道路施工影響商鋪經營的風險適用情勢變更原則

【注意】《民法典》自2023年1月1日起施行。《婚姻法》、《繼承法》、《民法通則》、《收養法》、《擔保法》、《合同法》、《物權法》、《侵權責任法》、《民法總則》同時廢止。

作者：孟-強

發布時間：2023-12-2409:56:29

【案情】

2008年4月29日，原告劉某與被告王某簽訂房屋租賃合同，約定由劉某租賃王某位于北京市通州區西海子西街X號房屋用于經營餐廳，租期自2008年5月26日起至2011年5月26日止，后劉某對房屋進行裝修并營業。2010年4月1日，租賃房屋所在西海子西街被劃入拆遷范圍，自2010年12月起該路段道路進行施工。劉某將租金交納至2010年11月26日后，以道路施工無法營業為由拒絕繳納租金，并起訴王某要求解除租賃合同，要求王某支付其裝修費和經營損失。王某同意解除租賃合同，但認為拆遷系政府行為，而且租賃合同中沒有約定拆遷的損失應由王某承擔，故不同意劉某的其他訴訟請求，并反訴要求劉某按照正常租金水平支付其租金至實際騰退房屋之日止。

【審理】

北京市通州區人民法院審理認為：被告王某將其擁有產權的X號房出租給原告劉某，雙方達成的租賃協議系雙方真實的意思表示，其內容未違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效，雙方應恪守履行各自的合同義務?，F劉某要求解除租賃合同，王某亦表示同意，本院對此不持異議。對劉某要求王某賠償其經營損失的訴訟請求，由于導致劉某經營狀況不佳直至停止經營的原因并非王某所致，劉某無法證實其確已遭受經營損失，且該經營損失與王某之間存在的因果關系，故對劉某的該項訴請，缺乏事實及法律依據，本院不予支持。劉某未能向本院提供確實、有效的證據證實其自行對該承租房屋進行了裝修或為該承租房屋已有裝修向他人支付了相應的費用，故本院對劉某要求賠償房屋裝修費的訴訟請求不予支持。西海子西街自2010年12月起已因拆遷被封堵，本院對劉某關于其道路施工影響經營并停業的主張予以采信，現王某反訴要求劉某向其支付2010年下半年房屋租金的訴訟請求，依據不足，本院不予支持。綜上所述，法院判令自判決生效之日起解除原告劉某與被告王某簽訂的《房屋出租協議》，駁回了原告劉某的其他訴訟請求和被告王某的反訴請求。

判決作出后，雙方均未上訴，現該判決已經發生效力。

【分歧】

本案的爭議焦點是道路施工對劉某經營的影響屬于“不可抗力”還是“情勢變更”，《房屋出租協議》經雙方同意解除后，劉某的營業損失與王某的租金損失應如何承擔?對此有三種不同意的意見：

第一種意見認為，劉某與王某在完全自愿協商的基礎上訂立的房屋租賃合同應為有效。劉某提出解除租賃合同不符合《合同法》規定的解除合同的條件，如果王某不同意，劉某應按合同繼續履行，現雖王某同意解除合同，但劉某要求王某賠償損失的訴訟請求不應予支持，而且應當繼續支付租金。

第二種意見認為，劉某在房屋租賃合同過程中出現了不可抗力的情況，即政府組織的道路拆遷改造，致使食客不再光顧，生意凋零，而每日的房租等費用仍須交納，導致餐館嚴重虧損，無法經營。由于不可抗力屬于合同解除的法定原因，故合同解除后，應駁回王某的反訴請求，而且王某應當支付劉某一定的損失。

第三種意見認為，道路建設屬于不可歸責于雙方當事人的事由，作為合同基礎的客觀情況發生了非當事人所能預見的根本性變化，且在一定時期內造成了劉某經營上的損失，而該損失非劉某主觀故意也非經營不善所致，如果該損失由劉某一人承擔，有違公平原則。因此，合同解除后，對生意凋零的風險損失，應由雙方共同承擔。

【評析】

筆者同意第三種意見，理由是房屋租賃合同是房屋出租人將房屋交付給承租人使用、收益，承租人支付房屋租金的合同。只有出現因不可抗力致使不能實現合同目的等情形時，當事人一方才可以解除合同。

那么，道路建設究竟屬于“不可抗力”還是“情勢變更”?我國《民法通則》和《合同法》對“不可抗力”都是這樣規定的，即指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。所謂情勢變更，是指法律關系成立后至履行前，因不可歸責于雙方當事人的事由，使原有法律關系成立的基礎或情勢發生不可預見的根本性變化，導致當事人行為目的不能實現，若繼續維持則顯失公平，須變更或解除原法律關系的一項法律制度。二者主要區別：

1、二者產生的直接原因、外在表現及其對履約的影響不同

一般認為，不可抗力可能由自然或社會兩種因素引起。前者如水災、地震、臺風、火山爆發、泥石流等，各國民法都承認，當事人也愿意接受其法律后果;后者如戰爭、暴亂、罷工、革命等，有些國家的民法并不一概承認，實踐中主要由當事人在合同中進行約定。這些災難性事件的出現，致使合同根本無法履行，即符合我國合同法的不可抗力規定成為免責的事由。但假如合同并非不能履行而是履行的結果將顯失公平，則如何適用呢?也就是說，如果引起變更的情勢并不構成對當事人行為的根本阻礙，如SARS等的影響，合同一般也非絕對不能履行，只是履行后對一方當事人將顯失公平，則應該按照情勢變更原則處理。引起情勢變更的還有一個經濟因素，比如說價格的非正常漲落、幣值的大幅度升降、市場的異常變化以及國家經濟、法律、政策的重大變化等，都是一種無形的存在，是不應被我們忽視的。

2、二者的適用范圍、免責情況及其對履約的影響不同

情勢變更僅適用于合同關系，即因情勢變更造成合同不能履行或顯失公平時，可相應地解除合同關系，或變更合同內容，消除顯失公平的結果，使合同在公平基礎上得到履行;而不可抗力既可以適用合同行為，也可以適用于侵權行為，其結果是唯一的，即免予承擔履行合同義務和違約責任。

情勢變更是“裁量免責”，即最終是否變更或解除合同并免責，取決于人民法院或仲裁機構的裁量;而因不可抗力致使不能實現合同的則是“當然免責”，即因不可抗力事件當事人有權通知對方當事人解除合同，合同自通知到達對方時解除，并可免予承擔履行義務和違約責任。

情勢變更原則的意義，在于通過司法權力的介入，強行改變合同已經確定的條款或撤銷合同，在雙方當事人訂約意志之外，重新分配交易雙方在交易中應當獲得的利益和風險，其追求的價值目標，是公平和公正。但在現實經濟生活中，許多非自然因素導致事變的產生，使得大量合同的履行變得極為艱難，而無過錯的合同當事人卻無法援引不可抗力的規定來主張免責。1998年8月20日公布的《合同法(草案)》第七十七條規定：“由于國家經濟政策、社會經濟形勢客觀情勢發生巨大變化，致使履行合同將對一方當事人沒有意義或者造成重大損害，而這種變化是當事人訂立合同時不能遇見并且不能克服的，該當事人可以要求對方就合同的內容重新協商;協商不成的，可以請求人民法院或者仲裁機構變更或解除合同。商業風險不適用前款規定?！北緛硪粤⒎ㄐ问綄⑦@一原則確立下來已成定局，但好事多磨，最終在審議時以“根據現有的經驗，對情勢變更難以做出科學的界定，而且和商業風險的界限也難以劃清，執行時更難以操作，實際上只有在非常特殊的情況下才能適用這一制度，現在合同法中做出規定條件尚不成熟。法律委員會經過反復研究，建議對此不作規定?！钡睦碛啥鴶R淺。

結合本案，劉某與王某簽訂的房屋租賃協議，是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律的禁止性規定，應認定合法有效，雙方均應受其約束，按約履行各自的義務。在合同履行過程中，出現了拆遷改造道路的客觀事件，屬于“情勢變更”的情形。道路建設按理是政府造福于民的舉措，長遠來看也有利于劉某對餐館的經營。但是，由于近半年的實行半幅交通封閉，引起了承租環境發生重大變化，造成劉某經營狀況惡化。根據租賃合同的特點，承租環境應為履行租賃合同的基礎，這種變動的情況在當事人雙方訂立合同時是無法預料的，其變化足以致使訂立租賃合同的基礎動搖，如果仍然要求劉某繼續按照原合同約定支付租金，將顯失公平。根據《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第六條規定的“誠實信用原則”及“公平原則”，綜合考慮道路建設的期限及對餐館的影響程度，在雙方同意解除租賃合同后，對劉某因道路建設造成的損失及應交納的租金數額應予以適當調整，王某對此應承擔相應的責任，本案中，經過法官斟酌權衡，最終將原被告的訴求互相折抵，較好地保護了雙方的利益。

綜上，一審法院的判決是正確的。

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