21動態(tài)丨從車位買賣看“合同履行不能”的法
2018年,A女士在某樓盤購置了一套商品房,因需在小區(qū)購買了一個(gè)停車位,約定交付時(shí)間為2020年3月。2020年,3月A女士購置的商品房交付,并交付了全款,開發(fā)商向A女士出具了票據(jù)。由于多方原因,樓盤停車位因樓盤開發(fā)商債務(wù),被第三方查封,同年6月,車位經(jīng)第三方檢測,不符合交付標(biāo)準(zhǔn),直至2022年9月,車位還是無法交付,自始車位未實(shí)際交付給A女士。
A女士提起訴訟,要求解除車位購置合同,返還全款,承擔(dān)資金占用損失。經(jīng)人民法院判決,認(rèn)為開發(fā)商根本違約,導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn),判決解除合同,返還全款,支付資金占用成本。
1、關(guān)于“合同目的無法實(shí)現(xiàn)”裁判標(biāo)準(zhǔn)簡析:
《民法典》第五百六十三條【合同法定解除】有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(二)在履行期限屆滿前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);
(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(五)法律規(guī)定的其他情形。
以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同,當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同,但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。
“法定解除權(quán)“,通常被認(rèn)為是當(dāng)事人的一項(xiàng)法定權(quán)利,即在“合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)”,解除權(quán)人有權(quán)解除合同。故此,司法實(shí)踐中認(rèn)定當(dāng)事人是否享有法定解除權(quán),其關(guān)鍵在于如何認(rèn)定“合同目的不能實(shí)現(xiàn)”。
在司法實(shí)踐中,“合同目的不能實(shí)現(xiàn)”往往有兩種情形,一種合同一方有履行能力,但不履行,即合同可以繼續(xù)履行,但一方以明確意思表示不再履行。另一種情形是合同已不具備履行的可能性,導(dǎo)致合同實(shí)際上無法履行。在司法裁判中,另一方基于上述兩情況之一,申請解除合同一般被認(rèn)為“依法享有解除權(quán)“。
本案中,業(yè)主購置車位的目的,實(shí)現(xiàn)對車位的占用,并擁有車位的使用權(quán),首先必須以車位交付為基礎(chǔ),樓盤開發(fā)商因債務(wù),車業(yè)被第三方凍結(jié),事實(shí)上交付不能;同時(shí),由于樓盤未經(jīng)過第三方檢測不符合交付標(biāo)準(zhǔn),車位質(zhì)量不達(dá)標(biāo),導(dǎo)致產(chǎn)品交付不能,業(yè)主的購置目的無法實(shí)現(xiàn),作為購買人的A女士,依法享有合同解除權(quán)。
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