昨天，幾個(gè)哥們一起吃飯，聊起來孩子上學(xué)的事情。讓他苦惱的是，雖然有北京戶口，但是名下沒有房產(chǎn)，孩子被劃到第四類，不能優(yōu)先錄取，需要將其父母名下的房子過戶到他名下。那么，房子是選擇無償贈與還是選擇買賣更劃算呢？

下面，筆者分稅種對無償贈與和買賣兩種方式分別進(jìn)行分析：

遮擋部分為第二套住房2%

◆增值稅-無償贈與行為分析：

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2023〕36號）規(guī)定，涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)免征增值稅，家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人。

◆增值稅-買賣行為分析：

個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

◆個(gè)人所得稅-無償贈與行為分析：

財(cái)稅〔2009〕78號《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》第一條規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，對當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅；房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人，對當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅。

◆個(gè)人所得稅-買賣行為分析：

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問題的通知》 財(cái)稅字〔1994〕20號第二條第六款，個(gè)人轉(zhuǎn)讓5年以上唯一住房免征個(gè)人所得稅。

如果未滿5年或者已滿5年但非唯一住房，需要按照規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。

◆土地增值稅-無償贈與行為分析：

《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號）第四條規(guī)定，贈與行為是指房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人。同時(shí)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定，贈與行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。

◆土地增值稅-買賣行為分析：

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》 財(cái)稅〔2008〕137號，對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

◆印花稅

無償贈與行為和買賣行為，均按照稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場價(jià)格依法核定價(jià)格的萬分之五繳納印花稅，無免稅規(guī)定。

◆契稅-無償贈與行為分析：

1.離婚析產(chǎn)免征契稅：《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2023〕4號）在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

2. 法定繼承不屬于征稅范圍：《國家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2004〕1036號）規(guī)定，對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。

3. 無償贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，按照法定稅率征稅3%-5%。

◆契稅-買賣行為分析：

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2023〕23號）第一條：對個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

【總結(jié)】：

經(jīng)過分析，我們發(fā)現(xiàn)：

1.土地增值稅兩種行為都是免稅的，印花稅兩種行為都是征稅的，二者無差異，在具體選擇哪種行為時(shí)，可忽略。

2.增值稅、個(gè)人所得稅、契稅則需要按照情況具體分析之后，才能確定選擇哪種行為。

例如，如果是滿五唯一的普通住房，買賣行為無需繳納增值稅和個(gè)人所得稅，但是契稅稅率可以享受優(yōu)惠稅率，故選擇買賣行為從稅收上分析更為劃算。

非滿五唯一的情形，本文不做具體分析。