二手房交易流程與成本，迎來(lái)重大調(diào)整。

在傳統(tǒng)的交易觀念里，“一手交錢，一手交貨”是再正常不過(guò)的。但涉及到二手房的買賣，卻往往存在著賣方尚未還清購(gòu)房貸款的問(wèn)題。除了通過(guò)第三方“贖樓”，是否能有一種更加高效、安全且低成本的方式？

就在近期，自然資源部、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，對(duì)協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”做出全面部署。

這意味著“帶押過(guò)戶”從地方性的試點(diǎn)走向了全國(guó)化、常態(tài)化的全面推進(jìn)。

全國(guó)推行“帶押過(guò)戶”

“帶押過(guò)戶”是指依據(jù)《民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定”的規(guī)定，在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無(wú)需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過(guò)戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

“帶押過(guò)戶”主要適用于在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存在未結(jié)清的按揭貸款，且按揭貸款當(dāng)前無(wú)逾期。

根據(jù)《通知》，此次由官方“全面推行”，落實(shí)到了各個(gè)方面：

以此，來(lái)實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開(kāi)展“帶押過(guò)戶”服務(wù)。

據(jù)悉，2022年以來(lái)全國(guó)已有超百城出臺(tái)二手房“帶押過(guò)戶”政策，包括深圳、濟(jì)南、大連等省會(huì)城市和計(jì)劃單列市。其中全面推進(jìn)房產(chǎn)“帶押過(guò)戶”，二手房市場(chǎng)要火？，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開(kāi)展。

《通知》發(fā)布后，北京也立刻跟進(jìn)。

據(jù)北京銀保監(jiān)局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委等部門聯(lián)合發(fā)布的通知，從3月31日起，居民出售在京住房時(shí)不再需要提前結(jié)清房屋現(xiàn)有按揭貸款，可在原抵押權(quán)不解除情況下直接辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款，以降低居民住房交易成本。

兼容跨行貸款是北京落地“帶押過(guò)戶”政策的創(chuàng)新點(diǎn)。“從對(duì)購(gòu)房者的覆蓋面來(lái)說(shuō)，北京的做法更吻合各類不同的購(gòu)房和貸款需求。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各城市在“帶押過(guò)戶”的流程設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面陸續(xù)發(fā)力，這將有助于更好推行這一模式。

而本次《通知》也指出，各地在實(shí)踐探索中，主要形成了三種“帶押過(guò)戶”模式：

模式一：新舊抵押權(quán)組合模式。通過(guò)借新貸、還舊貸無(wú)縫銜接，實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷登記。

模式二：新舊抵押權(quán)分段模式。通過(guò)借新貸、過(guò)戶后還舊貸，實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣方貸款結(jié)清后及時(shí)辦理舊抵押權(quán)注銷登記。

模式三：抵押權(quán)變更模式。通過(guò)抵押權(quán)變更實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。

為什么要推行“帶押過(guò)戶”？

從政策本身來(lái)看，“帶押過(guò)戶”的核心是免去提前籌款還貸解押環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)帶抵押房產(chǎn)過(guò)戶轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)登記手續(xù)同步辦理。

此舉既減輕了房東籌資提前還貸壓力，又大幅縮短二手房交易期限，對(duì)二手房交易效率的提升等有著積極的意義。

（1）降低交易成本。

按照原物權(quán)法的規(guī)定，尚在抵押的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移過(guò)戶十分困難，需要經(jīng)歷“買家墊資—賣家去銀行還貸—解除抵押”這一繁雜的流程，不僅增加了買賣雙方的資金壓力和時(shí)間成本，還可能涉及中介費(fèi)、利息費(fèi)、公證費(fèi)等額外費(fèi)用。而“帶押過(guò)戶”則可以省去這些環(huán)節(jié)和費(fèi)用，簡(jiǎn)化交易流程，節(jié)省交易時(shí)間。

（2）提高交易效率。

由于尚在抵押的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移過(guò)戶涉及多個(gè)部門和機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)和配合，如不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、銀行機(jī)構(gòu)、公積金管理機(jī)構(gòu)、公證機(jī)構(gòu)等，因此辦理手續(xù)往往耗時(shí)較長(zhǎng)，甚至出現(xiàn)拖延或拒絕辦理的情況。而“帶押過(guò)戶”則可以通過(guò)線上線下一體化、多業(yè)務(wù)合并辦理、信息共享和業(yè)務(wù)協(xié)同等方式，加快辦理速度，實(shí)現(xiàn)“一件事一次辦”。

（3）保障交易安全。

由于尚在抵押的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移過(guò)戶存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，如賣方挪用首付款、銀行拒絕解除或變更抵押權(quán)、買方無(wú)法辦理入戶等，可能導(dǎo)致買賣雙方的房產(chǎn)和資金受損。而“帶押過(guò)戶”則可以通過(guò)預(yù)告登記、資金監(jiān)管、公證服務(wù)等方式，有效預(yù)防和控制這些風(fēng)險(xiǎn)，保障交易各方的合法權(quán)益。

整體來(lái)看，“帶押過(guò)戶”的全面推進(jìn)，有利于提升二手房交易效率、縮短交易期限，對(duì)市場(chǎng)有著一定的拉動(dòng)作用，尤其是對(duì)“賣一套再買一套”的改善性換房需求而言，“帶押過(guò)戶”有助于降低二手房置換成本。

而隨著“帶押過(guò)戶”政策的全面鋪開(kāi)，加之當(dāng)前房貸利率大幅下降，也或會(huì)讓不少購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)向二手房。

當(dāng)然，新的模式下也會(huì)產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)。前文也提到，地方在實(shí)踐探索中，主要形成了3種“帶押過(guò)戶”模式。

但各地在“帶押過(guò)戶”的落地實(shí)行中，仍有一定的優(yōu)化空間，尤其是對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的把控尤為重要，需避免出現(xiàn)“一房二賣”、抵押權(quán)懸空等問(wèn)題，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。

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