2億競得普陀區中山北社區C060202單元B2-18地塊，樓面價6.5957萬元/㎡，溢價率1.2%，新房聯動價10.52萬元/㎡。

根據規劃：項目將擬建7棟樓：14F保障房1棟；33F商品房1棟；27F商品房1棟；20F商品房1棟；4F商品房1棟；17F商品房2棟，預計提供約520套住宅。

項目預計明年一季度入市，和蘇河璽一樣，毗鄰蘇州河畔，千萬級左右入住普陀內環。

3.虹口：供應高光之后的“休整”

2023年至今，浦西中心城區，虹口可以說是供應最多的。圍繞著北外灘的瑞虹9/10期，招商“雙璽”等，都是熱門紅盤！

數據來自一房一萬

而在供應高峰過去之后，虹口區的新盤則有些“青黃不接”，區域內或將迎來短暫的“斷供”。

虹口內環接下來的新盤，全部由老地塊來“撐持”。

1.上海城投虹口江灣地塊

上海城投虹口江灣地塊可能是繼招商虹璽之后，接下來虹口最先能上的項目了。

項目總共7個零散地塊，是一個毛地城市更新項目。中間穿插了兩條自然河流，一座濱河綠地，多條道路，各自體量都不大，但沿萬安路連成一線。

7幅地塊的總地上計容面積超過8.3萬平方米，包含了住宅套數超過620套，戶型面積不大，產品類型很豐富，包含高層公寓、洋房產品以及合院&聯排別墅。

另外，項目預計分為兩期入市。

一期是西側的三塊地：

一期1地塊規劃有17、18層高層住宅，有5-8層的洋房，也有3層的別墅產品，水電路西側還有部分商業。

一期2地塊規劃有1幢17層住宅和商業，容積率2.94，住宅一梯兩戶設計，產品包括建筑面積約108㎡3房2廳2衛，中間套戶型；約142㎡4房2廳2衛，邊套戶型。

一期3地塊規劃有一幢18層高層和兩幢6層多層，容積率2.33，產品包括建筑面積約108㎡3房2廳2衛，約136㎡4房2廳2衛。

二期是東側四個小地塊：

規劃有14-23層高層住宅，有5-8層的洋房，也有3層的別墅產品，別墅靠近奎照路。還有一些配套，比如市民驛站、菜場、幼托、老年人活動室等（以實際為準）。

項目一、二期都已開始打樁施工，現場實拍如下：

2.招商弘安里

招商弘安里是虹口北外灘難得的別墅新盤。

據悉，項目由招商&綠城聯合開發建設，在保持原有部分歷史風貌建筑基礎上，住宅部分將會是稀缺的低密度別墅產品，建面約240-430㎡，僅45套。此前天華為該項目做過設計案例，目前地塊已動工，預計最快2023年入市。

3.新湖北外灘項目

新湖北外灘項目位于外灘豪景苑南側。

項目占地面積18951㎡，總建筑面積約105000㎡，由多層、高層住宅、商業、配套用房及三層地下室組成。

規劃設計方案已經公示，具體如下：

建設用地范圍：東至吳淞路，南至天潼路，西至乍浦路，北至武昌路

規劃用地性質：二類住宅組團用地、商業服務業用地

建筑工程性質：住宅、商業

用地面積：18950.6㎡

總建筑面積：113000㎡

項目規劃有8幢4層里弄住宅（疊墅產品），1幢7層洋房，1幢9層小高層，還有底商和酒店。

目前，地塊已經平整，即將啟動開工建設。

實拍圖

洋房+別墅的低密度住宅，又在北外灘的規劃范圍之內，鬧中取靜的感覺，未來的價格估計也不會低。

4.祥生天境

祥生天境是繼瑞虹之后，虹口內環內又一個大型綜合體，體量達到28萬方，將彌補虹口內環內的供應稀缺。自帶的商業綜合體將為虹口高端商業再次加碼，建成后，其能級或比肩“鄰居”瑞虹新城。

不同于招商虹璽，該項目產品大而全，同樣也做了建面約90㎡2房產品！更有建面約320㎡的5+1大戶型改善產品，完全能夠滿足多種家庭的居住需求，并且戶型設計不錯，尺度舒適。

具體套數分布如下圖：（僅供參考）

這也是祥生進軍上海的首個項目，產品力必然不會差！

只不過，項目啟動緩慢，光拆遷用了23年，空有期待卻久久沒見入市。據網友爆料，現場施工銘牌顯示，竣工日期竟然晚至2027年年底。

5.海泰北外灘

海泰北外灘從它剛開始建造起，就吸引了足夠多的目光：PK魔都頂豪標桿湯臣一品、自帶屋頂停機坪、170米浦西住宅第一高，最小面積370㎡，最大可以到1500㎡，部分房源總價上億元。

項目主力面積約為370、600、720、750、1200、1500㎡。

值得一提的是，南側戶型的每個房間都帶有超大陽臺，中高區輕輕松松就能俯瞰外灘、陸家嘴等絕美城市風景。

附全套戶型圖：

目前售樓處已經完工，但還沒有對外開放，只有預約客戶可以驗資參觀。

附現場實景：

4.黃浦：市中心別墅太臻稀

黃浦作為城央老大哥，宅地儲備是當下城央里較多的，集中在豫園/老西門/董家渡等老城更新地帶。

大片的老城廂舊改騰籠換鳥，將極大地推動黃浦的城市界面更新。

根據上海2023年的供地計劃，2023年全上海所有的舊改住宅用地中，有80%以上都來自于黃浦區。在2023年到2024年之間，黃浦區共有34幅動遷的地塊，而其中，涉宅地塊可能達到25幅！

這些地塊分布在外灘、南京西路、老西門、豫園等多個核心板塊，部分地塊的位置甚至比之前入市的滿分盤復興瓏御和高分盤翠湖還要好。目前大多數還在拆遷清場狀態，等待出讓。

可想而知，這些宅地未來入市，都是相當搶手的香餑餑！

而根據近期黃浦城央新盤的部分規劃來看，很多地塊或將是“（超）高層+（低密）別墅”設計，比如翠湖六期、中海建國里三期、新昌壹號等，或是塔尖居視野，或是市中心別墅大隱隱于市，這樣的居住體驗注定只能少數人才能擁有。（參考一房一萬前文：市中心20個別墅）

1.翠湖六期

翠湖六期就在翠湖五集東側。規劃范圍：北至自忠路、南至復興中路、東至西藏南路、西至吉安路。

值得一提的是，六期北側就是備受期待的太平洋新天地商業中心項目，由一棟250米的地標級超甲級辦公、兩棟100米左右的超甲級辦公及裙房商業組成，預計2023年建成。

根據翠湖天地六期的規劃設計圖，規劃產品為：180米超高層、低密別墅及街區商業。

樓層平面設計圖如下：

5F-26F戶型面積：400㎡+165㎡+165㎡+280㎡+300㎡

41F-46F戶型面積：560㎡+480㎡

別墅組團：500㎡+380㎡

網傳效果圖如下：

毫無疑問，翠湖六期落成之后，新天地又添超高地標。而建面約380/500㎡別墅產品，自然也是珍藏級鉆石產品。

2.露香園二期地塊

露香園二期地塊，位于黃浦區老城廂核心地段，西鄰露香園一期， 東臨豫園和外灘，地理位置優越。和10號線豫園站地塊，546、547地塊，福佑地塊，并成為市中心難得的巨型住宅地塊。

根據規劃，露香園二期的可售住宅部分為A、B、C、D四個大地塊，大部分為高層住宅，一小部分為低密度特色住宅。

每個地塊的詳細規劃為：

別墅部分緊靠露香園一期，還將配備打造學校和商業配套。

參考一期產品，二期別墅大概率還是延續老上海格調的石庫門+現代代摩登風格，格調依舊非常高，預計套均總價接近億元！

二期效果圖如下：

3.五坊園四期

五坊園四期不遠處就是去年入市的綠地海珀外灘，而該盤在去年下半年的過會價格為14.25萬/㎡，在價格方面非常具有參考性。

其次，項目的位置和交通配套都相當好，距離9號線小南門直線距離260m，約1km范圍內還有8/9號線陸家浜路站、4號線南浦大橋站等，出行非常便捷。

而在前段時間，五坊園四期的最新戶型圖曝光，預計會推建面約110-220㎡3-4房高層，以及部分2層樓別墅。

另外，該地塊還含約5200㎡的商業，和歷史保護建筑。

4.喬家路地塊

黃浦區喬家路地塊是黃浦區四大歷史風貌區之一，保留著上海最傳統的居住生活形態，也是最大的一塊舊改區域。該地塊占地面積超過20萬平方米，相當于10個翠湖五集，地上總開發面積超過33.88萬平方米，相當于3個湯臣一品，為未來黃浦核心區最大的一個住宅開發項目。

規劃8幅商住地塊，約20萬方住宅，其中超一半是與華僑城塔尖豪宅建筑高度相同的150米超高層，另一部分則是建筑限高10-24米的低層建筑，可能會建造聯排別墅、大平層等產品。

同時對書隱樓、徐光啟故居等一批文保建筑因地制宜的進行保護、修復、結構改造和重新利用，將來建成一個獨具海派韻味的高檔住宅區。

5.凱德茂名公館

作為凱德中國在上海開發的市中心地標性頂級豪宅，茂名公館地處上海-茂名南路/巨鹿路交匯處，占據絕對的黃金地段。

項目僅剩一棟住宅6#待加推！內部不用多說，全球著名設計機構BCA為社區悉心打造典雅精致的園林景觀！社區內部完善配置及專屬會所。

在產品上，凱德茂名公館目前基本已經是現房狀態，主力戶型為建面約250㎡左右精裝大平層，已經具備入市條件。

由于篇幅所限，徐匯、浦東內環供應較少，暫且按下不述。

總結下來：

據悉年底這波，內環將加大供應量，話不多說，伙伴們趕緊準備起來吧！