不動產的價值是比較大的，在雙方當事人成立債權債務的時候，是可以要求債務人或者第三人用自己的不動產進行抵押的。如果債務人不履行債務的話，債權人可以實現抵押權。那么，不動產抵押的生效要件有哪些?

網友咨詢：

我想了解一下不動產抵押怎樣才會生效？何時生效?

河北宣威律師事務所郭建釗律師解答：

一 、不動產抵押合同在成立時生效

《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。不動產抵押合同屬于設立不動產物權的合同，因此，即使負有履行抵押登記義務的抵押合同義務人未辦理物權登記也不影響抵押合同的效力。

二、不動產抵押權的設立應當辦理抵押登記

抵押合同是抵押權設立的原因，抵押權設立是合同當事人履行抵押合同的結果，因此僅有抵押合同并不必然導致抵押權的設立。《物權法》第一百八十七條規定，“不動產抵押權的設立應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立”，如果義務人沒有履行抵押登記手續，抵押權并沒有設立，因此，未辦理物權登記的，合同對方不能享有物權的優先受償權。

郭建釗律師補充：

不動產抵押設立要件主要包括：一、抵押人必須具備主體資格。即抵押人應具備權利能力和行為能力，同時對抵押物有完整的所有權和處分權；二、抵押物必須符合法律規定。從各國立法來看，并非所有不動產均可設定抵押權，根據我國《擔保法》和《城市房地產管理法》等相關法律規定，下列不動產是不能作抵押的。1.用于教育、醫療、市政等公共福利的不動產；2、列入文物保護的建筑物和具有紀念意義的建筑物；3、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產；4、被司法機關或行政機關依法查封的不動產；5、產權關系不清或有爭議的財產；6、來自全體共有人書面同意的不動產；7、未取得合法權證的違法建筑物。三、價值評估應該公允。抵押物的價值應該經過具有評估資格的評估機構進行評估，做出合理公允的評估報告，然后根據評估的價值確定抵押率和擔保價值；四、辦理抵押登記。依照我國法律，不動產的抵押必須辦理抵押登記。注意：不動產抵押未辦理抵押登記時，抵押權不設立，但不影響抵押合同的效力。

郭建釗律師總結：

《擔保法》與《物權法》對不動產抵押合同生效的相關規定：《擔保法》第41條規定“當事人以本法第42條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”《擔保法》第42條包括無地上定著物的土地使用權抵押、城市房地產或者鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押。

郭建釗律師，四川大學法律碩士研究生學歷，邢臺市政協常委，市政府專家法律顧問，精通公司法務、金融證券、投融資、經濟糾紛和經濟犯罪刑事辯護方面業務。