趕在國慶大假之前，

政策上，抓緊給購房人送來了一波重磅福利。

作為購房人的你，抓緊時間上車，又可以節(jié)約一大筆銀子了！

估計這個國慶節(jié)，許多人會不由自住地往售樓部走，

以前看上的房子，不敢動，不想動，這次終于想動了！

言歸正傳。

國家級購房大禮包，有3項。

非常榨秤！

我一一為大家梳理分析。

第一項福利：

首套個人住房公積金貸款利率下調(diào)

（央行網(wǎng)站截圖）

9月30日，央行宣布一個好消息：

從2023年10月1日開始，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）下調(diào)至2.6%，5年以上利率下調(diào)至3.1%。

下調(diào)之后，使用個人公積金貸款買房，購房者可以省多少錢？

我為大家算了一筆賬。

前不久，重慶公積金住房貸款政策調(diào)整。

個人公積金住房貸款額度，從40萬提高到50萬。

夫妻參貸，繳存職工家庭最高貸款額度提高到了100萬。

我以夫妻參貸，最高額度可以貸款100萬為例。

調(diào)整前，公積金首套房貸款金額100萬，利率3.25%，20年還款期限，等額還款，

利息總額：36.13萬元

本息合計：136.13萬元

每月還款額：5671元

這次調(diào)整后，仍然公金積貸款100萬，20年，等額還款，

利息總額：34.31萬元

本息合計：134.31萬元

每月還款額：5596元

兩相比較，

這次首套個人住房公積金貸款利率下調(diào)之后，

同等條件下，貸款100萬，20年期限，等額還款，

貸款總利息節(jié)約了18189元，

每月還款可以節(jié)約75.79元。

第二項福利：

居民換購住房可退個人所得稅

也是在10月30日，國家財政部和國家稅務(wù)總局，聯(lián)合出臺了支持居民換購住房個人所得稅退稅的公告。

（政財部網(wǎng)站截圖）

這項政策的干貨，主要有這些：

限期：2023年10月1日到2023年12月31日

政策：出售自有住房并在出售之后一年之內(nèi)重新購買住房的納稅人，可對其出售住房繳納的個稅，進(jìn)行退稅優(yōu)惠

退稅額度：新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全額退還已繳個稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占出售住房金額的比例進(jìn)行退還已繳個稅

新購住房范圍：包括新房和二手房

金額認(rèn)定：新購住房是新房的，以網(wǎng)簽的成交價格為準(zhǔn)；新購住房為二手的，購房金額以成交價格為準(zhǔn)

這項政策出臺之后，購房者可以享受多大的退稅優(yōu)惠呢？

房屋買賣當(dāng)中的個人所得稅，理論上，應(yīng)該由賣方交。一般按市場慣例，賣方會把這筆費用，轉(zhuǎn)移到房價當(dāng)中。

重慶個人出讓住宅的個人所稅稅率是核稅價的1%，或者是房屋增值部分的20%。

實際當(dāng)中，都按前一種方式計稅。

在申報稅費時，如填報的成交金額比基準(zhǔn)金額高，一般以填報的金額計稅。如果填報的成交金額比基準(zhǔn)金額低，那么以基準(zhǔn)金額計稅。

假如業(yè)主李先生出售了一套自有住房，核稅價是200萬元。那么，應(yīng)繳納2萬元個人所得稅。

這次出臺新政之后，在規(guī)定的時間內(nèi)，李先生又新購了一套住房，購房總價等于200萬或者超過200萬，那么，李先生可以向稅務(wù)部門申請退還出售現(xiàn)住房繳納的個人所得稅2萬元。

如果李先生新購一套住房，其購房總金額只有150萬元，那么按比例退還個稅。150萬是200萬的75%，因此，可申請退還轉(zhuǎn)讓現(xiàn)住房已繳個稅的75%，即：2萬元X75%＝1.5萬元！

第三項福利：

部分城市可限時下調(diào)首套利率下限

就在此前一天，9月29日，兩個國家部委央行和銀保監(jiān)會，出臺了重磅樓市福利政策：

這項政策要點，我梳理如下——

適用城市：2023年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市

適用時間：2023年底前

政策：上述時間，上述城市，可自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限

這項政策，說得直白一點，就是部分城市可以再次下調(diào)首套房商貸利率了。

今年5月，兩部委下調(diào)了個人住房商業(yè)貸款利率下限之后，大多數(shù)城市的下限是4.1%。那么意味著今年最后3個月，部分城市的首套房貸款利率，將突破4.1%的下限，將會更低。符合條件城市的剛需，買首套房的負(fù)擔(dān)，將再次降低！

不過，這項政策是有條件的，有媒體作了統(tǒng)計，符合條件的“2023年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市”，在國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的70個主要城市當(dāng)中，只有23個城市。

很遺憾，重慶不在此列！大多數(shù)一線城市和強二線城市，都不在此列！

這也說明，重慶等絕大多數(shù)重點一二線城市的房市基本面尚可，沒有出現(xiàn)連續(xù)3個月房價同比和環(huán)比雙下滑的局面。

房觀君觀點

總結(jié)一下，這3項政策，為幾大購房群體節(jié)約了購房成本。

第一項福利，受益者是繳存了住房公積金的個人，使用住房公積金購買首套住房，減輕了購房負(fù)擔(dān)。

順便說句題外話，在能為員工買五險一金的單位上班的朋友還是不錯的。因為繳存了住房公積金的職工，使用住房公積金貸款買房，比使用商業(yè)貸買房，要節(jié)約很大一筆購房成本。

第二項福利，旨在鼓勵有換房需求的群體釋放換房需求，鼓勵他們換更大的房子，更好的房子，格更貴的房子。賣了現(xiàn)有住房在政策有效期內(nèi)新購住房，可以申請一筆個稅退稅。換房節(jié)約了成本。

另外，這項政策，沒有限制購房者有幾套房，也沒有限制次數(shù)。那么理論上，不管你有幾套，都可享受“賣舊換新”的退稅優(yōu)惠，在一年零3個月政策有效期內(nèi)，理論上也可以多次“賣舊換新”，蹭政策的紅利。

往大處看，這一招不僅刺激了對新房的需求，而且還激活了存量住房的流動性。

可謂一箭多雕！

第三項福利，主要是從政策層面，為樓市下滑得較厲害的城市松綁。連續(xù)三個月環(huán)比和同比均下降，說明這些城市的樓市，已經(jīng)跌入到了冰點。今年還剩最后一季度，如果再不出手施救，這些城市要實現(xiàn)“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”的三穩(wěn)目標(biāo)，基本也就不可能了。所以，這是年底祭出的大招+高招！

這么一來，這項福利將惠及符合條件城市的剛需群體，購房成本將大幅度降低，許多人的安家夢想，或?qū)⒃诮衲曜詈?個月的政策期限內(nèi)實現(xiàn)。

總體的來看，這次利好政策“三彈連發(fā)”，照顧的面，非常廣：

有公積金的剛需群體，有換房需求的改善群體，部分房價三連跌城市的剛需群體，都將受益。這幾大群體的購房成本，可謂降到了歷史低點。

另外，這幾大政策，都可以稱得上是“限時優(yōu)惠”“到時即止”，因此，剛需和改善，迎來了上車的最佳窗口期。

上述三項利好，雖然重慶只可享受兩項，但力度和廣度都非常大。接下來的重慶市場，勢必將升溫。特別是十一黃金周，各大樓盤的促銷力度特別大，和利好政策一疊加，勢必將產(chǎn)生一波看房購房的熱情主升浪！

我此前說過，樓市恢復(fù)到18年19年的常態(tài)，目前最大的問題是基本面缺乏信心。如果明年或者不遠(yuǎn)的將來，影響經(jīng)濟(jì)基本面最大的黑天鵝飛走了，消失了，結(jié)束了，那么，樓市的大行情就真的來了。

樓市的大行情一來，優(yōu)惠結(jié)束，政策取消，價格回升，到那時，還沒有上車的剛需和改善，氣得跺腳，腸子悔青，都沒用了！

空留遺情！

因此，剛需和改善，這波政策上的“限時優(yōu)惠”“限時大放送”，不宜錯過！

（重慶買房交流請關(guān)注公眾號：大重慶房產(chǎn)社）