根據(jù)《民法典》及其他相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所以，是否享有所有權(quán)是非常重要的一點(diǎn)，而物權(quán)所有權(quán)的取得方式僅為原始取得和繼受取得兩種。

原始取得：是指非依他人既存的權(quán)利而是基于法律規(guī)定直接取得所有權(quán)。包括先占、生產(chǎn)、收取孳息、添附、無(wú)主物和罰沒物的法定歸屬、善意取得、沒收等方式。主要包括依法建造房屋；依法沒收房屋；收歸國(guó)有的無(wú)主房屋；合法添附的房屋（如翻建、加層）等情形。

繼受取得：是指基于他人既存的權(quán)利而取得所有權(quán)。如買受人自出賣人處受讓標(biāo)的物所有權(quán)。主要包括因法律行為而繼受取得房屋所有權(quán)是取得房屋所有權(quán)最普遍的方法，通常有以下幾種形式：房屋買賣（包括拍賣）；房屋贈(zèng)與；房屋相互交換等。

善意取得：善意取得的前提條件是占有人無(wú)權(quán)處分動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，而受讓人善意取得的構(gòu)成要件為：受讓時(shí)善意、受讓價(jià)格合理、已辦理過戶登記或者不需要登記的已實(shí)際交付。

法律依據(jù)：《民法典》第三百一十一條的規(guī)定：【善意取得】無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):

(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意;

(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;

(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,參照適用前兩款規(guī)定。

上面講述的是所有權(quán)取得的方式，但是你自建也好，買賣也罷，只是發(fā)生所有權(quán)的一種方式，一種前提，真正取得所有權(quán)，或者說所有權(quán)轉(zhuǎn)移到你名下，還需要交付、過戶登記等一系列公示。比如本文要講的房屋，作為不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的轉(zhuǎn)移適用登記主義，自登記之日起所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。但是實(shí)踐中常常發(fā)生一種情形，買房人從房地產(chǎn)商處購(gòu)買了房屋，可能也從銀行簽訂了貸款合同，并還清了貸款，但我們知道目前很少有簽訂買賣合同便交付房產(chǎn)證的情況，一則是大部分人購(gòu)買的為期房，房未建成，也便不存在房產(chǎn)證一說，二則開發(fā)商可能五證不全、房屋質(zhì)量驗(yàn)收不合格、項(xiàng)目被抵押等原因。那么，購(gòu)買方如果已足額支付了購(gòu)房款，但沒有辦理過戶登記，也未實(shí)際居住，是否可以主張享有房屋所有權(quán)？

答案是不可以。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)未經(jīng)登記是不發(fā)生效力的，現(xiàn)物權(quán)法失效，但《民法典》并未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生效力的情形進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的更改。買受人僅僅可以向出賣方主張過戶登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。（（2023）最高法民終580號(hào)）

那么作為買受人如何維護(hù)自身的權(quán)益？物權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，那么在在已實(shí)際居住的前提下，若購(gòu)買房屋發(fā)生糾紛能否排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行呢？我的答案是分情況而定。如果買受人已經(jīng)實(shí)際占有該房屋，且對(duì)于未辦理房屋登記不存在過錯(cuò)的情況下，是可以排除法院強(qiáng)制執(zhí)行、查封、扣押的。舉例說明如果買受人因?yàn)樽陨碓蛉绻ぷ鞣泵σ恢蔽崔k理房屋過戶登記，造成房屋所有權(quán)長(zhǎng)期處于不確定的狀態(tài)，實(shí)踐中一般認(rèn)為是買受人消極處理自身權(quán)益，也便無(wú)法排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。所以對(duì)于買受人而言，維護(hù)自身權(quán)益的前提便是自己先積極履行了合同義務(wù)，也積極維護(hù)自身權(quán)益，行使自身權(quán)利，若房屋被作為被申請(qǐng)執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)依法查封、扣押，買受人可以以案外人的身份提起執(zhí)行異議之訴。

另一種情形為出賣人又將房屋賣給第三人，且第三人辦理了過戶登記，買受人又如何維護(hù)自己的權(quán)益？這便涉及到一房二賣的問題了，根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位”的規(guī)則，但是買受人可以從確認(rèn)出賣方與第三人簽訂的《買賣合同》無(wú)效的角度出發(fā)，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，如果行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益，則合同無(wú)效。那么出賣方在明治房屋已經(jīng)出售，且買受人已經(jīng)實(shí)際占有使用多年的情況下，依舊將房屋出賣給第三人且辦理了過戶登記，是否能認(rèn)定為惡意，而第三人在購(gòu)買房屋前是否看了房屋的狀態(tài)，在明知房屋已被他人占有的情況下，是否能理解為第三人了解房屋情況，仍簽訂合同，損害了買受人的利益呢？如果能夠證明第三人和出賣人存在惡意串通，便可主張合同無(wú)效，并申請(qǐng)法院要求出賣人為買受人辦理過戶登記。如果無(wú)法主張合同無(wú)效，此時(shí)買受人已無(wú)法取得房屋所有權(quán)，出賣人的行為致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，已構(gòu)成根本違約，作為買受人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人返還已購(gòu)房款、賠償損失、支付違約金及利息等。

注：作為買受人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理房屋過戶登記，維護(hù)自身權(quán)益，防止發(fā)生房屋、財(cái)產(chǎn)均損失的情況。

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，對(duì)于需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)，第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條關(guān)于“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議(民事部分)紀(jì)要》第15條：“審理一房數(shù)賣糾紛案件時(shí)，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。對(duì)買賣合同的成立時(shí)間，應(yīng)綜合主管機(jī)關(guān)備案時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)確定。”

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定：“具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”