商品房買賣時，開發商逾期辦證、遲延交房的違約金，如何計算訴訟時效？

問題的提出

在簽訂《商品房買賣合同》時，開發商一般會在合同中與購房人約定逾期辦理房屋產權證的違約金。而這一約定通常為：

“逾期不超過日，自本合同規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之的違約金，合同繼續履行……”

那么主張逾期辦證、遲延交房違約金的訴訟時效，是從逾期辦證、遲延交房行為發生時開始計算，還是從守約方請求違約金遭拒絕時起算？

逾期辦證、遲延交房違約金訴訟時效的計算規則

對于這一問題實踐中存在一定的爭議。

有人認為，逾期辦證、遲延交房違約金應該從知道權利遭受侵害時累加計算，如果交付期屆滿后長期不主張權利，不符合合同簽訂的目的和常理。

有人認為，繼續性違約金可以按日分解為多個單日定期債權，違約一日就產生一日的違約金債權，每個債權的訴訟時效自次日起算，債權人享有的一個個的個別債權相繼至清償期。

根據《北京市房屋買賣合同紀要》第23條“違約金訴訟時效的認定”規定：

“房屋買賣合同中約定當事人違反合同義務應承擔的違約金為數額確定的一次性違約金的，訴訟時效期間從合同約定的義務履行期限屆滿之次日起算;約定違約金為按日（月）計付的繼續性違約金的，以每個個別的債權分別單獨適用訴訟時效，當事人在訴訟中提出時效抗辯的，違約金保護范圍為當事人起訴之日前兩年。其間有時效中斷或中止情形的，適用《民法通則》關于訴訟時效中斷或中止的相關規定。”

因此，筆者認為，約定違約金為按日（月）計付的繼續性違約金的，以每個個別的債權分別單獨適用訴訟時效，當事人在訴訟中提出時效抗辯的，違約金保護范圍為當事人起訴之日前三年。

逾期辦證、遲延交房違約金的計算標準

根據《商品房買賣合同解釋》的規定：

第16條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

第17條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

第18條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額商品房買賣時，開發商逾期辦證、遲延交房的違約金，如何計算訴訟時效？，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

問題的延伸

在遲延違約行為尚未終止（如尚未辦證）情況下，債權人起訴請求“以已付購房款為基數，按日萬分之幾標準計算，支付自遲延履行之日起至實際履行之日止的逾期違約金”時，應如何處理？

實踐中存在兩種做法：

一是僅判決遲延之日到起訴或判決生效之日止的違約金，對尚未確定發生之違約金暫不支持，當事人可事后分段主張；

二是判決按一定比率支付至實際履行即遲延違約狀態終止時的全部違約金。

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