我是武漢房姐，資深房產(chǎn)投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議

關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號進(jìn)入知識星球提問，以下精選問答內(nèi)容來自“武漢房姐”知識星球

提問：房姐，疫情對武漢房價有多大影響？

回答：房價最終是經(jīng)濟(jì)的體現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)則房價高。判斷疫情對房價的影響，得先判斷疫情對經(jīng)濟(jì)的影響。有極端悲觀者，認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)從此將垮掉。

如果你是一個容易悲觀的人，最近密集接受壞消息的轟炸，可能會有這種假想：幾個月后，企業(yè)大規(guī)模倒閉，企業(yè)主先倒霉；這產(chǎn)生大量的失業(yè)，再過一段時間，失業(yè)者積蓄花光，開始還不起房貸，生活都成問題；而ZF由于沒有稅收，國庫空虛，失去救援民眾的能量。這種情況發(fā)生，房價當(dāng)然會大幅下跌，覆巢之下 安有完卵。

但它不會發(fā)生。即使疫情不結(jié)束，一個月后，農(nóng)民戴著口罩種田，工人戴著口罩生產(chǎn)，政府急迫地鼓勵企業(yè)開工，生存問題升格為第一問題，畢竟，只要持續(xù)餓，死亡率是100%，比疫情厲害多了，兩害相權(quán)取其輕。何況，疫情很快將會結(jié)束。對中國經(jīng)濟(jì)的影響，只是一個短期沖擊，長期來看，影響不大。

在這個短期內(nèi)，你的企業(yè)撐得住，你的積蓄用不完，你甚至?xí)@得優(yōu)勢，因為不幸的倒閉者讓出了市場份額。這樣，我們可以得出結(jié)論：疫情對房價的影響是短期的，改變不了大趨勢。

災(zāi)難之后，用貨幣放水刺激經(jīng)濟(jì)，這是現(xiàn)代政府的標(biāo)準(zhǔn)動作。目前為止，政府投放的貨幣，以萬億計了。后續(xù)還有更多。錢增加得快，物增長得慢，價格就得漲，尤其是好物，漲得更快，好房子，就是好物中的好物。

這次事件之后很多受傷的年輕人會急需一個家，一個落腳點，也會加速他們希望落戶買房的欲望。至于對武漢房價的影響，疫情結(jié)束后會有半年的市場信心恢復(fù)期，有新領(lǐng)導(dǎo)是好事，接下來就要看政策走向。

為什么一直對武漢看好，因為武漢的城市綜合實力一直排名靠前，不會因為一次疫情改變，是個比較好的淘筍時機(jī)。

提問：房姐你好，我想投資武漢的房子，我是浙江金華蘭溪的，現(xiàn)在有兩套房，總共價值大概是250到300萬左右，這是固定資產(chǎn)，手頭現(xiàn)金是60萬左右，我現(xiàn)在想把嗯，兩套房子那轉(zhuǎn)到省會武漢嗯，去投資。但是現(xiàn)在武漢限購啊，有兩個問題，一個是，限購區(qū)，買哪個區(qū)的房子？第二個就是有沒有可能嗯？取消限購的可能。你有什么好的建議？

回答：你好，疫情結(jié)束后，武漢樓市接下來可能會有的放水動作：

1.降準(zhǔn) 降息

2.稅費減免

3.人才引進(jìn)進(jìn)一步放松

4.完全放開限價

5.適當(dāng)放松或者取消限售 但是直接放開限購不太可能。

武漢破限購有8種方式破限購，投資回報率最大的板塊見知識星球內(nèi)部分享。

提問：房姐你好！我現(xiàn)在非常猶豫，疫情前，我和老公去北海定了一套全款小戶型準(zhǔn)備未來養(yǎng)老度假用，46w左右，由于種種原因定金交了8萬，可是我現(xiàn)在后悔了，一是旅游地產(chǎn)投資是個坑，二是受疫情的影響怕是要大跌。我現(xiàn)在在鄭州有四套房少量貸款，能否給個建議，是否應(yīng)該繼續(xù)北海房子的交易？如果房價跌幅超出定金，那我是否應(yīng)該果斷放棄？如果想投資一個環(huán)境不錯的城市兼未來居住，你建議哪里比較合適？呢？不想背太多貸款。

回答：北海是坑，本質(zhì)就是小四線城市，養(yǎng)老地產(chǎn)一定有需求的，但從投資角度，太脆弱了，不值得真金白銀去押注，二手沒有接盤俠。

養(yǎng)老靠的不是空氣和穩(wěn)定，而是便捷的生活 交通和發(fā)達(dá)的醫(yī)療… 最適合養(yǎng)老的地方，是大城市。

建議退掉。

坐標(biāo)鄭州可以出手1-2套后建倉大城市，作為底倉長持。鄭州最近幾年表現(xiàn)還不錯，不考慮一線可以繼續(xù)加倉。金水北片區(qū)重點關(guān)注下。

提問：睿智的房姐，請問 1.武漢天縱半島藍(lán)灣一套月供八千，明年交房 2.現(xiàn)子彈35W，小縣城一套135平全款精裝房(怎樣才能賣出去，預(yù)計稅完40W)，夫妻兩人月入3w，小孩四歲 3.打算再入一套，用來自住，老公看了武漢三環(huán)內(nèi)學(xué)區(qū)房(萬科金色城市多少入合適)，有推薦的樓盤嗎？我較傾向浙江海寧長安鎮(zhèn)盈都君悅89平145萬二手房，規(guī)劃會劃入杭州，小孩去杭州讀書，沒有杭州房票。傾聽房姐意見，有中介推薦嗎？

回答：現(xiàn)在整個海寧的中介都靠著“劃入杭州”這條傳聞賣房呢，不要當(dāng)送上門的韭菜，賭贏了單價1.6漲幅空間也不算大，賭輸了可就真成不動產(chǎn)了。買武漢吧，別瞎折騰了 杭州破限購很容易，未來有子彈了繼續(xù)加倉

提問：新人首問，房姐您好，近期看了您的不少關(guān)于房產(chǎn)和為人處世的評論，收益多多，目前還在繼續(xù)學(xué)習(xí)。家在西安，17-19年西安房市大漲了一輪，您如何看待西安后期的房市，有無具體樓盤推薦，看后期5年漲幅。如手中有子彈150，是在西安入手還是放在外地省會城市更容易獲益。

回答：你好，西安謹(jǐn)慎看好，城市地理位置非常好，西北重鎮(zhèn)，全省單核城市，理應(yīng)得到大發(fā)展。但是市場經(jīng)濟(jì)氛圍和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還不合理，房價漲過一波。今年繼續(xù)涼涼。

把眼界放開，子彈150應(yīng)該首先考慮上車一線城市。北上廣深未來都是比西安更值得投資的城市。

未來有閑散子彈再繼續(xù)加倉西安。

提問：房姐，你總說一線城市會持續(xù)上漲。那什么時候房價會保持穩(wěn)定不再上漲了呢？我覺得大的方向有以下幾個指標(biāo)可以參考

回答：1. 人口停止流入。有持續(xù)的人口流入就會帶來持續(xù)的購買力，中國目前城鎮(zhèn)化率57％左右，發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率75％~80％，中國要達(dá)到這個城鎮(zhèn)化率應(yīng)該還需要二三十年時間

2. 貨幣不再超發(fā)。信用貨幣時代，貨幣貶值是普遍趨勢，只要貶值這個預(yù)期在，核心城市核心地段的房產(chǎn)必然會成為保值增值的優(yōu)選

3. 土地供應(yīng)能夠持續(xù)的滿足每年新增的購房需求。中國的城鎮(zhèn)化策略是控制大城市人口，積極發(fā)展中小城市，區(qū)域均衡發(fā)展。這種策略是違背市場規(guī)律的，正是基于這種策略導(dǎo)致中小城市土地供應(yīng)過多，庫存積壓;

大城市供應(yīng)過少，供不應(yīng)求。往前看房價很便宜，幾年后回頭看現(xiàn)在的房價，依然會是同樣的感受。

提問：房姐，您好。問個大家最近比較糾結(jié)的問題，目前全國一二線省會，從上海，福州，廣州，南京，到內(nèi)地二手房都在跌，武漢新房數(shù)據(jù)顯示也跌了，深圳漲價據(jù)說是業(yè)主和中介惡意掛高價出貨，成交并不多。房價是否真的到頂了，國家也持續(xù)強(qiáng)調(diào)擺脫房地產(chǎn)依賴，周圍人手里基本上都三四套房……綜上，投資房產(chǎn)是否面臨將來虧本甚至難以出售的情況？

回答：城市化、人口、土地供應(yīng)和貨幣等因素，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和宏觀調(diào)控面前顯得非常蒼白無力。外部環(huán)境這么嚴(yán)峻的情況下，不可能出現(xiàn)房價暴漲這種深化國內(nèi)矛盾的情況，即使是貨幣角度的放水，也都是定向的，不可能大規(guī)模流向樓市。我們該怎么做？怎樣抵御通脹？怎樣應(yīng)對變幻莫測時局？難道是買股票？數(shù)字貨幣？期貨？保險？

我們考慮清楚三件事: 1.如果明年不漲30%，是不是就不買？或者明年不漲30%，能不能撐的住？假如明年沒漲，后年漲50%呢？

2.通過技術(shù)手段，通過多踩盤，買到被低估15%的房子，明年再漲15%，是不是就能實現(xiàn)30%的漲幅？

3.如果持續(xù)觀望，有沒有踏空的風(fēng)險？征信更新、三價合一，雖然能抑制房價過快上漲，但也增加了后來購房者的購房成本。我認(rèn)識很多朋友，都是為了買房，有的人做好資金規(guī)劃，選對買房區(qū)域、樓盤，很快下手，有的人看遍整個武漢，比我看的房子還多，卻遲遲下不了手。

永遠(yuǎn)是剛毅、果敢的第一種人更容易在樓市掙到錢。

提問：還要問一個問題，我們現(xiàn)在在武漢，需要為了孩子現(xiàn)在在一線城市買房嗎？目前有2-3百萬閑錢，不過一線城市要有戶口才能買房吧？

回答：可以，思路非常正確！

給在二三線工作和生活的朋友一點建議。這里指的是本身已經(jīng)在二三線定居的。如果生活本身已經(jīng)比較穩(wěn)定，其實去一線闖蕩，風(fēng)險還是很高。當(dāng)然，如果自己很年輕，很有激情，有機(jī)會去一線，那可以去，大多數(shù)人是沒有那么多機(jī)會。

那么怎么辦？就是好好在二三線生活啊。唯一要注意的一點是，要在一些中心城市買房，比如北上廣深等等。為什么? 將來你的孩子還是有非常大的可能去一線城市的。

這個時候，最需要解決的問題是什么？就是房子，可能那個時候已經(jīng)比較貴了。如果沒有提前準(zhǔn)備，可能畢生的積蓄都被掏空，晚年有點慘。在一線買房，就等于已經(jīng)定居了，雖然人不在那里。哪怕將來孩子不在你現(xiàn)在選的城市，也能同等置換。

北上深一線城市破限購不難，具體操作方案見知識星球內(nèi)部分享。

提問：美麗房姐，請問小區(qū)二手均價16000高層，投資標(biāo)的單價12000面積160，2023的房，算筍盤嗎？打算全款買入在抵押，基本零首付。租金大概5000，標(biāo)的兩個硬傷。一，離快速路高架太近大概100，只隔綠化帶。二，此房兩個房本，要占兩張房票。親戚房票不用，想借用親戚房票投資。煩請房姐明示是否值得入手。對于一套房兩個房本的情況，有什么技巧可用？坐標(biāo)鄭州。

回答：一套房2個房產(chǎn)證，這種奇葩現(xiàn)象怎么來的？

時間要追溯到2006年。當(dāng)時國家出臺過一個7090年的政策，也就是一個樓盤70%以上必須建90平方以下的房子。那開發(fā)商想建多一些大面積戶型怎么辦？就只能兩套合成一套。在限購限貸不嚴(yán)厲，不知名額多珍貴的年代，大家可能沒多大重視。這種房子一般會比市場價低20%左右，因為房票珍貴，如果把首套和二套房票都用上，第二套需要首付5成。

如果可以操作成0首付，我覺得可以買，但是全款建議把單價再砍一刀，畢竟160的大戶型加上2個產(chǎn)證，未來流通性不太好，需要長持。

提問：房姐好，目前限購區(qū)有一套全款房78平，不限購區(qū)有一套貸款房128平，都是登記在夫妻2人名下，現(xiàn)在想賣掉限購區(qū)的78平置換限購區(qū)120平左右的房子，我和老婆都是外地戶口，只有我一人有社保且滿了2年，因為老家農(nóng)村拆遷不能轉(zhuǎn)為武漢戶口，現(xiàn)在如何處理不限購區(qū)域的那套128平的房子才能使我有在限購區(qū)購房的資格，請房姐務(wù)必回復(fù)，感謝感謝

回答：不限購區(qū)的房子對敲給爸媽，騰出你的房票。

詳見知識星球內(nèi)部資料《樓市提款機(jī)——如何對敲把錢套出來？》

提問：坐標(biāo)武漢，我和老公，年收入30個以上！婚后組合貸買一套商品房，現(xiàn)第二套純投資，子彈20，低價潛力盤！求推薦

回答：子彈20買武漢，能夠得上的項目基本都沒有性價比。3個方案：

1.老破大的選籌邏輯，淘核心地段2005-2010年之間的老破大。通過一些發(fā)，可以做到0首付或者微首付，再通過分割出租，運作的好基本可以實現(xiàn)租金抵月供。但是老破大有一整套操作手法，持有8-10年，基本放棄流動性。

150以上的老破大在武漢屬于窮人買不起，富人看不上的產(chǎn)品，所以交易量非常小。沒有充分交易的房產(chǎn)通常屬于價格失效的產(chǎn)品，存在非常大的套利空間，屬于底倉充足 現(xiàn)金流充足的職業(yè)多軍首選。在一堆垃圾中找出真正有價值的項目，非常考驗?zāi)愕膬r值判斷能力。這類房產(chǎn)屬于鬼牌，投資客鐘愛，不是血虧就是血賺。

2.利用你的身份，做幾筆低息貸款，擴(kuò)充子彈，再全款抵押入手推薦的幾個洼地板塊，具體選籌見知識星球內(nèi)部分享。

3.老老實實去沈陽，入手單價8千的潛力盤。

提問：房姐，請教下，您經(jīng)常提到的老人票到底應(yīng)該怎么用呢？

回答：買入角度談老人票的運用 最近經(jīng)常有朋友咨詢老人票的用法，簡單粗暴的科普一下 現(xiàn)在越來越多家庭把老人票逐步使用，無他原因，家庭購房資格太稀缺了，現(xiàn)在不盡早用掉，指不定日后更麻煩 從使用順序來看，建議先把自己的主力購房資格用掉，再考慮老人票。

畢竟年輕人，有更好的未來性，可以從銀行借更多的錢 從投資強(qiáng)度來看，老人票比較適合買入家庭資產(chǎn)配置里頭偏小型中型的物業(yè)。簡單來說，家庭資產(chǎn)配置中的重量級房子還是年輕人自己來裝著，小舢板可以讓老人票裝著 從信貸角度來看，現(xiàn)在銀行政策允許的住房貸款的年齡上限，是70歲，如果老人是55歲以下，還可以按揭15年。按照貸300萬，15年，基準(zhǔn)利率上浮10%，月供在1.6萬左右 如果大于55歲，為了更久的貸款年限，可以考慮接力貸產(chǎn)品，但悲催的是當(dāng)前可以做接力貸產(chǎn)品的銀行并不多，老人家不超過65歲，可以申請子女作為共借人（或擔(dān)保人）的接力貸，貸款年限最多不超過30年，貸款利率一般是基準(zhǔn)利率上浮20%。

老人票最好不建議用全款再抵押的形式買入。因為買入后，父母的房子，用子女的名義抵押貸款出來，不太好做的，對這種屬于第三方抵押借貸的貸款方式政策始終是不太支持的，做起來往往費用高，貸出成數(shù)低。

提問：新人首問。美麗的房姐你好，職業(yè)發(fā)展方向上疑惑求點撥。我是十堰小縣城人，農(nóng)村教師，28歲，不想留在小縣城，想去武漢。1、公務(wù)員考試進(jìn)過面，明年報考的話，可能考上武漢地區(qū)公務(wù)員，但不同崗位和報考人數(shù)，變數(shù)較大；2、想過直接辭職去武漢，去教育培訓(xùn)行業(yè)發(fā)展或者其他。我的困惑是，即使考上武漢的公務(wù)員，可能也不一定能支撐起武漢的房價，直接裸辭的話，風(fēng)險也較大，家人也不支持我去武漢，壓力山大。現(xiàn)小孩一歲多，再過幾年出去的話，難度更大，期待您的點撥。

回答：你現(xiàn)在28歲，命運的分叉路擺在你面前，有兩條路讓你選，選了就回不去了。一種是在大城市活。去武漢，意味著未來幾年將會過非常苦的日子，工資全額償還貸款，日常生活開銷靠家里接濟(jì)。如果家里不能接濟(jì)，下班去開滴滴也是一種出路，更不用說娛樂和泡妹子了，一切享樂和你無緣。這還不算，現(xiàn)在公務(wù)員也并不是鐵飯碗，為此，你還要練就一身傍身的本領(lǐng)，體制內(nèi)學(xué)的那些溜須拍馬社會上不頂用。

武漢未來的每一步都說不上容易。即使考上了公務(wù)員，你也需要騰出時間折騰副業(yè)。 另一種是繼續(xù)呆在小縣城，享受舒適人生。房子自然不是問題，6-10萬收入在小地方算是豐盈，更不用說頂著教師頭銜高人一等的社會地位。結(jié)婚生子，按部就班。妥妥的easy模式。

只是你的后代可能要重復(fù)你的老路，再次選擇要去大城市還是留在小縣城。你會在縣城里給孩子最好的教育，提供最好的環(huán)境，結(jié)果就是希望他能成龍成鳳，然后繼續(xù)去大城市讀985 211，進(jìn)入北上廣深的世界500強(qiáng)。

可笑的是，你當(dāng)年的糾結(jié) 困惑，會在他們身上重演一遍。這條路其實是你現(xiàn)在已經(jīng)幫他安排好的，但是他們還以為是自己選擇的。到20年后，階級固化，你的孩子想在北上廣深留下來，只會越來越難。

中國的城市化進(jìn)程是不可逆的，浩浩蕩蕩，滾滾洪流。你可以選擇安逸的人生，但這是把屬于你這一代的歷史責(zé)任，留給了下一代，讓下一代再來走進(jìn)城的老路。來到大城市，就使出渾身解數(shù)，拼了最后一口氣留下來，千萬不要回小城市。留下來就是勝利。

提問：房姐好，錢不是靠“賺”的，而是靠“融”的，這句話怎么理解？望詳細(xì)解惑，感謝

回答：核心原因是賺錢太慢了。人有兩條活路：

一是賺錢 二是買錢 微博大V，抖音李佳奇，是賺錢的典范；每年把現(xiàn)金都換成一二線優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的，叫做買錢。

賺錢很考驗個人能力，普通人里萬分之一的幾率；買錢對個人能力的要求不是很高，但腦袋必須要開竅，手腳要勤快。

融資，資金杠桿，不用多說，就是借錢買資產(chǎn)，股票配資，杠桿買房和期權(quán)期貨等就是最好的例子。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

請大家關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號，進(jìn)入知識星球提問，有問必答并送贈送價值10000元的內(nèi)部資料；重要信息只在知識星球發(fā)布。

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