法院評估房產(chǎn)流程及房產(chǎn)評估內(nèi)容
對于房屋買賣交易的過程中,進(jìn)行房屋評估是必須的一個(gè)過程,這也是對房屋質(zhì)量和房屋產(chǎn)權(quán)等方面相關(guān)事宜的驗(yàn)收,哪怕是司法拍賣,法院在拍賣房屋時(shí)也是要對房屋作出評估的。那么法院評估房產(chǎn)需要多久?房產(chǎn)評估都從哪些方面進(jìn)行?在此篇中王健松律師就相關(guān)問題來為大家進(jìn)行解讀。
法院評估房產(chǎn)需要多久
一般情況下,涉及單套普通住宅的項(xiàng)目,法院房產(chǎn)評估按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進(jìn)制,而基準(zhǔn)地價(jià)評估收費(fèi)則另立標(biāo)準(zhǔn)。差額定率累進(jìn)制,就是指按房地產(chǎn)價(jià)格總額大小劃分費(fèi)用率檔次,分檔計(jì)算各檔次的收費(fèi),各檔收費(fèi)額累計(jì)之和為收費(fèi)總額。對此王健松律師需要強(qiáng)調(diào)的是,對100萬元以下(含100萬元)的房產(chǎn),收取千分之五的費(fèi)用。101萬元以上至1000萬元的,收取千分之二點(diǎn)五。1001萬元以上至2000萬元的,收取千分之一點(diǎn)五等等,此外,評估費(fèi)是申請?jiān)u估的人預(yù)交,如果是原告申請?jiān)骖A(yù)交,如果是被告申請被告預(yù)交,這個(gè)鑒定機(jī)構(gòu)一看就知道了,因?yàn)榉ㄔ合蜩b定機(jī)構(gòu)移送鑒定的時(shí)候,有申請人的申請書復(fù)印件,還有當(dāng)事人確定鑒定機(jī)構(gòu)意見表,上面都有申請人的資料和聯(lián)系方式,鑒定機(jī)構(gòu)會直接聯(lián)系申請人。
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評估報(bào)告的,由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正,給予警告,對房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款,對房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬元以上3萬元以下罰款,并記入信用檔案;情節(jié)嚴(yán)重的,吊銷資質(zhì)證書、注冊證書;造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。對此王健松律師需要強(qiáng)調(diào)的是,房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)故意評低被征收房屋的價(jià)值,如果情節(jié)嚴(yán)重的,是屬于犯法的行為,可以追究刑事責(zé)任。
房產(chǎn)評估都從哪些方面進(jìn)行
房屋因素包括房齡以及新舊程度、戶型、樓層、朝向,環(huán)境因素包括物業(yè)管理、是否是獨(dú)立小區(qū)、周邊配套情況。房屋折舊是房屋價(jià)格補(bǔ)償?shù)男问剑捶课莸恼叟f費(fèi)。對于這一點(diǎn)王健松律師需要強(qiáng)調(diào)的是,折舊費(fèi)是指房屋建造價(jià)值的平均損耗,因?yàn)榉课菰陂L期的使用過程中,雖然原有的實(shí)物形態(tài)不變,它的價(jià)值也會逐漸少見。這部分因損耗而減少的價(jià)值,以貨幣形態(tài)來表現(xiàn),確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價(jià)、殘值、清理費(fèi)用和折舊年限。
針對于房產(chǎn)評估注意的事項(xiàng),首先是房屋面積及宅基地面積認(rèn)定不準(zhǔn)確問題,這里需要強(qiáng)調(diào)的是,一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證書上記載面積為準(zhǔn)。對此王健松律師需要強(qiáng)調(diào)的是,對于當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià),由區(qū)縣人民政府參照一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價(jià)、城市規(guī)劃等情況綜合確定。評估機(jī)構(gòu)對當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)的確定未依照上述規(guī)定,參考周邊普通商品住宅均價(jià),宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)嚴(yán)重偏低,嚴(yán)重?fù)p害被拆遷人合法權(quán)益。
房產(chǎn)評估的原則
房產(chǎn)評估作為一個(gè)市場,也是講究供需原則的。當(dāng)商品的價(jià)格由該商品供給和需求的均衡點(diǎn)來決定。供小于求時(shí),則價(jià)格上升,否則下降。房地產(chǎn)的價(jià)格由類是房地產(chǎn)的供求狀況決定。王健松律師對此表示,一般意義上在同一市場上效用相同或相似的房地產(chǎn),價(jià)格往往會趨于一致。
但房產(chǎn)評估有其特殊性,需要有最有效使用原則,以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)評估要在法律規(guī)定的條件下進(jìn)行。測算房地產(chǎn)的純收益時(shí),不能以臨時(shí)建筑或違章建筑的收益為測算基礎(chǔ)。對此王健松律師需要強(qiáng)調(diào)的是,房地產(chǎn)市場是不斷變化的,房地產(chǎn)價(jià)格有很強(qiáng)的時(shí)間性,它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格,不同的時(shí)點(diǎn),同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價(jià)格,也就是說,估價(jià)實(shí)際上只是求取某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格,所以估價(jià)一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),必須假定市場情況停止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上,同時(shí)估價(jià)對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。
以上就是關(guān)于“法院評估房產(chǎn)流程及房產(chǎn)評估內(nèi)容”的解讀,對此王健松律師需要強(qiáng)調(diào)的是,對房屋進(jìn)行評估,包括房屋的戶型,樓層朝向和房屋周邊的配套等相關(guān)內(nèi)容。房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在房屋拆遷評估過程中,故意評低房屋的價(jià)格是否犯法,要依據(jù)具體的情節(jié)而定,如果情節(jié)較輕的,一般不構(gòu)成犯罪。情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
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