文：黃艷

導(dǎo)讀：

近二十年是我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的二十年，伴隨該高度發(fā)展態(tài)勢而來的，是“爛尾”項目的水漲船高。一旦出現(xiàn)“爛尾”，意味著購房人在現(xiàn)金、轉(zhuǎn)賬支付或按揭支付購房款后卻拿不到房，由此給購房人帶來財產(chǎn)權(quán)益的不穩(wěn)定風(fēng)險，甚至出現(xiàn)權(quán)益受損的情況。

一、購房者可以解除購房合同退房

我國《民法典》第五百六十三條規(guī)定，“有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形”。

與此同時，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款規(guī)定，“根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。”根據(jù)前述規(guī)定，當(dāng)預(yù)售的商品房爛尾而不能按照預(yù)售合同約定交房時間交付給購房者時，購房者可以催促開發(fā)商交房。經(jīng)催促交房之后，購房者可以提出解除購房合同。

商品房買賣合同的解除，與其他合同的解除的法律后果相同，即尚未履行的部分不再履行，已經(jīng)履行的部分有權(quán)要求違約一方賠償損失、恢復(fù)原狀或采取其他救濟(jì)措施。即購房人可以在解除合同的同時要求開發(fā)商返還已支付的購房款，并可以主張違約金。違約金的具體標(biāo)準(zhǔn)，如購房合同中有約定則從約定；如購房合同無約定，可以按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

二、存在按揭情形的購房者還可以解除抵押貸款合同

不少購房者在購買商品房時會采取按揭貸款的形式，從而形成購房人與開發(fā)商之間的商品房買賣合同關(guān)系、購房人與貸款銀行之間的抵押貸款合同關(guān)系——購房人以所購商品房作為抵押向銀行申請貸款、分期償付，銀行以購房人的名義將貸款支付給開發(fā)商。前述購房合同與抵押貸款合同既相互獨(dú)立，又相互關(guān)聯(lián)。一旦購房者與開發(fā)商之間的商品房買賣合同解除，購房人與銀行訂立的抵押貸款合同的目的也將無法實現(xiàn)。

因此，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定，“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”即，購房人與銀行，均可以以合同目的無法實現(xiàn)解除抵押貸款合同。商品房買賣合同與抵押貸款合同均解除的，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將其收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)購房人和銀行。