1、中介應(yīng)當(dāng)僅在其自身能力范圍內(nèi)提供真實(shí)信息。比如，中介公司可要求出售方提供產(chǎn)證原件以便和復(fù)印件核對，也應(yīng)當(dāng)?shù)椒慨a(chǎn)交易中心了解房屋的權(quán)利情況，但如果出售方偽造了權(quán)利人的身份證和產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行交易而造成買受方的損失，則買受方不能認(rèn)為中介方提供了虛假信息。因?yàn)樵谕ǔＧ闆r下，中介難以對偽造的證件進(jìn)行判斷，這超出了其能力范圍，中介對其提供的信息并非是一種保證責(zé)任，而是一種謹(jǐn)慎、勤勉的責(zé)任，盡到合理的注意則可。

2、中介對他人的信用沒有保證義務(wù)。中介只是中間人，與委托人簽訂合同的是中介居間介紹的第三人，第三人在履行合同過程中如果實(shí)施了違約行為，中介不承擔(dān)責(zé)任。

除了提供房屋真實(shí)信息，房產(chǎn)中介提供的服務(wù)還包括以下內(nèi)容：

1、權(quán)籍調(diào)查：向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查、征詢所交易房屋權(quán)利的來源、現(xiàn)狀、有無抵押、有無權(quán)利限制等，做好書面記錄;調(diào)查、征詢涉及權(quán)利人的處分要求和條件;核實(shí)處分資格、權(quán)利人和相關(guān)人的身份及權(quán)利等。

2、使用狀況調(diào)查：收集、調(diào)查、征詢房屋座落環(huán)境、使用年限、有否隱瞞缺陷、房屋內(nèi)的頂、墻、地、門、窗及設(shè)備等是否需要檢測或修復(fù)，設(shè)備轉(zhuǎn)讓價(jià)格及有關(guān)費(fèi)用的結(jié)清情況等;向物業(yè)管理單位查詢有無租賃、違章搭建、相鄰關(guān)系侵權(quán)，以及維修基金的繳納和使用情況等。

3、行情調(diào)查：收集、調(diào)查、征詢買賣價(jià)格的行情比較、稅費(fèi)結(jié)算、房屋戶型比較、買賣雙方的心理價(jià)格比較、有關(guān)政策變動的影響等;進(jìn)行各種形式的信息發(fā)布活動等。

4、確定成交意向，訂立交易合同：陪同雙方當(dāng)事人實(shí)地踏勘房屋、設(shè)備、環(huán)境;約定洽談時(shí)間、溝通買賣雙方的成交意向;出示和認(rèn)定權(quán)籍資料、確定當(dāng)事人身份等;為成交雙方選擇合同文本，進(jìn)行簽約指導(dǎo)、見證，如實(shí)告知成交雙方買賣合同的約定條款和注意事項(xiàng)、履行方式、支付房款的方式等。

5、辦理產(chǎn)權(quán)過戶：雙方當(dāng)事人過戶手續(xù)資料收集、報(bào)告、確認(rèn)、確權(quán)時(shí)間約定，代收代付應(yīng)由客戶支付的稅、費(fèi)，完成所有交易過戶、戶口遷移、房屋入住手續(xù)。

多數(shù)房產(chǎn)中介提供的居間合同中都約定委托人應(yīng)當(dāng)在簽訂正式買賣合同之日支付房屋總價(jià)1%的中介費(fèi)，但有時(shí)簽訂了正式合同后由于一方違約或者其它原因并不繼續(xù)履行下去，因此中介并不會完成以上第4項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，在這種情況下，中介不僅不能索要報(bào)酬而且應(yīng)當(dāng)退還部分中介費(fèi),而且委托人也不能要求賠償。

可以追究房產(chǎn)中介的幾種情況：

一、隱瞞房屋弊端

在二手房交易中，部分中介機(jī)構(gòu)為了促成交易，隱瞞待售房屋的不利條件，如二手房房屋飲用水質(zhì)不合格、水電僅為臨時(shí)的。帶領(lǐng)買房人實(shí)地看房是房屋中介機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)重要義務(wù)，但在諸如聯(lián)系不上出賣人，承租人不配合看房等特殊情況下，中介機(jī)構(gòu)常會帶領(lǐng)買受人查看其他類似房屋作為替代，買賣雙方可能就房屋的裝修、使用狀況、周邊環(huán)境等問題產(chǎn)生爭議，影響合同順利履行。

二、未履行提醒、告知義務(wù)

二手房買賣合同通常是由中介機(jī)構(gòu)提供的格式文本，只有合同的核心內(nèi)容，如價(jià)款金額、付款時(shí)間及方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)需要房屋買賣雙方協(xié)商確定。審判實(shí)踐中，部分中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人經(jīng)驗(yàn)不足，對相關(guān)事項(xiàng)未盡提示義務(wù)，導(dǎo)致雙方未進(jìn)行充分協(xié)商，或未將雙方口頭達(dá)成的一致性意見載入合同。

三、未提示特殊二手房的交易風(fēng)險(xiǎn)

二手房的性質(zhì)復(fù)雜多樣，除普通商品房外，法律對于經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村房屋等特殊性質(zhì)房屋的交易有特別規(guī)定。部分中介公司審查不嚴(yán)，或明知不可為而為之，引發(fā)大量糾紛。

案例評析：2010年12月18日，張女士相中了位于火車站西路的一套房屋。在查閱出售房屋的相關(guān)資料后，她與中介公司簽署了“代收定金同意書”，其中明確規(guī)定：房屋交易金額為36.6萬元，支付定金不得低于交易金總額的3%，現(xiàn)金1萬元。中介公司負(fù)責(zé)收取定金，并存入與指定銀行設(shè)立的交易資金結(jié)算賬戶。張女士需要首先支付購房款20萬元，待買賣雙方簽訂《房屋變更申請書》后，再將剩余款項(xiàng)予以支付。另外，房產(chǎn)更名由中介公司負(fù)責(zé)，張女士全權(quán)配合；雙方未簽訂買賣契約，以此替代買賣契約。

代收定金同意書簽訂之后，12月19日，張女士交納斡旋金1萬元。10天后，她交納了首筆購房款19萬元。接下來，張女士滿心期待新房到手。然而，直到2011年2月底，新房過戶一事沒有任何進(jìn)展。幾番催促下，中介機(jī)構(gòu)以“張女士未足額繳納房款”為由，拒絕辦理過戶手續(xù)。此刻，張女士得知自己支付的首筆購房款并未按照約定打入交易資金結(jié)算賬戶內(nèi)，而是被中介公司直接拿去繳納了該房屋的按揭款。要求退款無果后，張女士一紙?jiān)V狀將中介公司告上法庭。

法院審理認(rèn)為，中介公司與張女士之間簽署的合同屬于居間合同，其應(yīng)按行業(yè)規(guī)定，將所代收的房款存入由銀行監(jiān)管的交易資金結(jié)算賬戶，以確保交易的安全。但中介公司在擔(dān)任居間人的同時(shí)，又擔(dān)當(dāng)了出賣人的角色，隱瞞了出售房屋的真實(shí)性——出售房屋屬于按揭房房產(chǎn)中介的法律責(zé)任，并不具備上市買賣的條件。中介公司在收取購房款后，不能按約定存入履約專戶，隨意支配，其行為嚴(yán)重違背誠實(shí)信用的基本準(zhǔn)則，最終導(dǎo)致張女士買房目的無法實(shí)現(xiàn)。因此，中介公司應(yīng)承擔(dān)全部過錯(cuò)責(zé)任。返還張女士購房款20萬元(含斡旋金元)及利息1411.43元。

四、審查不到位

中介機(jī)構(gòu)在一定程度上負(fù)有審查房屋真實(shí)權(quán)利人的義務(wù)，包括核實(shí)登記所有權(quán)人與出賣人是否一致，詢問所有權(quán)人的婚姻狀況，要求共有權(quán)人作出同意出售承諾等。而有些中介機(jī)構(gòu)未盡到對房屋權(quán)屬的審查義務(wù)，導(dǎo)致買賣合同在履行過程中出現(xiàn)障礙或者無法履行。

五、慫恿簽訂陰陽合同

在二手房簽約之前，部分中介公司為了以較低的稅金吸引買賣雙方，制造出總價(jià)款較低的網(wǎng)簽合同，用于申報(bào)稅款，而包含雙方真實(shí)意思的合同用于實(shí)際履行，且未進(jìn)行備案。這種操作方式給國家稅收造成了巨大損失，同時(shí)也給一些當(dāng)事人惡意不履行合同提供借口。特別在房價(jià)大幅上漲之后，賣房人可能會以此為借口提出合同無效。

案例評析:市民李先生2014年3月看中了一套二手房，通過中介公司與賣房人簽訂了一份房屋買賣中介合同，以470萬元的價(jià)格買下房子。合同約定，李先生委托中介公司購買上述房產(chǎn)，并代辦房產(chǎn)權(quán)證、房屋交付、貸款、抵押登記、土地使用證等相關(guān)事宜，房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記過程中所產(chǎn)生的國家規(guī)定的稅、費(fèi)及中介費(fèi)均由李先生承擔(dān)。

該合同簽訂當(dāng)日，李先生在中介公司的指引下，為避稅又與孫某簽訂另一份委托協(xié)議，約定李先生于2014年3月31日前（該房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前）一次性支付孫某人民幣115萬元整，委托孫某代為交納房屋在權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時(shí)買賣雙方所產(chǎn)生的營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、過戶費(fèi)、交易費(fèi)、契稅、登記費(fèi)、工本費(fèi)、中介傭金，若有剩余，剩余部分歸孫某所有，作為李先生支付給孫某的委托費(fèi)用；雙方約定該房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移申報(bào)價(jià)格由孫某決定，李先生須無條件配合，若李先生不同意孫某的申報(bào)價(jià)格，堅(jiān)持以其他價(jià)格申報(bào)，則多出稅費(fèi)由李先生全權(quán)承擔(dān)。后涉案房屋過戶登記至李先生名下。李先生認(rèn)為，他所購買的房屋在辦理過戶時(shí)，以同類地區(qū)的房屋最低限價(jià)元報(bào)稅，所對應(yīng)的稅額為.46元及契稅.5元。而他支付中介公司元，扣除相關(guān)稅費(fèi)以及中介傭金后，尚余.5元。因公司授權(quán)其工作人員與他簽訂的委托協(xié)議違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。李先生將中介公司訴至法院，要求判令中介公司應(yīng)將剩余元退還他。

中院經(jīng)審理認(rèn)為，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。李先生與孫某簽訂的委托協(xié)議，實(shí)質(zhì)是為了逃避國家稅收，該行為損害了國家利益，應(yīng)屬無效。合同履行中，李先生支付中介公司的中介費(fèi)元是通過匯入孫某賬戶的方式支付，中介公司與李先生所簽訂《房屋買賣中介合同》中部分中介服務(wù)由孫某履行，李先生有理由相信孫某的行為代表某中介公司。判令中介公司于判決生效之日起十日內(nèi)一次性退還李先生元。

六、虛構(gòu)社保、規(guī)避限購令

在交易的時(shí)候，存在少數(shù)中介機(jī)構(gòu)為不具備購房資格的人開具虛假社保證明。中介機(jī)構(gòu)的這種行為違反了法律規(guī)定，也由于整個(gè)交易建立在違法與欺詐的基礎(chǔ)上，買賣雙方所簽訂的合同可能被法院確認(rèn)為無效。

案例評析;王某家已有兩套住房，2011年7月5日，王某通過某房產(chǎn)中介公司簽約購買一套二手房，買賣雙方和中介也簽了《居間服務(wù)合同》，約定居間服務(wù)費(fèi)為13萬元。王某先支付了2萬元居間服務(wù)費(fèi)，當(dāng)月14日，武某與王某辦理了網(wǎng)簽，但是王某先后向數(shù)家銀行申請貸款，均未獲批。同年12月2日，中介公司提交了注銷網(wǎng)簽合同申請，涉案《存量房屋買賣合同》也被注銷。中介公司隨后起訴，要求王某支付剩余的11萬元居間服務(wù)費(fèi)以及2.6萬元違約金。

王某稱，中介公司曾告知其具備購房資格，并承諾幫助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。他反訴要求中介公司退還已支付的居間服務(wù)費(fèi)并賠償損失，共計(jì)5.2萬元。

法院認(rèn)為，中介公司在明知王某不具有購買資格的情況下，促成王某簽約，違反了國家政策和相關(guān)管理規(guī)定。王某明知自己不具備購房資格仍然簽約，故雙方均有過錯(cuò)。中介公司應(yīng)承擔(dān)主要過錯(cuò)責(zé)任，王某承擔(dān)次要責(zé)任，王某已交付的部分中介費(fèi)、抵押登記及評估費(fèi)等不予退還，中介公司無權(quán)再主張剩余中介費(fèi)。雙方的訴訟請求均被駁回。

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