【案情簡(jiǎn)介】

農(nóng)村宅基地，是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，因宅基地引發(fā)的糾紛越來(lái)越多，其中，最突出的還是宅基地的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。那么，農(nóng)村宅基地能否轉(zhuǎn)讓?zhuān)哭r(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓后會(huì)產(chǎn)生怎樣的法律后果？農(nóng)村宅基地?zé)o法辦理房屋過(guò)戶手續(xù)怎么辦？

最近，家住北京市通州區(qū)的王某強(qiáng)就遇到了農(nóng)村宅基地糾紛。事情是這樣的，北京市通州區(qū)某村1號(hào)東院是王某強(qiáng)的宅基地，1981年王某強(qiáng)的哥哥王某發(fā)從案外人處購(gòu)買(mǎi)北京市通州區(qū)某村1號(hào)西院的宅基地，同年哥哥王某發(fā)成為工人，不在該院落居住。于是哥哥王某發(fā)以2000元的價(jià)格將該宅基地和房屋出售給了王某強(qiáng)。但2000元對(duì)于當(dāng)時(shí)的王某強(qiáng)來(lái)說(shuō)是一筆不小的數(shù)目，因此房款一直未付，1988年王某強(qiáng)在該院落內(nèi)修建地窖，嫂子張某燕進(jìn)行阻止，要求王某強(qiáng)支付購(gòu)房款2000元，東拼西湊，王某強(qiáng)支付了2000元購(gòu)房款，嫂子允許其繼續(xù)修建地窖。1990年王某強(qiáng)將東院、西院之間打通合并為一個(gè)院落。2000年重新翻建房屋，取得《農(nóng)村個(gè)人建房使用許可證》，將東西院共同翻建7間，至今王某強(qiáng)及其家人一直在本案所涉宅基地內(nèi)居住。但2023年1月份王某強(qiáng)聯(lián)系哥哥王某發(fā)，要求其配合辦理過(guò)戶手續(xù)，王某發(fā)卻拒絕配合辦理。因?yàn)橥跄硰?qiáng)與王某發(fā)是親兄弟關(guān)系，因此雙方也未曾簽訂書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。現(xiàn)在哥哥不承認(rèn)將房子賣(mài)給了自己，自己手里也沒(méi)有任何書(shū)面憑證，王某強(qiáng)一時(shí)不知如何才好。

一次偶然的機(jī)會(huì)，王某強(qiáng)看到了京云律師在電視臺(tái)受邀解答法律問(wèn)題，了解到京云律所是一家專(zhuān)門(mén)辦理房產(chǎn)案件的律所，在房產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)十分豐富。于是，王某強(qiáng)想通過(guò)法律途徑來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益，并來(lái)到了京云律所咨詢自己的案件。京云律師熱情的接待了王某強(qiáng)，在與王某強(qiáng)詳細(xì)溝通，了解案件基本情況后，京云律師給予了當(dāng)事人案件基本思路和意見(jiàn)。最終，王某強(qiáng)將案件委托給了京云律師處理。

【辦案過(guò)程】

1.京云律師全面調(diào)查取證，為案件順利進(jìn)行奠定了基礎(chǔ)

接案之后，京云律師立即組成專(zhuān)案律師團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)王某強(qiáng)的案件。經(jīng)過(guò)律師團(tuán)隊(duì)研討案件，確定了基本的訴訟方案和訴訟策略，并確定由專(zhuān)案律師負(fù)責(zé)案件的調(diào)查取證工作。為證明王某發(fā)將宅基地及房屋出售給王某強(qiáng)，王某發(fā)與王某強(qiáng)存在農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，京云律師調(diào)取了01號(hào)房屋的《集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證》；為證明雙方存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，2000年原告重新翻建房屋，將東西院共同翻建北房7間，京云律師調(diào)取了某縣人民政府農(nóng)村個(gè)人建房使用土地許可證，村民和村委會(huì)為王某強(qiáng)提供了相關(guān)證明，當(dāng)年修建地窖的工人提供了證人證言；為證明王某強(qiáng)戶籍在本案所涉宅基地內(nèi)，一直在本案所涉宅基地內(nèi)居住生活，當(dāng)事人提供了戶口本以及照片等書(shū)證。

前期的調(diào)查取證工作為案件順利進(jìn)行奠定了基礎(chǔ)。

2.京云律師積極主張，幫助當(dāng)事人成功維權(quán)

經(jīng)歷了前期調(diào)查取證工作后，京云律師在庭審中積極主張，幫助當(dāng)事人維護(hù)合法權(quán)益。京云律師在代理意見(jiàn)中表明：雙方之間的關(guān)于涉案院落的買(mǎi)賣(mài)事宜雖無(wú)書(shū)面合同，但有口頭約定。被告已經(jīng)將涉案院落交付給原告，原告也已經(jīng)支付購(gòu)房款，因雙方為親兄弟關(guān)系，基于相互信任未簽訂任何契約，符合交易習(xí)慣。若雙方不存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，被告不可能一直未就涉案院落主張權(quán)利。綜合被告將房屋交付給原告，以及原告翻建涉案院落被告知情并未阻止的情況，原告實(shí)際占有使用涉案院落的情況，足以確定原告購(gòu)買(mǎi)涉案院落的事實(shí)。

在京云律師的積極主張下，法院最終做出如下認(rèn)定：法院認(rèn)為，民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。對(duì)負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實(shí)，確信待證事實(shí)的存在具有高度可能性的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實(shí)存在。對(duì)于農(nóng)村房屋的拆除翻建屬于村民日常活動(dòng)中的重大事項(xiàng)，被告作為利益相關(guān)人對(duì)該過(guò)程明確知曉，但其未能提交證據(jù)證實(shí)曾在原告完成翻建后的二十年內(nèi)向原告行使過(guò)追索權(quán)，而是任該狀態(tài)持續(xù)行進(jìn)，不符合常理，考慮到涉案院落的《集體土地建設(shè)用地使用證》原件亦在原告處，參考本案的其他證據(jù)，法院認(rèn)為原告主張其從被告處購(gòu)買(mǎi)了涉案院落的事實(shí)具有高度可能性。該買(mǎi)賣(mài)行為不違反法律、行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)為有效。原始房契交付與房屋買(mǎi)賣(mài)事實(shí)存在之間不存在必然的因果聯(lián)系；無(wú)購(gòu)房款給付憑證不能一定推導(dǎo)出雙方之間不存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的結(jié)論。最終，法院判決確認(rèn)王某強(qiáng)與王某發(fā)之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。

王某發(fā)不服一審法院判決，提起了上訴。最終，二審駁回上訴，維持原判。至此，親兄弟之間關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的案件落下了帷幕。在京云律師的努力下，案件大獲全勝。

【京云律師評(píng)析】

農(nóng)村房屋可以買(mǎi)賣(mài)么？買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋沒(méi)有簽訂書(shū)面合同怎么辦？京云律師提醒大家：農(nóng)村房屋和宅基地不能賣(mài)給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋沒(méi)有簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同并不影響合同效力。遇到與農(nóng)村房屋有關(guān)的法律問(wèn)題可以咨詢專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師。