關于拆遷問題總結！你們想要問的基本都在這里了！

近年來隨著我國的建設與發展，各個地區都展開了拆遷活動。其中棚戶區改造、城中村改造、以及鄉村扶貧搬遷都是非常熱門的拆遷項目。在實施征地拆遷中，拆遷補償偏低往往是老百姓最為憤怒、引發雙方矛盾的重要一項。

律師說如果根據現有情況，不能確定占地或者是拆遷是否是合法的，補償過低，被拆遷人首先應該拒絕在安置補償協議上面簽字并拒絕占地或是拆遷。

拆遷補償原則

1、法律有明規定：不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。集體土地上的房屋拆遷補償雖然沒有專門的法律法規進行規范，但對于已列入城市規劃區范圍的農村房屋，拆遷補償標準也可以參考周邊類似房地產的市場價。

2、拆遷之后的生活水平不能低于原有的生活水平。因此呢，在拆遷之前，我們被拆遷人要對拆遷方給出的補償標準進行判斷，如果拆遷之后影響之前的正常生活水平，那么這個拆遷方給出的補償就存在不合理的情況。

3、先補償后拆遷。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》規定：“實施房屋征收應當先補償、后搬遷”。作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?，同時集體土地的拆遷補償也應參考該規定。

國有土地上房屋拆遷補償標準

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

宅基地補償標準

宅基地補償主要包括土地補償費、安置費、地上附屬物以及青苗費。土地補償和安置費將最多為前三年平均年產值的30倍；附屬物給予等價補償，青苗費按照農作物種類來定價。對于耕地征用的土地補償費用為前三年平均年產值的6到10倍。

不過，對于房屋拆遷的補償，全國各地并沒有統一的標準，不能一概而論。

拆遷補償新規則

（1）改變補償規則，實現雙向補償農村宅基地所有權屬于村集體，房屋所有權屬于被征收人個人，在之前的拆遷補償中，只有農村房屋的拆遷補償。不過從今年開始，被征收人可以領取農村房屋及宅基地的補償，實行雙向補償制度。

（2）擴大補償范圍，提高補償金額從今年開始，拆遷補償范圍將不僅限于農村房屋，主要包括兩方面：一方面，農民的固定財產：農房以及房屋內的裝修。另一方面，其他財產：地上附著物補償比如農民的果園菜園，或者水井廁所等。

（3）更改原有的計算方法根據國家最新規定：拆遷補償金額＝宅基地面積*拆遷補償單價+農民固定財產（房屋）估價+安置費+農村其他財產補助（附著物+其他建筑物）

（4）實現多樣化補償方式，供被征收人自由選擇

征地拆遷程序

1、通過審批拿到征地批文

2、發布征地公告

3、制作補償方案

4、組織聽證

5、發布補償方案

6、房屋評估

7、確定補償款

違法強拆時的應對及維權方法

1、在面臨非法侵害威脅時，正式書面向當地公安機關提出保護請求，并保留送達回執。

2、在遭受侵害時立即報警求助。

3、在被侵害之后要求立案偵查，追究侵權人的刑事責任。

4、在適當時機向法院提出行政不作為的行政復議或行政訴訟。

5、訴訟不是目的是手段，通過訴訟的方式推動糾紛的解決，取得合理的補償。

強拆后會獲得哪些賠償

1、房屋價值的損失《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條、《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條均規定，房屋征收部門應當在評估前對被征收房屋進行調查，這也肯定了應當以房屋實際面積為準進行補償。

2、被埋物品及房屋裝修的損失《中華人民共和國行政訴訟法》第三十八條第三款規定，在行政賠償、補償案件中，原告應當對行政行為造成的損害提供證據。因被告的原因導致原告無法舉證的，由被告承擔舉證責任。如果被征收人未對屋內的物品進行清點登記造冊，就應當承擔舉證不能的不利后果。

3、搬遷、臨時安置補償等損失《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定，征收房屋的補償除房屋價值外，還包括搬遷、臨時安置、對被征收人的補助和獎勵等。上述費用都屬于強拆造成的直接損失，被拆遷人可以向拆遷方主張賠償上述費用。

千萬不要忽視征地拆遷中的任何一個細節，補償不高的被拆遷人可能往往是忽視了細微的一些細節才導致補償拿的比別人的少。因此，被拆遷人要知道，拆遷并非小事，只有全面的考慮到或是看到拆遷方的違法點，及時的通過法律途徑維權才能夠得到合理的補償。

拆遷安置房買賣合同：6大風險和5大招術規避

拆遷安置房是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為拆遷房安置的對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受到法律、法規的規范之外，還受到當地政府相關的地方政策的約束。拆遷安置房的買賣區別與一般商品房的買賣，買房人在簽訂買賣合同之后，無法在房產登記中心進行預告登記。一旦買房人支付了購房款，今后是否能夠順利取得房屋則在很大程度上取決于賣方人的配合。

通過對現有相關判決的分析和歸納，筆者認為，對于拆遷安置房的買賣，一般存在以下相關風險及糾紛：

1. 因未拿到房產證而面臨房屋買賣合同被判決無效的風險。

拆遷安置房買賣合同簽訂時，賣房人尚未拿到房產證及土地使用權證，買房人為以較低的價格獲得該房產而甘愿冒風險。雙方同意，待合同簽訂且支付購房款之后，一旦賣房人拿到房產證，將無條件配合買房人辦理過戶手續。在支付購房款之后至賣房人拿到房產證的這段期間，由于房價的上漲，賣房人可能會再將該房屋出賣給第三人，或者賣房人以房屋買賣時不具備房屋買賣條件而申請法院解除合同。此時，由于賣房人尚未領取房產證，且該房屋屬于政策性拆遷安置房，法院會予以判定房屋買賣合同無效，賣方向買方返還購房款及相應的利息。

2. 因未約定賣方初次領取房產證費用由誰承擔而扯皮的風險。

拆遷安置房買賣合同簽訂時，雙方對就今后賣方初次領取房產證的相關費用未做明確約定，致使在今后賣方以需再支付初次領取房產證費用的理由拒絕配合買方辦理房屋過戶手續。有些買方為了保障能夠順利過戶，不得不替賣方墊付初次領取房產證的費用。

3. 因房屋買賣確定的房屋位置與售房人實際獲得的房屋位置不一致而被判決合同無效的風險。

拆遷安置房買賣合同簽訂時，雖然雙方已在合同中明確約定了所購房屋的位置，房屋的購買價格，以及賣方一旦拿到房產證應該在合理期限內盡快配合買方辦理房屋過戶的手續等約定，但是因為拆遷安置房相對于商品房，具有一定的不確定性。如房屋買賣合同簽訂時，雙方約定的房屋位置可能在實際領取房產證時發生了變化，那么此時賣方可以主張以房產證的房屋位置與合同約定不一致為由，向法院申請合同無效。買方對其在合同簽訂時未審核房屋產權信息的疏漏需要承擔一定的不利后果。

4. 因賣方無理拒絕配合過戶而產生無法過戶的風險。

拆遷安置房買賣合同簽訂后，買方已經按照約定將購房款全部支付給賣方，待賣方拿到房產證之后關于拆遷問題總結！拆遷安置房買賣合同：6大風險和5大招術規避，賣法考慮到此時房屋的價格已經大幅上漲，此時會找各種借口拖延配合買方辦理過戶手續。由于辦理房屋過戶手續必須買賣雙方親自到場，如賣方無法到場，買方也無法辦理過戶手續。

5. 因雙方并未簽訂書面拆遷房買賣合同而導致合同并未成立的風險。

雙方僅以口頭形式約定拆遷安置房的買賣，并未簽訂書面合同。即使買方已經向賣方支付了全部的購房款，因為雙方并未就特定房屋的買賣訂立書面合同，那么買方很難通過法律途徑要求賣方將房屋過戶給他。法院會以雙方并未簽訂合同為理由，判決駁回買方的訴訟請求，僅僅判決要求賣方將當初收取買方的購房款返還給買方。

6. 因售房人并無出售房屋資格而導致買賣合同被判決無效的風險。

拆遷安置房買賣合同已經簽訂，買方已經根據約定將購房款全部支付給賣方，賣方也答應今后會配合買方辦理房屋過戶手續，但是由于賣方并非是所售房屋的唯一合法所有權人，該房屋的其他合法所有權人會以簽訂房屋買賣合同時未經其同意而向法院主張合同無效或者解除合同。

筆者以上所羅列的爭議及糾紛并不能完全概括拆遷安置房買賣過程中的所有糾紛，但是至少有一點可以確認的是，買方購買拆遷安置房存在一定的風險。

為此，為了規避此類風險，筆者通過參考相關判例歸納出以下措施，供大家予以參考。

1. 一定要簽訂書面合同。

對于拆遷安置房的買賣，雙方務必簽訂書面的買賣合同。最好的辦法是在賣方所在的村委會相關工作人員的見證下簽訂合同。

2. 一定要確保所購房屋的真實性，屬于清潔所有權。

在簽訂合同之前，買方需要對賣方所售房屋的情況進行核查，核查賣方是否對該房屋擁有所有權，該房屋上是否設有抵押、保證等擔保物權，賣方是否已經將房屋出租給其他人等等。同時，買方可以要求在買賣合同訂立，賣方必須對其所售房屋的真實性及干凈權利予以保證;如有違反，賣方必須承擔買方全部損失，包括但不限于今后因房屋買賣合同被撤銷，買方因購買同類房屋所遭受的差價損失以及房屋裝修損失等。

3. 在合同中明確辦理初次房產證及房屋過戶等相關階段的費用承擔。

為保障將來房屋能夠順利過戶以及明確過戶的費用承擔問題，買方可以要求在合同中訂立該類的條款，如：賣方必須協助買方辦理房產過戶手續，辦理產權過戶手續的費用由買方承擔。如果賣方有能力在第一次辦產權證時，直接辦到買方名下，費用由買方承擔;如果賣方無能力直接辦買方的產權證，必須辦理賣方的產權證后，再辦理過戶手續，辦理賣方產權證的費用由賣方承擔，辦理過戶手續費用由買方承擔。

4. 通過約定違約金或預先留置部分購房款以確保將來合同能順利履行。

對于賣方拒絕協助買方辦理房屋過戶手續問題，買方可以事先約定，對于購房款，買方可以預留一定的比例，待賣方協助其辦理完過戶手續之后再予以支付，建議所預留的部分可以為所購房屋售價的5%-10%。

5. 要求售房人近親屬作為見證人在合同上簽字確認。

為確保簽訂拆遷安置房的賣方具有買賣房屋的唯一資格，條件許可的話，買方可以要求包括賣方在內的近親屬在買賣合同見證人一欄予以簽字確認，表示對該房屋的買賣予以知曉并同意。

以上提供的指導建議并不足以規避拆遷安置房買賣的風險，各位可以結合現實生活中所遇到的問題總結出更好的辦法予以規避，爭取通過簽約前的調查、簽約時的冷靜仔細具體的約定、簽約后的積極維權等方式，維護自己的合法權益。一旦無法通過協商方式解決的糾紛，就需要考慮是否通過法律途徑尋求保護。對于房產這類的典型不動產，唯有在不動產登記部門進行登記確認的，才是在法律上真正屬于自己的財產。

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