文 / 子木

前幾天，張文宏的一句文案刷了屏：

“無論哪個(gè)時(shí)代，生活的主色調(diào)就是焦慮與希望并存。”

這句話對(duì)買房人來說，也同樣受用。

人們對(duì)房子充滿希望，但是在得到之前總會(huì)被房?jī)r(jià)漲跌、產(chǎn)品質(zhì)量、交易流程等等，搞得非常焦慮。

“2023年，房子到底買不買？”

這個(gè)問題，每到年尾都會(huì)爆發(fā)式增長(zhǎng)，我也會(huì)如約撰寫對(duì)于明年樓市的想法和感悟。

但在這之前，還有許多話想說。

回看2023年，這一年總是超出我們的預(yù)期。

這邊神州13號(hào)飛船上天，創(chuàng)造多項(xiàng)世界紀(jì)錄，那邊疫情泛濫，還夾帶著多年不遇的特大澇災(zāi)。新能源汽車被時(shí)代紅利撞擊，人人追捧，而萬億教培市場(chǎng)一夜坍塌，銷聲匿跡。

對(duì)于樓市，上半年波濤洶涌，下半年兔死狐悲。一二線城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)壓都?jí)翰蛔。木€城市，救都救不過來。

炒房客被套死，剛需買不了房……人的悲喜并不能相通。2023年，樓市眾生相，無限制地沖擊著人們的認(rèn)知格局。

所以，我給2023年的樓市總結(jié)為三個(gè)字：

大變局。

再過幾天就是2023年了，接下來這一年的樓市是怎樣的，買房人應(yīng)該如何做出決策，樓市有哪些不為人知，但異常重要的真相。

今天，子木以十大注意事項(xiàng)為主題，以饗讀者。（文章有些長(zhǎng)，但我希望你可以讀到最后）

1

疫情反復(fù)

2023年的今天，第一例新冠病毒已悄悄在武漢出現(xiàn)，誰都沒想到，僅僅一個(gè)月后，整個(gè)城市生病了，小區(qū)，每個(gè)人都在緊張當(dāng)中，城市一片寂靜，安靜得可怕。

經(jīng)過半年時(shí)間，舉國上下共克時(shí)艱，武漢解封，火神山、雷神山、小湯山相繼關(guān)閉，我國實(shí)現(xiàn)了“疫情歸零”。

然而當(dāng)人們舉足歡慶的時(shí)候，疫情又一次出現(xiàn)在了人們的視野中。

武漢、北京、上海、杭州、廣州、石家莊、鄭州、哈爾濱、阿拉善、西安……從2023年年底到現(xiàn)在，沒有一個(gè)城市能逃過疫情的魔掌。

現(xiàn)在，我們都需要明白一個(gè)事實(shí)：

未來疫情防控將成為常態(tài)，病毒也將長(zhǎng)期與我們的生活共存。

疫情也就成了影響樓市周期的一大因素。

每次疫情到來，買房人不出門，需求急速下滑，而賣房子的人保持不變，需求和供給之間出現(xiàn)傾斜，相當(dāng)于對(duì)樓市的“定向利空”。

比如武漢、石家莊、大連、北京等等城市，當(dāng)初在疫情后，房?jī)r(jià)都出現(xiàn)不同程度的下跌。

從這里，我們可以得到一個(gè)結(jié)論：

未來如果你的城市出現(xiàn)比較嚴(yán)重的疫情，那么就要提高警戒心，這是買房機(jī)會(huì)窗口在悄悄打開的過程，病毒在禍患居民，但也在定向狙擊房?jī)r(jià)泡沫。

就像近期的西安，疫情反彈，整個(gè)城市一夜之間按下了暫停鍵，新房售樓處、二手房中介門店，間歇性“休克”。

因?yàn)橹笇?dǎo)價(jià)，西安二手房本來這段時(shí)間就處于下跌姿態(tài)，遭此利空，會(huì)加速回落，直至達(dá)到基本面。

之前我對(duì)西安樓市進(jìn)行預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)二手房?jī)r(jià)格會(huì)在明年年中“筑底”，但遭此一疫，起碼縮短3個(gè)月的時(shí)間。

“疫情可以幫助城市消化房?jī)r(jià)泡沫”，請(qǐng)記住這句話。

2

政策態(tài)度轉(zhuǎn)變

我國樓市，是典型的政策性市場(chǎng)，這種市場(chǎng)最大的影響因素有且只有一個(gè)：

“態(tài)度”。

過去我們經(jīng)常提到“房地產(chǎn)夜壺論”，意思是，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行，就從床下抽出夜壺，痛快一把。對(duì)于各個(gè)城市也是這樣，只要會(huì)哭，就有奶吃。

最典型的時(shí)期是在2000年-2023年。

而在2023年后，我們開始在戰(zhàn)略層面作出調(diào)整：

“全國各地不再以追求GDP增速為目的，而是追求GDP質(zhì)量。”同時(shí)又提出，“堅(jiān)決不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

事實(shí)就是證據(jù)，這幾年只要地方松綁調(diào)控，就會(huì)被約談，“松綁一日游”的現(xiàn)象，成為常態(tài)。

今年，全國樓市極冷，有些地方因?yàn)檫B續(xù)幾年陰跌的房?jī)r(jià)，已經(jīng)很難撐起樓市基本面，紛紛出臺(tái)了“自救”政策。

但你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些“自救”政策中，基本都是鼓勵(lì)人才買房補(bǔ)貼，提高公積金的利用率等，并未涉及到放開限購、降低首付比例、大幅下調(diào)房貸利率的情況。

這意味著，2023年，全國各地可以鼓勵(lì)買房，但不能“人為刺激”。

人為刺激，就是通過政策”創(chuàng)造房屋購買力“。

比如2023年前轟轟烈烈的”貨幣化棚改“，把你的房子拆掉，給你一筆錢讓你買房，這已徹底被封存在歷史書中。

“是驢是馬，拉出來溜溜”，接下來就是真刀實(shí)槍比拼城市實(shí)力的階段。

而這，也將徹底放大“馬太效應(yīng)”。

3

樓市分化

樓市的“馬太效應(yīng)”，也可以叫做“樓市分化論”。

這是一個(gè)老詞，經(jīng)常讀子木文章的人應(yīng)該知道，我經(jīng)常從不同角度撰文，證明“樓市分化論”的影響力。

之所以這么不厭其煩地強(qiáng)調(diào)這個(gè)觀點(diǎn)，是因?yàn)檎娴牟幌胱尯芏噘彿空呷肟恿恕?/p>

前段時(shí)間，我去北方一座三四線城市調(diào)查，二手房中介門店冷清，大多數(shù)樓盤連鬼影都看不到，但有幾個(gè)公寓樓盤賣得非常火，而且底商的也被人買走很多。

樓盤銷售跟我說，大部分都是周邊縣城的有錢人過來搶的。

那一刻我釋然了，因?yàn)闃鞘幸恢倍际沁@樣，總有無窮無盡的韭菜往鐮刀下面跑，勸都勸不住。

在2023年，“樓市分化”將會(huì)非常嚴(yán)重，那些人口凈流出，也沒有什么產(chǎn)業(yè)的地方，有多套房的人，我勸你趕緊賣掉，否則將被持續(xù)性套死。

這時(shí)候有人問了，哪些城市的樓市會(huì)持續(xù)衰退呢？

如果你不會(huì)研究人口和產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)，你只需要關(guān)注兩點(diǎn)：

出臺(tái)“限跌令”和出臺(tái)“自救政策”的城市。

截至目前，全國已經(jīng)有21城發(fā)布“限跌令”，有的是直接出文件，有的是約談房企，限制降價(jià)，否則拒絕網(wǎng)簽。

這些城市包括菏澤、沈陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等。

這里面除了沈陽和昆明，這種擁有地域獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略城市以外，其他城市都在證明樓市薄弱的支撐力。

而“自救”，就是此階段出臺(tái)鼓勵(lì)買房政策的城市，比如這幾天以黑龍江、吉林為首的東北片區(qū)，已經(jīng)熬不下去了。

這個(gè)地方主要因?yàn)槿丝诹魇珖?yán)重，導(dǎo)致樓市嚴(yán)重供過于求。

4

爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)

2023年，是歷史上開發(fā)商最煎熬的一年，任何人都無法想象，監(jiān)管部門會(huì)對(duì)這個(gè)行業(yè)，進(jìn)行如此嚴(yán)厲的整治。

背后的原因，我之前講過，就是中國已經(jīng)全面進(jìn)入不得不“拆地產(chǎn)雷”的階段。

年底這段時(shí)間，為了防止開發(fā)商債務(wù)違約，出臺(tái)了一攬子計(jì)劃，定向疏解困難。

很多人誤以為是對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的放松，給奶吃了。

其實(shí)不然，現(xiàn)階段主要是為了防止拆雷時(shí)，不小心爆炸，會(huì)引起金融風(fēng)險(xiǎn)和爛尾房風(fēng)險(xiǎn)。

也就是說，高信用、低杠桿的開發(fā)商會(huì)救，甚至?xí)椭麄儾①從切┑托庞谩⒏吒軛U開發(fā)商的資產(chǎn)，以達(dá)到優(yōu)質(zhì)信用轉(zhuǎn)移的效果。

2023年，還會(huì)有一些不良開發(fā)商被“強(qiáng)制出清”，那么對(duì)于買房人來說，意味著還會(huì)買到延期交房的新房，甚至是爛尾房。

在買新房時(shí)，要對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)進(jìn)行背調(diào)；簽合同時(shí)，一定要注意錢是否打進(jìn)了銀行監(jiān)管賬戶；打折力度非常狠，超出正常人理解的房子不要買，可能明天就跑路了。

買房，不要老想著天上會(huì)掉餡餅。

5

新二手房迷局

原來我們對(duì)買新二手房的選擇，可能只停留在居住品質(zhì)和地段的選擇層面，但2023年，要關(guān)注“房?jī)r(jià)”因素。

現(xiàn)在全國主要城市新二手房存在以下幾種形態(tài)：

1、新房限價(jià)、二手房被指導(dǎo)

2、新房限價(jià)、二手房正常

3、新房不限價(jià)、二手房正常

在一二線城市，新房限價(jià)，自然跟周邊的二手房?jī)r(jià)格形成倒掛，這種房子是可以上車的，畢竟買到就是賺到。

也就是說，無論行情如何，倒掛新房該買還得買。

但二手房不同，房?jī)r(jià)由多數(shù)業(yè)主操控，萬不得已不肯降價(jià)，這時(shí)候就需要等一等，尤其是出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)的城市。

深圳剛出二手房指導(dǎo)價(jià)后，基本所有業(yè)主都死扛著不按指導(dǎo)價(jià)賣房，但經(jīng)過半年的調(diào)整，愿意被指導(dǎo)的業(yè)主越來越多。

這是因?yàn)樗麄冇屑毙該Q房或者變現(xiàn)需求。

對(duì)于三四線城市來說，房?jī)r(jià)相對(duì)更難降。

新房基本不限價(jià)，由開發(fā)商定價(jià)，開發(fā)商也知道，房子越降越賣不出去。而二手房，市場(chǎng)信息不健全，大家買賣房屋沒有參考物，導(dǎo)致“有價(jià)無市”。

今年變化了很多，是因?yàn)楸O(jiān)管部門對(duì)開發(fā)商融資進(jìn)行限制，三四線開發(fā)商繃不住了，紛紛降價(jià)回血，從而帶垮了二手房市場(chǎng)。

6

房地產(chǎn)稅出臺(tái)

2023年會(huì)出臺(tái)房地產(chǎn)稅嗎？這是所有人都比較關(guān)注的問題。

前幾天，很多人解讀房地產(chǎn)稅會(huì)推遲出臺(tái)，論據(jù)是：

某高層人士在重要會(huì)議上講到，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)全國差異很大，實(shí)際情況十分復(fù)雜，房地產(chǎn)稅立法工作需要循序漸進(jìn)、穩(wěn)妥推進(jìn)。

在我看來這就是一場(chǎng)誤會(huì)。

人家提到的是“房地產(chǎn)稅立法工作”，近兩年，高層強(qiáng)調(diào)的，一直都是“先試點(diǎn)，后立法”。

比如被優(yōu)先考慮的試點(diǎn)城市深圳，大概率會(huì)在2023年推出房地產(chǎn)稅。

不過還要看2023年深圳乃至全國的樓市是否穩(wěn)定。

因?yàn)槲以谥耙仓v過，房地產(chǎn)稅出臺(tái)，會(huì)對(duì)樓市短期利空，如果樓市自身處于下跌行情，會(huì)加重行情下滑。

只有樓市行情和經(jīng)濟(jì)相對(duì)穩(wěn)定，才能沖抵房地產(chǎn)稅出臺(tái)帶來的利空。

7

精準(zhǔn)調(diào)控

過去在樓市中，最難管的，一個(gè)是二手房?jī)r(jià)，另一個(gè)是地價(jià)。

二手房業(yè)主數(shù)量龐大，管理復(fù)雜，地方靠地價(jià)補(bǔ)充GDP，想方設(shè)法漲地價(jià)。

但在今年，高層推出了二手房指導(dǎo)價(jià)和集中供地政策，瞬間擒住兩大猛虎，可謂不破不立。

至此我們形成了，“地方-銀行-開發(fā)商-中介機(jī)構(gòu)-業(yè)主”的多條調(diào)控線。

地方敢漲房?jī)r(jià)，問責(zé)；開發(fā)商敢漲房?jī)r(jià)，拒絕網(wǎng)簽；中介機(jī)構(gòu)敢掛牌高價(jià)房源，取消資質(zhì)；銀行不按指導(dǎo)價(jià)貸款，嚴(yán)懲罰款。

新房限價(jià)，二手房指導(dǎo)，也徹底把房?jī)r(jià)定格在一個(gè)穩(wěn)定的安全套中。

這門技術(shù)對(duì)樓市有強(qiáng)凍結(jié)效果，也就是說，未來任何一個(gè)城市的房?jī)r(jià)，都無法在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)大漲。

漲幅有限，剛需也有了預(yù)期，不至于房?jī)r(jià)突然猛漲，產(chǎn)生絕望的情緒，這讓樓市變得更加理性穩(wěn)健，我認(rèn)為是好事。

但是政策能防跌嗎？

很難。

現(xiàn)在很多城市出臺(tái)限跌令，但開發(fā)商推出了工抵房，一次性付款變相降價(jià)，二手房業(yè)主如果想降價(jià)賣房，任何人都管不住的，總不能限制中介機(jī)構(gòu)掛牌低價(jià)房源吧。

不然，怎么會(huì)出現(xiàn)鶴崗5萬塊錢的房源呢。

那么，樓市進(jìn)入緩漲時(shí)代，房子還能投資嗎？

8

投資價(jià)值

不得不說，這幾年的房住不炒，正在加速剝離房地產(chǎn)的金融屬性。

過去閉眼買房，躺著賺錢，現(xiàn)在睜大眼睛，跑著虧錢。

但房子是捆綁著城市資源的商品，城市資源存在稀缺性，那么房子也就存在稀缺性，而稀缺性就存在投資價(jià)值。

比如A住在北京西城區(qū)，享受著全中國最頂尖的教育、醫(yī)療和商圈，B住在黑龍江雙鴨山市，身邊的年輕人都走光了，資源享有根本不是同一個(gè)世界的。

人往高處走，水往低處流，人們始終在尋找更優(yōu)質(zhì)的生存環(huán)境，這就是中國幾十年來人口遷徙的大背景。

人口遷徙導(dǎo)致局部城市資源更加緊張，稀缺性暴露。

七普數(shù)據(jù)顯示，深圳2023年常住人口已經(jīng)達(dá)到1756萬，10年增量高達(dá)713.6萬。

對(duì)于深圳來說，雖然新房限價(jià)，二手房出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)，房?jī)r(jià)被定格，但購房需求不會(huì)被消滅，每天都會(huì)有源源不斷的人想定居在深圳。

這時(shí)候倒掛新房，會(huì)有人去搶，搶來就是賺，而二手房被指導(dǎo)，但同樣每天有剛需入場(chǎng)接盤，逐步往起支撐房?jī)r(jià)。

現(xiàn)在有10套房子，每套房子1000萬，被指導(dǎo)價(jià)降到800萬出售，只有10個(gè)買家，但5年以后，買家變成了50個(gè)，這時(shí)候即使指導(dǎo)價(jià)還是800萬，也一定有人會(huì)出價(jià)900萬買房。

政策也可以壓制需求，但不能消滅需求，只要需求在增長(zhǎng)，房子就有投資價(jià)值，如果需求停止，或者下降，房子就沒有投資價(jià)值，這是很簡(jiǎn)單的道理。

在我看來，未來全國主要一二線城市未必是最賺錢的家庭資產(chǎn)配置，但跑贏通脹是沒問題的。

9

利率趨勢(shì)

房貸利率對(duì)于剛需很重要，畢竟白花花的銀子給了銀行，誰都不情愿。

2023年，各城市的房貸利率會(huì)跟著整體行情走，行情熱房貸利率漲，行情冷房貸利率降，成為了調(diào)節(jié)樓市的主要工具。

目前看來，起碼2023年上半年的房貸利率是下降的，這意味著，隨著時(shí)間的推移，購房成本在下降。

但要注意，房貸利率下降，可能會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)上漲，比如北京這段時(shí)間信貸放松，成交量在反彈，預(yù)計(jì)明年有小陽春行情。

房?jī)r(jià)漲了以后，房貸利率會(huì)停止下調(diào)。這里面就考驗(yàn)個(gè)人對(duì)上車時(shí)機(jī)的抉擇。

12月馬上要結(jié)束了，如果出現(xiàn)明顯翹尾行情（成交量連續(xù)反彈），就別等房貸利率下調(diào)了，趕緊找房上車。

但對(duì)于房貸利率較高，且沒什么行情的城市，能等就等，這里重點(diǎn)點(diǎn)名洛陽。

2023年，洛陽房貸利率非常高，一度漲到6.3%左右，房?jī)r(jià)不漲利率這么高的城市我第一次見，至于原因我實(shí)在沒研究明白。

因?yàn)橘I房人太少，洛陽現(xiàn)在開始下調(diào)房貸利率刺激買房需求，很多人上了車，這就很不科學(xué)。

洛陽即使房貸利率再降，明年也沒啥行情，何不等到房貸利率降到5%左右再上車，兩者差的利息成本都可以買個(gè)車位了。

10

保持平常心

寫到這里，九大關(guān)鍵詞已經(jīng)完全覆蓋了對(duì)2023年樓市的預(yù)測(cè)。最后一個(gè)關(guān)鍵詞想了很久，最后定格為：

心態(tài)。

我在做樓市的這么多年，一直堅(jiān)守“價(jià)值理論”，用理性的思維去看待樓市，幫大家做資產(chǎn)配置，房子能買就買，不能買就不能買。

用《誤殺2》中任達(dá)華的一句話來說，“黑就是黑，白就是白。”

因?yàn)檫@背后是大家的信任感和一輩子的心血，某種意義上說，是神圣的。

我也希望大家有這樣的心態(tài)，對(duì)待房子，一定要理智，不要因?yàn)閯e人說漲就一股腦上車，不要因?yàn)閯e人說跌，就抱頭逃離。

多看多問多思考，了解每個(gè)樓市現(xiàn)象背后的原理，然后慢慢攢錢，看夠50套房，我認(rèn)為這才是買房人的頂層思維。

僅以此文，獻(xiàn)給讀者，提前祝愿大家在2023年萬事遂心。