摘要：消費(fèi)者在購買期房過程中有很多不確定的因素，因此存在著實(shí)售房屋比合同約定的面積增大或縮小的風(fēng)險(xiǎn)性。

關(guān)鍵詞：房屋面積：允許誤差；絕對值

新建房屋從立項(xiàng)開始經(jīng)歷施工、竣工驗(yàn)收等各階段，存在著諸多不確定因素。人們辛辛苦苦購買的期房，最終得到的很可能并不是原來預(yù)定的面積，關(guān)于房屋面積誤差的爭議也一直不斷，而房屋面積的允許誤差比絕對值往往以3%為界，但這是否合理值得人們思考。

1 面積允許誤差比絕對值3%的由來

最早提出面積允許誤差比絕對值3%的法規(guī)應(yīng)該是2000年9月建設(shè)部、國家工商行政管理局印發(fā)的《商品房買賣合同示范文本》。該示范文本第五條有兩款：其一雙方自行約定。其二雙方同意按以下原則處理，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%o）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款：面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。由此可見該示范文本有兩項(xiàng)基本原則，即意思自治與合法原則。當(dāng)事人約定了，就具有法律效力，但以不違法為前提。因此，合同有約定的，遵從合同約定：合同沒有約定的遵從法律規(guī)定。關(guān)于面積確認(rèn)及差異處理問題，在發(fā)展商自制的格式合同里，很少有約定，但《商品房買賣合同示范文本》里，都做出了的詳細(xì)約定。但接下來的問題是，關(guān)于什么是誤差，往往在實(shí)踐上還要發(fā)生爭議。這樣就導(dǎo)致了因?qū)φ`差有爭議，即便關(guān)于誤差的條款約定的再具體、再充分，在實(shí)踐中往往難以適用的怪現(xiàn)象。

2001年4月建設(shè)部第88號令《商品房銷售管理辦法》第19條第二款規(guī)定：“按套計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致，相關(guān)尺寸在約定的誤差范圍之內(nèi)，維持總價(jià)格不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買售人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。”從上述法律規(guī)定看，房屋面積誤差，應(yīng)是指“套型”與“尺寸”引起的。如果不是因“套型”與“尺寸”引起的面積差異，不應(yīng)算作面積誤差。實(shí)踐中大量發(fā)生的面積糾紛，不是因“套型”、“尺寸”發(fā)生的，即便是因“套型”、“尺寸”發(fā)生的糾紛，也不會有太大的出入，大量的糾紛是因發(fā)展商非法進(jìn)行公攤面積發(fā)生的。《商品房買賣合同示范文本》對發(fā)展商分?jǐn)偟墓珨偯娣e，以附件的形式，要求發(fā)展商詳細(xì)告知購房者，這對制止售房面積欺詐防止大幅度面積縮水，無疑起到了很好的作用。但在發(fā)展商自制的格式售房合同里，發(fā)展商則根本不告知公攤面積的詳情，有的甚至不告知公攤面積的數(shù)額，購房者無法判斷發(fā)展商公攤面積的多少與真假。

雖然目前法律并沒有規(guī)定商品房買賣雙方必須以《商品房買賣合同示范文本》簽約。但是《商品房銷售管理辦法》第23條明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前房屋面積誤差的思考，必須向購房者明示上述《商品房買賣合同示范文本》。法律之所以規(guī)定發(fā)展商必須向購房者明示《商品房買賣合同示范文本》，就是為了防止在發(fā)展商單方制訂的格式合同中設(shè)立合同陷井，欺詐購房者。

2003年發(fā)布的第7號司法解釋第十四條規(guī)定出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理：合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（2）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%o部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

該司法解釋的規(guī)定與《商品房買賣合同示范文本》關(guān)于面積誤差的條款基本一致。

2 從房屋建設(shè)階段看面積誤差

2.1立項(xiàng)決策階段

此階段為建設(shè)單位（開發(fā)商）的前期決策階段，決定房屋的規(guī)模大小等，不對產(chǎn)生房屋面積的誤差。

2.2編制勘察設(shè)計(jì)文件階段

此階段為房屋的建設(shè)實(shí)施提供施工圖設(shè)計(jì)文件等施工依據(jù)，也不對產(chǎn)生房屋面積的誤差，一旦施工圖施工圖設(shè)計(jì)文件確定，房屋的理論面積也最終確定了。

2.3建設(shè)施工階段

建設(shè)工程正式開始施工前，建設(shè)單位（開發(fā)商）須取得建設(shè)工程施工許可證，而根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十一條的規(guī)定，建設(shè)單位（開發(fā)商）應(yīng)當(dāng)將施工圖設(shè)計(jì)文件報(bào)縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門審查。施工圖設(shè)計(jì)文件未經(jīng)審查批準(zhǔn)的，不得使用。由此可見施工圖設(shè)計(jì)文件是不可以隨意更改的，即使有局部設(shè)計(jì)變更也不應(yīng)該對房屋面積產(chǎn)生影響（征得業(yè)主和主管部門同意除外）。

國家標(biāo)準(zhǔn)《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（—2002）規(guī)定墻、柱軸線位置允許偏差為8mm，剪力墻軸線位置允許偏差為5mm，《砌體結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（—2011）規(guī)定填充墻砌體軸線位移允許偏差為10mm，《工程測量規(guī)范》（—2007）規(guī)定建筑物施工放樣軸線投測允許偏差的±20mm（外廓主軸線長度大于90米時）。由此可見在施工過程中因放樣等產(chǎn)生總尺寸偏差應(yīng)在20mm以內(nèi)，房間尺寸偏差應(yīng)在10mm以內(nèi)。假定某層長寬各為100米的房屋，其合格竣工尺寸為99.980米-100.020米，合格竣工面積為9996.0004平方米-.0004平方米，施工面積允許誤差應(yīng)在0.04%以內(nèi)。再假定某套房屋長寬各為10米的房屋，則該套房屋合格竣工尺寸為9.990米-10.010米，合格竣工面積為99.8001平方米-100.2001平方米，施工面積允許誤差應(yīng)0.2%以內(nèi)。超出上述范圍尺寸的應(yīng)按施工質(zhì)量問題處理，而不屬于誤差范疇，甚至有可能是不合格建筑。

2.4商品房銷售階段

根據(jù)建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，房屋必須符合下列條件才能預(yù)售：其一、取得土地使用權(quán)。其二、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。其三、工程量已達(dá)總投資的25%以上。其四、取得商品房預(yù)售許可證。此階段約定了所銷售房屋的理論面積，此時工程量已完成25%以上，一般不可能發(fā)生大的規(guī)劃或設(shè)計(jì)變更對每套房屋的面積產(chǎn)生差異，即使有也應(yīng)該按照《商品房買賣合同示范文本》第五條中“因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議”和第十條“規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定”執(zhí)行。

2.5竣工驗(yàn)收交付使用階段

房屋全部施工完畢并達(dá)到質(zhì)量要求，經(jīng)參建各方和有關(guān)主管部門驗(yàn)收合格，辦理有關(guān)手續(xù)后即可交付使用。目前房屋面積一般以房屋產(chǎn)權(quán)登記面積作為確認(rèn)交付房屋面積的憑證，也就是房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的面積被確認(rèn)為房屋的實(shí)際面積。具體操作步驟一般是由建設(shè)單位（開發(fā)商）在房屋交付使用前委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于權(quán)屬登記。測繪單位是對完工的房屋進(jìn)行實(shí)測實(shí)量，也是對施工尺寸質(zhì)量的檢驗(yàn)，測繪單位的測量依據(jù)同樣為《工程測量規(guī)范》（—2007），每套房屋的測量誤差也應(yīng)在0.2%以內(nèi)。

3 結(jié)語

雖然房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中影響房屋建筑面積的因素的確很多，但房屋面積的誤差主要來源于建設(shè)過程中的各次測繪誤差的累計(jì)。關(guān)于房屋面積的允許誤差比絕對值，筆者并不是要在這里否定有關(guān)法規(guī)的法律效力，畢竟對于廣大買房的普通老百姓來說不是一件容易的事，有的家庭甚至要花上兩代人的心血，如果面積偏差過大必定是件不愉快的事情。對于開發(fā)商來說則有可能利用這3%的允許偏差產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)利益。這是否合理確實(shí)值得人們思考，筆者認(rèn)為國家有關(guān)部門應(yīng)該把屋面積的允許誤差比絕對值3%降到更低，比如0.5%。

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