2023年，和之盾婚姻家事部處理了多起涉外財富傳承案件，其中子女加入其他國籍后，能否繼承父母在京房產(chǎn)、父母如何提前規(guī)劃房產(chǎn)傳承、子女獲得房產(chǎn)后如何進(jìn)入海外賬戶，成為很多擁有其他國籍人士重點考慮的問題。本文針對已取得其他國籍人士，提供以下可選房產(chǎn)傳承路徑，并從稅負(fù)成本、辦理流程、取得房產(chǎn)（或?qū)?yīng)價值）時間等方面進(jìn)行利弊分析，以供參考。

路徑一：通過法定繼承或遺囑繼承取得房產(chǎn)

按受益額比例

20萬元（含）以下的部分

0.9%（按比例收費不到200元的按200元）

20萬元-50萬元（含）部分

0.7%

50萬元-500萬元（含）部分

0.5%

500萬元-1000萬元（含）部分

0.3%

1000萬元以上部分

0.1%

常見遺產(chǎn)受益數(shù)額確定標(biāo)準(zhǔn)

存款

存款數(shù)額即為受益數(shù)額

房產(chǎn)

公房

60元/平米

商品房

房屋標(biāo)的的0.9%

四環(huán)內(nèi) 房屋標(biāo)的按元/平米計算

五環(huán)內(nèi) 房屋標(biāo)的按元/平米計算

股權(quán)

由公證處根據(jù)注冊資本、持有份額等進(jìn)行估算

優(yōu)點：

1.相應(yīng)費用較低。

2.不影響父母生前使用房產(chǎn)。

3.不受限購政策影響，可處理多套房產(chǎn)。

缺點：

繼承權(quán)公證需所有繼承人配合，若繼承人之間無法達(dá)成一致，則須進(jìn)行繼承訴訟，增加不確定風(fēng)險。

路徑二：父母生前將房產(chǎn)贈與子女

1.需繳納契稅，稅率為房產(chǎn)價值的3%。

2.需繳納印花稅，稅率為房產(chǎn)價值的0.05%。

優(yōu)點：

1.可在父母生前完成房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更，增加傳承確定性。

2.直系親屬之間進(jìn)行的房產(chǎn)贈與，費用相對較低。

缺點：

1.已經(jīng)取得其他國籍的子女，須在我國境內(nèi)工作或?qū)W習(xí)滿一年，且境內(nèi)沒有其他住房，才可通過贈與獲得一套房產(chǎn)。

2.父母提前將房產(chǎn)過戶給子女，增加子女不贍養(yǎng)父母或揮霍財產(chǎn)風(fēng)險。

路徑三：父母生前將房產(chǎn)通過買賣方式轉(zhuǎn)移至子女名下

1.需繳納契稅，稅率為房產(chǎn)價值的1%-1.5%之間。

2.需繳納印花稅，稅率為標(biāo)的物的0.05%。

3.需繳納個人所得稅，若父母購買房產(chǎn)不滿五年或非唯一住房的需繳納個人所得稅，繳納稅率約為現(xiàn)值減去原購買價格的20%。若父母購買房產(chǎn)已滿五年，且為唯一住房的，不需要繳納個人所得稅。

4.若父母購得房產(chǎn)不滿兩年或非普通住宅需繳納增值稅，增值稅根據(jù)房產(chǎn)類型及購買時間差異較大，根據(jù)實際情況處理。

5.需要繳納增值稅的房產(chǎn)，還需繳納附加稅。

優(yōu)點：

1.可在父母生前完成房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更，增加傳承確定性。

2.若父母持有的房產(chǎn)購買時間已經(jīng)滿五年，且系其唯一住房，各種費用相對較低。

缺點：

1.已經(jīng)取得其他國籍的子女，須在我國境內(nèi)工作或?qū)W習(xí)滿一年，且境內(nèi)沒有其他住房，才可通過買賣獲得一套房產(chǎn)。

2.父母提前將房產(chǎn)過戶給子女，增加子女不贍養(yǎng)父母或揮霍財產(chǎn)風(fēng)險。

3.通常此類過戶子女并不實際支付對價，因此若父母去世后，其他子女對該房產(chǎn)處置方式有異議或?qū)ζ渌z產(chǎn)分配有異議，可能提起訴訟要求購買房產(chǎn)子女支付合同價款或以該子女未支付對價為由，主張《不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效。

路徑四：父母將房產(chǎn)出售，現(xiàn)金由子女繼承

1.父母生前將自己名下的房產(chǎn)出售，獲得現(xiàn)金價值。

2.父母去世后辦理繼承訴訟或繼承權(quán)公證。

3.子女至國家外匯管理局北京市分局辦理資金購付匯核準(zhǔn)。

4.房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款進(jìn)入子女指定海外賬戶。

優(yōu)點：

1.相應(yīng)費用較低。

2.不受限購政策影響，可處理多套房產(chǎn)。

3.若子女對在京房產(chǎn)無居住、投資需求，且希望將房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金價值，以便在海外生活、工作使用，該路徑為最徹底的解決方案。

缺點：

1.須在父母生前出售房產(chǎn)，增加老年人養(yǎng)老風(fēng)險。

2.繼承權(quán)公證需所有繼承人配合，若繼承人無法達(dá)成一致，則須進(jìn)行繼承訴訟，增加不確定風(fēng)險。

結(jié) 論

以上路徑須當(dāng)事人根據(jù)父母持有房產(chǎn)的實際情況及子女未來對房產(chǎn)利益的享用情況綜合而定，各有優(yōu)勢和弊端。

當(dāng)然如果父母對于子女的財富傳承還有其他訴求，比如：更靈活的分配方案、更合理的稅務(wù)安排等，還可以通過房產(chǎn)獲得的現(xiàn)金設(shè)立家族信托或者保險金信托等，通過約定信托分配條款，實現(xiàn)海外子女獲得在京房產(chǎn)的利益。

無論是房產(chǎn)還是現(xiàn)金，提前規(guī)劃傳承方案的意義并不是單純地為了避免繼承人為爭奪遺產(chǎn)而反目成仇，還在于當(dāng)事人在進(jìn)行傳承規(guī)劃時，可以面向未來，盡可能幫助子女簡化傳承程序、降低金錢與時間成本。

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本文作者

王雪姣

高級合伙人、婚姻家事部主任

王雪姣律師具有扎實的理論功底和婚姻家事領(lǐng)域糾紛解決實務(wù)經(jīng)驗，專注婚姻家事案件十余年，與團(tuán)隊辦理了數(shù)十起涉高凈值人士的婚姻家事案件。王律師參與辦理一大批重大、疑難并具有巨大社會影響力的案件，善于通過關(guān)聯(lián)訴訟、友好談判、提前管控等多種措施解決各類婚姻家事風(fēng)險。

現(xiàn)任北京市海淀區(qū)律師協(xié)會婚姻家事委員會委員、北京市豐臺區(qū)青少年社會工作團(tuán)工委青少年法律服務(wù)專家委員等職。

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