物業(yè)維修基金關(guān)系到每一位業(yè)主的權(quán)益，物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)套取物業(yè)維修基金的事情也是層出不窮，業(yè)主們應(yīng)該睜大自己的大眼睛看看，保護(hù)好自己的權(quán)益。

一、什么是物業(yè)維修基金

物業(yè)維修基金，官方的概念是“購(gòu)房后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修之用的專門款項(xiàng)”，就這個(gè)概念來說，讓大家一頭霧水的是“共用部位、共用設(shè)施”是什么。

共用部位：房屋的主體、基礎(chǔ)，如梁板柱、屋面防水、外墻保溫，室內(nèi)的如一樓門廳、電梯間、樓梯等。

共用設(shè)施設(shè)備：上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

明確了這兩部位的內(nèi)容，再回過頭看“物業(yè)維修基金”這個(gè)概念，可以看出，基礎(chǔ)和主體是施工單位終身責(zé)任制，而屋面防水、保溫、水電線路等設(shè)施保修期是有時(shí)間限制的，那過了保修期應(yīng)該由誰維修？

所以物業(yè)維修基金由兩部分組成，一部分是開發(fā)商交的維修基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的，一部分是小業(yè)主交的，維修其他帶有保修期限的部位的。另外要說明一點(diǎn)，物業(yè)維修基金怎么交并不是全國(guó)統(tǒng)一的，各地方政府都有不同的規(guī)定，一般來說，開發(fā)商物業(yè)維修基金交房屋建安費(fèi)的2%左右，業(yè)主一般要交4%以上，有的地方干脆就規(guī)定按建筑面積計(jì)算，每平米90元。

二、物業(yè)維修基金由開發(fā)商代收合理嗎？

08年以前，物業(yè)是可以由開發(fā)商代收的。08年新的法規(guī)出臺(tái)后，物業(yè)維修基金需要在入住前交納至銀行指定賬戶。

新的法規(guī)出現(xiàn)了兩個(gè)變化：

08年以前，房屋維修基金的繳費(fèi)時(shí)間為辦理房產(chǎn)證之前，連同契稅一起交納。也就是說，你不辦房產(chǎn)證的話，可以一直拖下去，什么時(shí)候打算賣房子了，去辦房產(chǎn)證的時(shí)候再交契稅和物業(yè)維修基金就可以了。

收款方發(fā)生了變化。08年以前，由開發(fā)商代收，開發(fā)商手里拿著這一大筆錢，最后人都找不到的比比皆是，根本沒有交到主管部門指定的維修資金專戶。

于是新法規(guī)出臺(tái)后，物業(yè)維修基金由地政府建設(shè)主管部門代管，待業(yè)主入住后成立業(yè)主大會(huì)后再轉(zhuǎn)至銀行專用賬戶，所以現(xiàn)在的物業(yè)維修基金是直接交到政府建設(shè)主管部門，開發(fā)商不再代收了。

三、物業(yè)維修基金如何使用？

物業(yè)維修基金什么時(shí)候可以使用，當(dāng)然是房子壞掉了就要用。但是一定要注意，由施工方終身負(fù)責(zé)的基礎(chǔ)和主體要由他們自己出錢來修，不能從咱們業(yè)主的物業(yè)維修基金中來出。因?yàn)橐坏┪飿I(yè)維修基金少于30%了，大家就還要再交一次。也就是說，房子出了問題，先劃分責(zé)任，是施工方的問題由施工方來修；是業(yè)主們用壞的才要從物業(yè)維修基金中出錢來修。

物業(yè)維修基金的使用程序是，由物業(yè)提出維修申請(qǐng)建議，由占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議批準(zhǔn)，才可以動(dòng)用物業(yè)維修基金。

四、物業(yè)維修基金如何交納？

分兩種情況，一種是在2008年1月31日前購(gòu)買的商品房，在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，商品住房銷售單位應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。另外一種是在 2008年2月1日后購(gòu)買的商品房，業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前，自行將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

業(yè)主交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。按照長(zhǎng)沙市有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)成立前，由長(zhǎng)沙市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心代管。業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定自行管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主委員會(huì)向長(zhǎng)沙市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心申請(qǐng)劃轉(zhuǎn)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定自行管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，繼續(xù)由長(zhǎng)沙市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心代管。

五、物業(yè)維修基金如何申請(qǐng)？

第一種由物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心代管的：

由業(yè)主提出使用申請(qǐng)；物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察；經(jīng)三分之二以上的業(yè)主同意；物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心進(jìn)行公示；組織實(shí)施使用方案；業(yè)主向物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心申請(qǐng)列支；物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心審核同意后，將維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第二種由業(yè)主大會(huì)自行管理的：

由業(yè)主提出使用方案；經(jīng)三分之二以上的業(yè)主同意；業(yè)主組織實(shí)施使用方案；業(yè)主向業(yè)主委員會(huì)提出列支物業(yè)專項(xiàng)維修資金；業(yè)主委員會(huì)審核同意，報(bào)區(qū)建設(shè)（房產(chǎn)）主管部門備案；經(jīng)同意后，業(yè)主委員會(huì)劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金至維修單位。

員工，少批評(píng)、多鼓勵(lì)，爭(zhēng)取人情留人，這就要求管理人員的素質(zhì)也要提高。

(三)針對(duì)保潔工作的難點(diǎn)，采取有效應(yīng)對(duì)措施

1.購(gòu)置可拆裝的活動(dòng)支架供高空作業(yè)維護(hù)、清潔之用。

2.大量的高空作業(yè)的清潔維護(hù)利用非假期集中進(jìn)行。

3.針對(duì)不同的墻面制定不同的作業(yè)流程，工作人員按照規(guī)程進(jìn)行操作。

4.針對(duì)客流量高峰期的特點(diǎn)，可以有針對(duì)性的操作，對(duì)一些特殊污漬處理，整體保潔在客流高峰期之前應(yīng)做好。

5.對(duì)高峰期的衛(wèi)生間，可以開啟排風(fēng)扇，及時(shí)保潔，噴灑空氣清新劑進(jìn)行除味。

6.可以成立專業(yè)隊(duì)伍，進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，平時(shí)進(jìn)行日常保潔工作，必要時(shí)可開展其他專業(yè)作業(yè)。

7.對(duì)一些特殊污漬的處理，要制定特殊污漬處理程序，培訓(xùn)保潔員。

8.對(duì)一些重點(diǎn)部位，保潔人員可以提前到現(xiàn)場(chǎng)，用特殊的清洗劑進(jìn)行處理。

9.對(duì)特殊材質(zhì)的地面要進(jìn)行特殊處理。

10.保潔人員統(tǒng)一服裝，監(jiān)督管理人員要及時(shí)督促保潔人員換洗衣服，自己要干凈清爽。同時(shí)利用監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)保潔人員工作進(jìn)行監(jiān)督管理，進(jìn)行及時(shí)提醒和培訓(xùn)，做到符合商業(yè)規(guī)范要求。總之，商業(yè)物業(yè)保潔管理工作內(nèi)容復(fù)雜，難點(diǎn)問題眾多，因此，需要從實(shí)際出發(fā)，有的放矢，逐個(gè)加以解決，從而創(chuàng)造一個(gè)清潔衛(wèi)生、文明健康、環(huán)境優(yōu)美、秩序井然的商業(yè)物業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所，使消費(fèi)者在舒適、安逸、輕松的環(huán)境中消費(fèi)，使商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)空間和場(chǎng)地衛(wèi)生，更容易開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，創(chuàng)造更多的利潤(rùn)，也愿意長(zhǎng)期的租賃下去，使商業(yè)物業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)組織有更大的收益。