“房地產(chǎn)”在民法上是一種能為公民、法人及其他組織支配的“物”。所謂“大產(chǎn)權(quán)房”, 是指房屋所有人對(duì)自己的房地產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。開發(fā)商和銷售商在銷售大產(chǎn)權(quán)房時(shí)應(yīng)向購(gòu)房者出示“五證兩書”，即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》和《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

小產(chǎn)權(quán)房之所以“小”，在于缺少這“五證兩書”致使其權(quán)能僅得到了小范圍內(nèi)的承認(rèn)，《中國(guó)商報(bào)》記者鄧大洪就曾將小產(chǎn)權(quán)房稱為“沒有“五證”的“合法房產(chǎn)”。通常認(rèn)為, “大產(chǎn)權(quán)房”是在國(guó)有土地上建造的產(chǎn)權(quán)清晰并能夠合法辦理產(chǎn)權(quán)證書的房屋, “小產(chǎn)權(quán)房”是在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建造的房屋。因小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的、未繳納土地出讓金等相關(guān)稅費(fèi)、面向社會(huì)公開銷售、購(gòu)買人與開發(fā)商或鄉(xiāng)政府、村委會(huì)簽訂購(gòu)買協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)而不是由政府房管部門頒發(fā)的房屋，相對(duì)于一般商品房而言，其產(chǎn)權(quán)證不具備國(guó)家認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)法律效力。

根據(jù)上述概念, 就房屋建造行為的合法性而言, “小產(chǎn)權(quán)房”可以分為建房行為不合法的“小產(chǎn)權(quán)房”和建房行為合法的“小產(chǎn)權(quán)房”兩類。我們將前者稱為“違建‘小產(chǎn)權(quán)房’”, 而將后者稱為“合法‘小產(chǎn)權(quán)房’”。前者在土地使用、房屋建造、買賣交易等環(huán)節(jié)均存在不合法狀態(tài)（即不符合土地利用總體規(guī)劃、不符合城市規(guī)劃或者未依法辦理商品房住宅規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)）；后者建造行為合法, 只是在買賣交易等環(huán)節(jié)受到限制（這類小產(chǎn)權(quán)房經(jīng)過一些程序的批準(zhǔn)、符合村鎮(zhèn)的規(guī)劃，但在銷售過程中卻向村集體組織以外的人出售）。我們不能籠統(tǒng)地認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”本身都是違法的, 對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房的處理問題上, 應(yīng)當(dāng)視情況區(qū)別對(duì)待。