商品房備案登記是一種行政管理方式，買賣雙方簽訂的商品房買賣合同，如果沒有及時(shí)進(jìn)行預(yù)告登記，該合同只能發(fā)生債權(quán)效果，不能產(chǎn)生物權(quán)效力，如果該商品房被出售給多人并不當(dāng)然具有排除效力。而商品房預(yù)告登記生效的，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，向第三人轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)(包括出售、贈(zèng)與、出資等)或者設(shè)定其它物權(quán)的(比如：抵押)，不發(fā)生物權(quán)效力。

一、什么是備案登記

備案登記是指商品房預(yù)售人按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案，是政府主管部門行使監(jiān)管職權(quán)、房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)滿足預(yù)售條件履行報(bào)備義務(wù)接受資格審查的一項(xiàng)行政管理行為。

二、什么是預(yù)告登記

預(yù)告登記指當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。

三、兩者的區(qū)別

1、法律效力不同

商品房預(yù)售合同備案登記制度是一種行政管理制度，備案登記的合同只具有債的效力;而預(yù)告登記能“產(chǎn)生凍結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力”， 對(duì)后來發(fā)生與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排它效力。債具有相對(duì)性，物權(quán)具有絕對(duì)性，因此備案登記的商品房買賣合同不能當(dāng)然阻礙被強(qiáng)制執(zhí)行，而預(yù)告登記可以。

2、登記的程序不同

商品房登記備案制度由開發(fā)商向行政主管部門進(jìn)行報(bào)備，具有強(qiáng)制性，是一種單方行為;商品房預(yù)告登記是買房人和開發(fā)商雙方行為，只有達(dá)成合意才可申請(qǐng)登記，是雙方行為，備案登記是預(yù)告登記的前置程序，因此履行預(yù)告登記手續(xù)是自愿性的。

3、兩者的登記機(jī)關(guān)也可能不同

預(yù)告登記就是房屋的登記機(jī)構(gòu)，而商品房預(yù)售合同登記備案的可以是建設(shè)主管部門也可以是房地產(chǎn)管理部門。

4、適用范圍不同

商品房預(yù)售合同的登記備案，其登記的標(biāo)的僅限于商品房預(yù)售合同，商品房的現(xiàn)房買賣、二手房買賣、舊房買賣合同都被排除在備案登記的范圍之外;而預(yù)告登記適用于所有不動(dòng)產(chǎn)交易，不僅包括商品房買賣和私房交易，還包括國有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體受讓等。

就商品房的預(yù)告登記而言，就是為了使得預(yù)購人在預(yù)購的房屋辦理了所有權(quán)初始登記之后，能夠辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，從而確定取得房屋的所有權(quán)。簡單的說就是預(yù)告登記之后，預(yù)告登記具有準(zhǔn)物權(quán)登記的效力，其權(quán)利人就具有準(zhǔn)物權(quán)權(quán)利人的性質(zhì)。所以未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，就不發(fā)生物權(quán)效力。

而商品房預(yù)售合同登記備案之后，該登記備案就沒有準(zhǔn)物權(quán)的效力，所以預(yù)購人想要更好的將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，就應(yīng)該在合同登記備案之后再進(jìn)行預(yù)告登記。