本文作者：陳明東耳西來 文章轉(zhuǎn)自：明律如是說公眾號(hào)

離婚過程中除了離婚本身之外，往往還伴隨有搶孩子（爭(zhēng)奪撫養(yǎng)權(quán)）、分房子（分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)）這兩件事情。

今天明律就主要從實(shí)務(wù)角度說一說分割房子的事情，討論一下哪些房子離婚時(shí)能分割？

因?yàn)槭菍?shí)用干貨，所以很多地方本文就不展開不深入了，相關(guān)法條也不援引解析了，直接上結(jié)論。趕時(shí)間的，沒耐心讀完全文的讀者，只看加粗標(biāo)黑部分亦可。

按照法律規(guī)定，離婚能分的房子僅限于夫妻共同房產(chǎn)。因此，屬于夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)的房產(chǎn)，夫妻之外的其他人產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，有他人產(chǎn)權(quán)的共有房產(chǎn)，均不屬于離婚時(shí)應(yīng)分割的房子。

但是，民事法律關(guān)系推崇“意思自治”原則，簡(jiǎn)單地說就是“當(dāng)事人自己說了算”、“當(dāng)事人約定優(yōu)先于法律規(guī)定”。因此，如果當(dāng)事人（包括但不限于夫妻兩人）能協(xié)商一致的話，其實(shí)無論什么性質(zhì)的房屋都是可以拿出來在離婚時(shí)予以分割的。

即，協(xié)商一致，離婚時(shí)可以分割非夫妻共同財(cái)產(chǎn)的房子。

共有分為按份共有（寫清楚了各自份額）和共同共有（沒有注明各自份額）。分房子時(shí)，按份共有的房屋就按登記的份額計(jì)算各自份額；共同共有的房屋一般以100%除以共同共有的人數(shù)來均分房屋份額。

但是，當(dāng)事人協(xié)商一致時(shí)，既可以不按照產(chǎn)權(quán)證記載的份額分割，也可以不按共同共有人的人數(shù)均分。

即，協(xié)商一致，離婚時(shí)分房子，可以突破或否定依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記計(jì)算出的相應(yīng)份額。

離婚時(shí)的協(xié)商一致主要有兩種情形：去民政局登記離婚時(shí)的協(xié)商一致；去法院訴訟離婚調(diào)解時(shí)的協(xié)商一致。其實(shí)無論在哪兒，只要是能協(xié)商一致，都算數(shù)的，都合法有效的，但務(wù)必記得變更過戶是才取得房屋產(chǎn)權(quán)的終點(diǎn)，收到相應(yīng)錢款才是落袋為安的終點(diǎn)。

本文主要討論當(dāng)事人不能協(xié)商一致時(shí)，依照法律規(guī)定，離婚時(shí)哪些房子能分割？即“訴訟分割”時(shí)怎么分房子。

明律看過不少離婚分房子的文章，從法律規(guī)定、房屋屬性、產(chǎn)權(quán)登記、取得時(shí)間、全款或有貸款、出資情況、父母出資、贈(zèng)與繼承等方面全方位全線鋪開，娓娓道來，面面俱到，看得人千頭萬緒頭暈?zāi)垦５?。普通百姓看完后，一般還是搞不懂自己家的房子到底能不能分？

房子作為不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)然先看不動(dòng)產(chǎn)登記了。一方判斷自己有沒有權(quán)利分房子，須先看房產(chǎn)證。

只要房產(chǎn)證有名字，不管房屋是婚前取得還是婚后取得，也不管是誰出資，之前是另一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是其他人的財(cái)產(chǎn)，一方上了名字后就肯定有權(quán)分了。剩下的無非是按登記份額分，還是按共同共有分的問題。

請(qǐng)注意一種特殊情況：房產(chǎn)證上有夫妻之外的其他人的名字。

此時(shí)，因?yàn)樯婕暗椒蚱拗獾钠渌说臋?quán)益，就不在離婚案件中判決分割該房屋。各當(dāng)事人可自行協(xié)商，或另行提起析產(chǎn)之訴分割該房屋。

有名字的夫或妻也還是有權(quán)利分此種房屋的的，只是不在離婚案件中處理而已。

請(qǐng)注意前述特殊情況中的一種特殊情況：其他人為夫妻生育的未成年子女。

此時(shí)，法院重點(diǎn)審查夫妻雙方的真實(shí)意思表示：如是贈(zèng)與未成年子女，則該房屋為未成年子女的財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)不能分；如并非贈(zèng)與，離婚時(shí)將該房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理，可以分割。

無產(chǎn)權(quán)證房屋大致可分兩種情形：

其一，根本不會(huì)有產(chǎn)證，例如承租公房、宅基地房屋、小產(chǎn)權(quán)房屋、違章建筑等。

其二，可以取得產(chǎn)證，但離婚時(shí)還沒取得產(chǎn)證，例如期房、限制轉(zhuǎn)讓期間的拆遷安置房、已交房但產(chǎn)權(quán)證還沒辦妥的房屋等。

第二種情況有明確規(guī)定：當(dāng)事人自己協(xié)商，協(xié)商不成的，法院最多判決由當(dāng)事人使用，不會(huì)判決所有權(quán)。有了產(chǎn)權(quán)證，可以另行起訴。

第一種情況就比較復(fù)雜了。

沒有買下產(chǎn)權(quán)的承租公房，在離婚時(shí)，法院只會(huì)判決使用權(quán)的歸屬，不涉及房屋的產(chǎn)權(quán)問題。

宅基地房屋，法院大概率是不處理的，理由一抓一大把：是家庭財(cái)產(chǎn)并非夫妻共同財(cái)產(chǎn)；是沒產(chǎn)證的房屋；離婚后一方因戶籍的遷移喪失村民待遇的。小概率處理的，一般判決獲得房屋的一方折價(jià)補(bǔ)償給另一方。

小產(chǎn)權(quán)房，法院要么參照第二種情況判決使用，不涉及所有權(quán)；要么壓根不處理?？丛旎恕?/p>

違章建筑，法院不處理。誰給你的勇氣，讓法院分割違章建筑？梁靜茹嗎？

科普一下，法律上婚前婚后是以“登記結(jié)婚”的日期為界的，不是以舉辦婚禮的日期、或者實(shí)際開始共同生活的日期為界的。

一方婚前出資購置的房屋（包括其父母出資購置的情形），只登記了出資人一個(gè)人的名字的，該房屋是其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。離婚時(shí)，另一方無權(quán)要求分割。

一種特殊情況：婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的，雖然不改變?cè)摲课菔莻€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。但婚后夫妻共同還貸及房屋相對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分屬于共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)可請(qǐng)求分割這一部分。

五、婚前購房，寫另一方名字

婚前，男方（或男方父母）出資購房寫女方一人名字，或者女方（或女方父母）出資購房寫男方一人名字，此時(shí)是個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是共同財(cái)產(chǎn)就要具體情況具體分析了。

一般情況下，會(huì)視為以結(jié)婚為目的的贈(zèng)與，按男女雙方共同共有財(cái)產(chǎn)處理。

但是，如果有證據(jù)證明出資方明確表示歸登記一方個(gè)人所有的，則按登記方個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理。

六、婚前雙方出資一方名字

婚前，雙方共同出資買房，只寫夫或妻一方名字的，要看購房是不是在雙方同居生活期間。

其一，雙方在同居生活期間購房，按一般共有財(cái)產(chǎn)處理。

其二，雙方在非同居生活期間購房，視具體情況而定，會(huì)有共有財(cái)產(chǎn)、借款、贈(zèng)與等多種可能。

婚前，雙方父母均出資，只寫夫或妻一方名字，為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如無相反證據(jù)，則父母的出資應(yīng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的贈(zèng)與。

七、婚后取得，寫一方名字

這是最復(fù)雜的狀態(tài)了，不可一言概之了，得具體情況具體分析了。明律歸納一下常見的幾種情形：

1， 婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購置的房屋，即便只寫了夫妻一方的名字，也還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

2， 婚后一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買的房屋，只寫自己的名字，屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。但若一方只支付了首付款，則房款尚未償還部分及房屋增值部分應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

3， 婚后一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買的房屋，寫另一方的名字，算婚內(nèi)贈(zèng)與，屬于另一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

4， 婚后一方父母出資購買的房屋，寫自家子女一個(gè)人的名字，有協(xié)議約定的，按照約定；沒有約定或約定不明的，則推定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與！

注意這個(gè)推定結(jié)論和父母婚前出資買房是截然相反的。

5， 婚后父母出資購買的房屋，寫非自己子女的夫或妻一個(gè)人的名字，算夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但協(xié)議明確約定贈(zèng)與夫或妻某一方的除外。

6， 婚后雙方父母出資購買的房屋，寫夫或妻一個(gè)人的名字，算夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外。

7， 一方婚后繼承或受贈(zèng)的房屋，就算只寫了一方一個(gè)人的名字，也是夫妻共同財(cái)產(chǎn)！

8， 一方婚后繼承或受贈(zèng)的房屋，遺囑或贈(zèng)與合同寫明只歸一方個(gè)人所有的，算一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

9， 夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)房的，即便只寫了一方或者另一方的名字，該房屋也是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

10，婚后所得動(dòng)拆遷房，要看被拆遷房屋的性質(zhì)是個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一般而言，動(dòng)遷不改變房屋的財(cái)產(chǎn)性質(zhì)。除非被拆遷房屋與動(dòng)拆遷取得房屋產(chǎn)權(quán)登記不一致，則另當(dāng)別論。

綜上所述，婚后取得房屋，即便只寫一方名字，也以“夫妻共同財(cái)產(chǎn)”為一般情況，個(gè)人財(cái)產(chǎn)為特殊情況。

八、法院怎么處理？

1， 雙方協(xié)議一致，按雙方協(xié)議內(nèi)容處理。

2， 雙方都要房子的，競(jìng)價(jià)，價(jià)高者得。

3， 一方要房，一方不要房的，拿房的一方給另一方折價(jià)款。

4， 雙方都不要房子的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣、變賣房屋，分售房款。

九、總結(jié)

1， 協(xié)商一致的“約定”始終優(yōu)先于法律規(guī)定的“法定”。

2， 結(jié)婚、離婚均不改變房屋是個(gè)人財(cái)產(chǎn)或夫妻共同財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。

3， 不管婚前婚后，加夫或妻一方的名字，肯定會(huì)讓該房屋變成共有財(cái)產(chǎn)。

4， 共同出資所得房屋，基本都是共同財(cái)產(chǎn)。

5， 婚前所得房屋，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)為一般，共同財(cái)產(chǎn)為特殊。

6， 婚后所得房屋，以共同財(cái)產(chǎn)為一般，個(gè)人財(cái)產(chǎn)為特殊。

7， 父母出資買房寫自家子女一個(gè)人名字的，婚前推定為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后推定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

本條總結(jié)僅供參考，實(shí)操時(shí)還是要具體情況具體分析的。

本文基本涵蓋了離婚分房的常見情形，按圖索驥，八九不離十，建議收藏備用，以備不時(shí)之需。