江蘇省高級(jí)人民法院

關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問題的解答

（征求意見稿）

為積極順應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序 發(fā)展，正確審理房地產(chǎn)合同糾紛案件，統(tǒng)一全省法院裁判尺度， 根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房 買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品 房買賣司法解釋》、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾 紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《房屋租賃司 法解釋》）、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾 紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《國(guó)有土地使用權(quán)司法 解釋》）等法律、行政法規(guī)、司法解釋規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際情況， 制定本解答。

一、審理房地產(chǎn)合同案件的基本原則

1、人民法院審理房地產(chǎn)案件應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持哪些基本原則？

一是堅(jiān)持保障民生利益和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相并重。人民法院審理房地產(chǎn)合同案件要始終堅(jiān)持平等保護(hù)的原則，既要充分關(guān)注對(duì) 人民群眾的合法權(quán)益，也要切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的合法權(quán)益，努 力尋找雙方利益的共同點(diǎn)和平衡點(diǎn)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的大 局。要正確區(qū)分正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與客觀情勢(shì)發(fā)生難以預(yù)料變化的 不同法律后果，合理分配各方利益。

二是堅(jiān)持促進(jìn)市場(chǎng)交易與規(guī)范市場(chǎng)行為相兼顧。人民法院 審理房地產(chǎn)合同案件要嚴(yán)格依據(jù)民法總則、合同法的規(guī)定確認(rèn)合 同的效力，堅(jiān)持不輕易否定合同效力的原則。要依法把握無效合 同和合同解除的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，正確區(qū)分違反房地產(chǎn)法律、行政法規(guī) 中強(qiáng)制性法律規(guī)定的不同法律后果。同時(shí)，強(qiáng)化司法裁判的規(guī)范 職能，通過依法打擊妨礙房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的各種違法行為， 抑制妨礙房地產(chǎn)調(diào)控政策效能的消極因素。

三是堅(jiān)持執(zhí)行法律與貫徹政策相統(tǒng)一。人民法院審理房地產(chǎn) 合同案件既要嚴(yán)格執(zhí)行法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)和司法解釋， 也要準(zhǔn)確把握中央和我省房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)背景和具體規(guī) 定，將政策精神與法律規(guī)定融會(huì)貫通，把政策要求依法貫徹落實(shí) 到房地產(chǎn)糾紛案件的審判工作中。

四是堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則。人民法院審理房地產(chǎn)合同案件要 強(qiáng)化當(dāng)事人的誠(chéng)信守約意識(shí)，在法律規(guī)定與合同約定的范圍內(nèi)看 待及分配市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。通過穩(wěn)定的合同關(guān)系提高市場(chǎng)行為的可預(yù)見性和合同利益的確定性、可信賴性，避免使司法裁判成為當(dāng)事人 違反誠(chéng)信避險(xiǎn)趨利的途徑和手段

二、關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策引發(fā)的糾紛問題

★2、因限購(gòu)政策引發(fā)的糾紛如何處理？

房屋買賣合同簽訂后，由于相應(yīng)住房限購(gòu)政策的實(shí)施，當(dāng)事 人無法辦理房屋所有權(quán)變更登記，買受人請(qǐng)求解除合同，并要求 出賣人返還所收受的購(gòu)房款或定金，如果經(jīng)審查，當(dāng)事人的確因 住房限購(gòu)政策的實(shí)施而不能辦理房屋所有權(quán)變更登記，對(duì)其請(qǐng)求 可予支持。出賣人請(qǐng)求買受人承擔(dān)其為訂立合同而實(shí)際發(fā)生的費(fèi) 用等合理?yè)p失的，可酌情予以支持。

地方政府允許住房限購(gòu)政策實(shí)施前訂立的房屋買賣合同辦 理房屋所有權(quán)變更登記的，當(dāng)事人以限購(gòu)政策為由主張解除合 同，對(duì)方當(dāng)事人不同意的，人民法院對(duì)其請(qǐng)求不予支持。

★3、因房屋限貸政策引發(fā)的糾紛如何處理？

調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同未明確約定以按揭貸款方式付 款，現(xiàn)買受人以其因受限貸政策影響而無法繼續(xù)履行為由，請(qǐng)求 解除合同的，一般不予支持。

調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)買 受人舉證證明其確因不能辦理按揭貸款等導(dǎo)致無法繼續(xù)履行，而 請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購(gòu)房款或定金的，可 予支持。出賣人請(qǐng)求買受人承擔(dān)其為訂立合同而實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用 等合理?yè)p失的，可酌情予以支持。買受人以貸款比例降低為由要 求解除合同的，一般不予支持。如果因限貸政策實(shí)施導(dǎo)致買受人 允許貸款比例低于合同約定按揭貸款比例凈差值大于 30%的，人 民法院可予支持，但買受人因遲延履行、個(gè)人信用問題等導(dǎo)致合 同無法繼續(xù)履行或者合同另有約定的除外。

調(diào)控政策實(shí)施前訂立的合同在限貸政策實(shí)施后，買受人既未 按約履行也未提出解約，經(jīng)出賣人催告后仍未在合理期限內(nèi)履行 或提出解約，出賣人請(qǐng)求繼續(xù)履行或解除合同，并由買受人承擔(dān) 違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。

★4、當(dāng)事人規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控政策的如何處理？

調(diào)控政策實(shí)施后，因一方當(dāng)事人隱瞞或虛構(gòu)事實(shí)情況，導(dǎo)致 訂立的合同違反調(diào)控政策而無法繼續(xù)履行，另一方當(dāng)事人請(qǐng)求依 法撤銷合同，并要求對(duì)方當(dāng)事人承擔(dān)其因此所受損失的，可予支 持。雙方當(dāng)事人明知或者應(yīng)當(dāng)知道訂立的合同違反調(diào)控政策，一 方當(dāng)事人請(qǐng)求繼續(xù)履行的，人民法院不予支持。

實(shí)際買受人為規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控政策，以他人名義與出賣人訂 立合同并辦理房屋權(quán)屬證書后，以其系實(shí)際買受人為由，請(qǐng)求確 認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán)人的，人民法院不予支持。

5、因房地產(chǎn)調(diào)控政策引發(fā)的房屋居間合同糾紛如何處理？

經(jīng)居間人的居間行為訂立的房屋買賣合同，因房屋限購(gòu)政策 導(dǎo)致無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，或房屋買賣合同中約定以 按揭貸款方式付款，買受人因房屋限貸政策無法辦理按揭貸款， 導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，居間人以已經(jīng)促成合同訂立為由請(qǐng)求 房屋買賣合同當(dāng)事人支付居間報(bào)酬的，一般不予支持，但居間人 要求房屋買賣合同當(dāng)事人支付從事居間活動(dòng)支出的合理費(fèi)用的， 應(yīng)予支持。

居間人故意隱瞞真實(shí)情況、違規(guī)操作，惡意促成買賣雙方訂 立合同，如果房屋買賣合同不能履行，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的， 對(duì)居間人請(qǐng)求委托人支付報(bào)酬的，不予支持；委托人請(qǐng)求居間人 賠償所造成的損失的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)程度處理。

6、簽訂“陰陽(yáng)合同”的如何處理？

為避稅、套取銀行貸款等網(wǎng)簽的房屋買賣合同屬于雙方通謀 虛偽的意思表示，應(yīng)認(rèn)定為無效，以雙方當(dāng)事人實(shí)際履行的房屋 買賣合同為準(zhǔn)。

★7、轉(zhuǎn)賣房號(hào)的效力如何認(rèn)定？

當(dāng)事人轉(zhuǎn)賣房號(hào)的，因不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定， 該行為有效。但有證據(jù)證明當(dāng)事人系以牟利為目的職業(yè)炒賣房號(hào) 行為的，因違反社會(huì)公共利益，該炒賣房號(hào)行為應(yīng)認(rèn)定為無效。

三、關(guān)于商品房買賣合同問題

8、為騙取貸款而簽訂的商品房買賣合同的效力如何認(rèn)定？

出賣人與名義買受人串通，虛構(gòu)商品房買賣事實(shí)，訂立商品 房買賣合同，通過名義買受人向信貸機(jī)構(gòu)辦理抵押貸款的，出賣 人與名義買受人之間簽訂的商品房買賣合同無效。

★9、共有房屋無權(quán)處分的效力如何認(rèn)定問題？

共有房屋一方以出賣人在締約時(shí)未經(jīng)其同意擅自處分房屋 為由，主張房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因 未取得共有人同意致使標(biāo)的物的所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求房 屋出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，?民法院應(yīng)予支持。

10、關(guān)于農(nóng)村宅基地上房屋買賣如何處理？

對(duì)于農(nóng)村宅基地上房屋買賣應(yīng)當(dāng)區(qū)分兩個(gè)層次：

（1）區(qū)分是否屬于宅基地改革試點(diǎn)地區(qū)。中共中央辦公廳 和國(guó)務(wù)院辦公廳于 2023 年聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集 體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，對(duì) 改革試點(diǎn)地區(qū)宅基地流轉(zhuǎn)的限制性法律規(guī)定予以放寬，我省武進(jìn) 地區(qū)為宅基地改革流轉(zhuǎn)地區(qū)，武進(jìn)、儀征、泗洪為宅基地抵押的 試點(diǎn)，對(duì)此轉(zhuǎn)讓合同的效力可以根據(jù)試點(diǎn)地區(qū)的相關(guān)意見予以處理。

★（2）區(qū)分是否屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員。買賣雙方屬于同一集體組織成員的，因不違反《土地管理法》中宅基地由農(nóng) 民集體所有的規(guī)定，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織利益沒有侵害，因此房屋買 賣協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為有效。買賣雙方不屬于同一集體組織成員的，根 據(jù)《土地管理法》第 62 條的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處 宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批 準(zhǔn)?！币虼?，農(nóng)村私有房屋買賣后，出賣人將成為失地農(nóng)民，不 利于保護(hù)農(nóng)民的利益，同時(shí)也違反農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，故 在當(dāng)前城鄉(xiāng)界限尚未完全打破，土地制度沒有變革的情況下，根 據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效。但在無效后的處理上， 應(yīng)綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，尤其是出賣人因土地升值或征收補(bǔ) 償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的 損失，妥善處理房屋的返還與補(bǔ)償問題。

對(duì)于房屋已經(jīng)被征收或已納入征收程序的，出賣人要求返還 征收利益的，根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)，適當(dāng)予以支持。

對(duì)于未納入征收程序的，當(dāng)事人簽訂買賣時(shí)間較長(zhǎng)，或者買 受人已辦理戶口遷入手續(xù)等情形的，出賣人要求返還房屋的，原 則上不予支持。當(dāng)事人僅要求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，在裁判 說理中對(duì)房屋是否返還予以表述。

【說明】有觀點(diǎn)認(rèn)為，在房屋被征收時(shí)，土地補(bǔ)償歸出賣人， 房屋補(bǔ)償歸買受人。本條未作區(qū)分，而是根據(jù)過錯(cuò)合理分擔(dān)，出賣人少分，以體現(xiàn)誠(chéng)實(shí)信用原則。11、劃撥土地上房屋買賣合同效力如何認(rèn)定？未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)許，轉(zhuǎn)讓劃撥土地上房屋的，該轉(zhuǎn)讓行為無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民法院 準(zhǔn)許并補(bǔ)交土地出讓金的除外。

★★★12、小產(chǎn)權(quán)房買賣如何處理？

小產(chǎn)權(quán)房屬于行政機(jī)關(guān)處理的范疇，人民法院對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房 買賣不予受理。已經(jīng)受理的，駁回起訴。

【說明】有觀點(diǎn)認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房買賣應(yīng)予受理，合同認(rèn)定為 無效。本條認(rèn)為由政府部門處理更為妥當(dāng)，法院不予受理。

★★★13、經(jīng)濟(jì)適用房買賣如何處理？

對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同的效力，需要區(qū)分兩種情形：

（1）購(gòu)買 5 年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的合同效力。雖然《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決 城市低收入家庭住房困難的若干意見》和住建部等七部委發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》不屬于法律、行政法規(guī)，但體現(xiàn)了國(guó) 家對(duì)低收入群體的權(quán)益保護(hù)，體現(xiàn)了社會(huì)公共利益。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適 用房不滿 5 年，經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)人與他人簽訂的經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同，交付房屋的，或者約定 5 年后再行過戶的，由于不符合經(jīng) 濟(jì)適用房解決城市低收入家庭住房困難政策的目的，擾亂了社會(huì) 秩序，損害了其他低收入群體的利益，應(yīng)認(rèn)定為違反社會(huì)公共利 益，該買賣合同無效。當(dāng)事人通過不正當(dāng)手段辦理經(jīng)濟(jì)適用房過 戶手續(xù)的，該行為應(yīng)予以撤銷。

（2）經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買 5 年后轉(zhuǎn)讓的合同效力。申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房 5 年后，申購(gòu)人再行轉(zhuǎn)讓房屋的，此時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房已可以流 通，因此，經(jīng)濟(jì)適用房房屋買賣合同有效。當(dāng)事人要求辦理經(jīng)濟(jì) 適用房過戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)按照政府相關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地收益。

對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)當(dāng)注意與拆遷安置房的區(qū)別，對(duì)于拆遷安 置房，有的地方也稱為經(jīng)濟(jì)適用房，規(guī)定五年后才能上市交易。但性質(zhì)上而言，拆遷安置房與《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定的 經(jīng)濟(jì)適用房屬于不同性質(zhì)房屋，兩者的政策目的及保護(hù)的法益不 同。從性質(zhì)上看，拆遷安置房系對(duì)被拆遷人的整體補(bǔ)償，具有對(duì) 價(jià)性；而經(jīng)濟(jì)適用房系保護(hù)城市低收入人群利益，具有保障性。從保護(hù)群體看，拆遷安置房包括農(nóng)村房屋安置和城鎮(zhèn)房屋安置， 而經(jīng)濟(jì)適用房立足于對(duì)城市低收入人群的安置。因此，對(duì)于拆遷 安置房買賣合同，并不涉及到擾亂社會(huì)公共利益的問題，應(yīng)當(dāng)認(rèn) 定為有效。只是不滿五年轉(zhuǎn)讓的，具有不能履行的情形，當(dāng)事人 要求五年內(nèi)過戶的，不予支持。

14、合作開發(fā)商品房合同對(duì)內(nèi)對(duì)外的效力如何認(rèn)定？

商品房合作開發(fā)合同對(duì)商品房的內(nèi)部劃分或分成，不具有對(duì) 抗第三人的效力。

合作開發(fā)的商品房權(quán)屬登記在合作一方名下，該方將應(yīng)歸屬 于另一方的商品房出賣給第三人，合作另一方主張商品房買賣合 同無效的，不予支持，除非第三人對(duì)此明知。

合作開發(fā)的商品房權(quán)屬登記合作一方名下，合作另一方將約 定歸其所有的商品房在未辦理權(quán)屬變更登記情況下，直接與第三 人簽訂商品房買賣合同的，該合同有效。

15、售后包租的效力如何認(rèn)定？

出賣人采用售后包租方式銷售商品房的，當(dāng)事人主張售后包 租行為無效的，人民法院不予支持，但符合《最高人民法院關(guān)于 審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第 2 條規(guī) 定的除外。

16、商品房回購(gòu)約定如何認(rèn)定？

商品房按揭貸款合同中，當(dāng)事人約定購(gòu)房人無力償還銀行貸 款時(shí)，開發(fā)商作為連帶責(zé)任保證人承擔(dān)還款責(zé)任，并由開發(fā)商對(duì) 商品房進(jìn)行回購(gòu)，當(dāng)事人主張?jiān)摷s定無效的，人民法院不予支持。

合同對(duì)回購(gòu)價(jià)格有約定的，按照約定處理。合同對(duì)回購(gòu)價(jià)格 沒有約定的，當(dāng)事人主張按市場(chǎng)價(jià)回購(gòu)的，人民法院予以支持。

★17、商鋪長(zhǎng)期使用權(quán)轉(zhuǎn)讓效力如何認(rèn)定？

第一種觀點(diǎn)：商鋪的經(jīng)營(yíng)者為籌集資金，將商鋪的長(zhǎng)期使用 權(quán)以優(yōu)惠的價(jià)格出售他人，并約定商鋪由其統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)管理，每年給予商鋪買受人固定比例收益，但商鋪房產(chǎn)仍登記在經(jīng)營(yíng)者 名下，當(dāng)事人主張商鋪長(zhǎng)期使用權(quán)購(gòu)買合同無效的，人民法院應(yīng) 當(dāng)按照《合同法》第十三章的規(guī)定處理。

第二種觀點(diǎn)：商鋪的經(jīng)營(yíng)者為籌集資金，將商鋪的長(zhǎng)期使用 權(quán)以優(yōu)惠的價(jià)格出售他人，并約定商鋪由其統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)管理， 每年給予商鋪買受人固定比例收益，但商鋪房產(chǎn)仍登記在經(jīng)營(yíng)者 名下，當(dāng)事人主張商鋪長(zhǎng)期使用權(quán)購(gòu)買合同無效的，人民法院不予支持。

★18、預(yù)抵押的效力如何認(rèn)定？

商品房預(yù)售過程中，辦理房屋貸款時(shí)將預(yù)售房屋進(jìn)行預(yù)抵押 登記，購(gòu)房人無力歸還借款時(shí)，貸款人主張對(duì)預(yù)抵押房屋行使抵 押權(quán)的，人民法院不予支持。

★★★19、以商品房抵債協(xié)議的效力如何認(rèn)定？

第一種觀點(diǎn)：當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成以商品房抵債 協(xié)議，一方反悔，要求認(rèn)定以房抵債協(xié)議無效的，人民法院經(jīng)審 查不存在虛假訴訟情形的，對(duì)其請(qǐng)求不予支持。但如當(dāng)事人一方 認(rèn)為抵債行為具有民法總則規(guī)定的可撤銷情形的，可以依法請(qǐng)求 人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷。

第二種觀點(diǎn)：當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成以商品房抵債 協(xié)議，在尚未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)前，債務(wù)人反悔不履行抵債協(xié)議，債權(quán)人要求繼續(xù)履行抵債協(xié)議或要求確認(rèn)所抵之物的所有權(quán)歸 自己的，人民法院應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。但經(jīng)釋明，當(dāng)事人要求繼 續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)繼續(xù)審理。

20、如何認(rèn)定商品房買賣合同本約？

當(dāng)事人簽訂的預(yù)購(gòu)書、購(gòu)房意向書等協(xié)議已經(jīng)具備《商品房 銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的當(dāng)事人情況、商品房基本狀況、 商品房?jī)r(jià)款及付款情況、交付使用情況等合同主要內(nèi)容的，買受 人主張已構(gòu)成商品房買賣合同本約的，人民法院應(yīng)予支持，但當(dāng) 事人另有約定的除外。

21、出賣人、買受人與中介機(jī)構(gòu)三方簽訂的合同的性質(zhì)如何認(rèn)定？

出賣人、買受人與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)三方簽訂的中介合同中， 具備了商品房買賣合同主要內(nèi)容的，應(yīng)認(rèn)定該合同中包含房屋居 間和房屋買賣兩個(gè)法律關(guān)系。當(dāng)事人可以就房屋居間和房屋買賣 兩個(gè)法律關(guān)系分別提起訴訟，也可以就兩個(gè)法律關(guān)系同時(shí)提起訴訟。

22、商品房買賣合同格式合同效力如何認(rèn)定？

出賣人在訂立商品房買賣合同中使用格式條款的，對(duì)合同中 約定的商品房面積誤差、層高誤差、質(zhì)量責(zé)任或其他加重買房人 義務(wù)的條款，應(yīng)與買房人充分協(xié)商，并以足以引起買房人注意的 文字、字體、符號(hào)或者其他明顯標(biāo)志作出提示說明。出賣人未按 要求提示說明的，應(yīng)當(dāng)作出對(duì)格式合同提供者不利的解釋。

★23、借名買房如何處理？

當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在他人 名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人要求確認(rèn)其權(quán)屬的，人 民法院不予支持。借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦 理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的 債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交 易第三人利益的除外。

當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買確實(shí)存在出資關(guān) 系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張要求登 記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主 張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。

【說明】有觀點(diǎn)認(rèn)為，從真實(shí)意思表示出發(fā)，應(yīng)支持借名人 的確權(quán)主張。本條維護(hù)物權(quán)登記的公示公信效力，不支持直接確 權(quán)的主張。

★24、連環(huán)買賣如何處理？

買受人與出賣人簽訂商品房買賣合同后，未登記領(lǐng)取權(quán)屬證 書情況下與第三人簽訂房屋買賣合同的，第三人在買受人取得權(quán) 屬證書，請(qǐng)求買受人履行房屋買賣合同的，應(yīng)予支持。第三人在買受人具備領(lǐng)取權(quán)屬證書的條件，請(qǐng)求前手逐級(jí)辦理房產(chǎn)過戶手 續(xù)的，予以支持。

25、未經(jīng)抵押權(quán)人同意銷售商品房的如何處理？

抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人未經(jīng)抵押權(quán)人同意銷售商品房的， 不影響商品房買賣合同的效力。出賣人（抵押人）在約定的履行 期限屆滿時(shí)仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無法辦理商 品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，買受人請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人（抵 押人）承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。受讓人要求繼續(xù)履行合 同，辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)人民法院釋明后仍堅(jiān)持不變更 的，對(duì)其訴訟請(qǐng)求，不予支持，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押 權(quán)的除外。

26、商品房一房數(shù)賣的順位如何確定？

出賣人就同一商品房訂立數(shù)個(gè)房屋買賣合同，數(shù)個(gè)房屋買賣 合同均有效，買受人均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：

（1）已經(jīng)辦理商品房預(yù)售合同預(yù)告登記的買受人，請(qǐng)求履 行合同的，應(yīng)予支持。但買受人自能夠進(jìn)行房屋權(quán)屬登記之日起 三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的除外。

（2）均未辦理商品房預(yù)售合同預(yù)告登記的，先行合法占有 房屋的買受人，請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予支持。

（3）均未辦理商品房預(yù)售合同預(yù)告登記，亦未合法占有房屋，先行支付全部購(gòu)房款的買受人，請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予支持；

（4）均未辦理商品房預(yù)售合同預(yù)告登記，合同也均未履行 的，合同成立在先的買受人，請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予支持。

27、商品房質(zhì)量糾紛如何處理？

出賣人向買受人交付的商品房存在地基及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì) 量問題，買受人請(qǐng)求解除合同、賠償損失或要求出賣人采取補(bǔ)救 措施的，應(yīng)予支持。

商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收備案，交付時(shí)存在前款以外其他質(zhì)量問題 足以嚴(yán)重影響買受人正常居住使用的，買受人請(qǐng)求解除合同、賠 償損失或要求出賣人采取補(bǔ)救措施的，應(yīng)予支持。

房屋經(jīng)過竣工驗(yàn)收備案，交付時(shí)存在質(zhì)量瑕疵，但不影響買 受人正常使用的，買受人拒收房屋，要求出賣人承擔(dān)遲延交房違 約責(zé)任的，不予支持。但出賣人對(duì)質(zhì)量瑕疵進(jìn)行維修時(shí)，給買受 人造成損失的，應(yīng)予賠償。

★28、精裝修商品房質(zhì)量糾紛如何處理？

出賣人與買受人簽訂的商品房買賣合同中包含裝修條款，或 者出賣人在與買受人簽訂商品房預(yù)售或買賣合同時(shí)指定買受人 與其另行簽訂裝修合同的，因裝修部分存在的質(zhì)量嚴(yán)重影響商品 房品質(zhì)的，買受人請(qǐng)求一并解除商品房買賣合同和裝修合同并賠 償損失的，應(yīng)予支持。

出賣人在與買受人簽訂商品房預(yù)售或買賣合同時(shí)指定買受 人與其簽訂另行裝修合同的，出賣人不能證明裝修合同屬于商品 房買賣合同不可分割的組成部分，因裝修部分存在的質(zhì)量嚴(yán)重影 響商品房品質(zhì)或裝修合同嚴(yán)重遲延履行的，買受人請(qǐng)求單獨(dú)解除 裝修合同，應(yīng)予支持。

裝修存在質(zhì)量瑕疵，但不影響買受人正常使用的，買受人拒 收房屋，要求出賣人承擔(dān)遲延交房違約責(zé)任的，不予支持。裝修 保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)承擔(dān)保修責(zé)任；出賣人拒絕保修或者在合理 期限內(nèi)拖延維修的，買受人自行或者委托他人維修后，就修復(fù)費(fèi) 用及修復(fù)期間造成的其他損失要求出賣人承擔(dān)責(zé)任的，應(yīng)予支 持。

裝修用材和施工工藝等應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，合同有約定的按約 定，沒有約定或約定不明的，結(jié)合出賣人銷售時(shí)廣告宣傳內(nèi)容等 進(jìn)行認(rèn)定。

★29、出賣人指定精裝修的商品房質(zhì)量糾紛如何處理？

出賣人與買受人簽訂商品房買賣合同時(shí)，指定買受人與第三 人另行簽訂裝修合同的，對(duì)于裝修質(zhì)量問題，合同有約定的按約 定，沒有約定或約定不明的，買受人依據(jù)《合同法》第四百零二 條規(guī)定，請(qǐng)求出賣人承擔(dān)委托人責(zé)任的，應(yīng)予支持。

30、商品房設(shè)計(jì)缺陷和變更設(shè)計(jì)的如何處理？

商品房存在設(shè)計(jì)缺陷或在預(yù)售合同簽訂后變更設(shè)計(jì)的，出賣 人不能證明買受人明知并接受，如嚴(yán)重影響買受人正常使用且無 法通過其他措施予以補(bǔ)救的，買受人請(qǐng)求解除合同并賠償損失 的，應(yīng)予支持。

可以通過一定措施予以補(bǔ)救或不嚴(yán)重影響買受人正常使用 的，買受人請(qǐng)求出賣人采取補(bǔ)救措施或根據(jù)影響程度予以賠償 的，應(yīng)予支持。

★31、公共部分或公共設(shè)施交付不符合約定如何處理？

出賣人交付的綠地、消防等公共部分、公共設(shè)施不符合商品 房買賣合同約定的，買受人依據(jù)商品房買賣合同中的約定，請(qǐng)求 出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。

商品房買賣合同中對(duì)公共部分、公共設(shè)施交付不符合約定的 情形未明確約定違約責(zé)任的，且無法采取補(bǔ)救措施，買受人請(qǐng)求 出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持；可以采取補(bǔ)救措施的，買受人未 與其他業(yè)主協(xié)商形成多數(shù)意見而直接請(qǐng)求出賣人賠償損失的，不 予支持。

【說明】有觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于可以采取補(bǔ)救措施的，應(yīng)賦予單 個(gè)業(yè)主起訴的權(quán)利，收益共享。本條認(rèn)為屬于業(yè)主共有的范疇， 應(yīng)形成多數(shù)決。

★32、土地使用權(quán)證使用年限縮水如何處理？

因出賣人變更了土地性質(zhì)、用途，導(dǎo)致商品房土地使用權(quán)年 限明顯減少，出賣人未盡告知義務(wù)的，買受人請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違 約或賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持。

【說明】有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前土地使用權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期，故 買受人沒有損失，對(duì)此不應(yīng)支持。本條認(rèn)為在目前法律沒有明確 自動(dòng)無償續(xù)期的情況下，應(yīng)賦予買受人請(qǐng)求賠償?shù)臋?quán)利。

★33、商品房交付標(biāo)準(zhǔn)如何確定？

如果地方政府對(duì)于商品房交付有相關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照地方 政府的規(guī)定執(zhí)行。如果地方政府對(duì)此沒有規(guī)定，當(dāng)事人選擇了經(jīng) 竣工驗(yàn)收合格，該交付標(biāo)準(zhǔn)只需設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理、施工四方驗(yàn) 收合格即可，無需經(jīng)過驗(yàn)收備案。

34、商品房不符合交付標(biāo)準(zhǔn)的如何處理？

出賣人交付的商品房不符合合同約定或法定的交付條件，或 出賣人不出示竣工驗(yàn)收備案等法定交付證明文件的，買受人拒 收，并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)遲延交房責(zé)任的，應(yīng)予支持。

買受人明知出賣人交付的商品房不符合合同約定或法定的 交付條件，仍然接受房屋，買受人要求出賣人承擔(dān)遲延交付責(zé)任 的，不予支持。但因交付的商品房不符合合同約定或法定的交付 條件，給買受人造成其他損失的，應(yīng)予賠償。

35、嚴(yán)重影響正常居住使用的情形如何判斷？

出賣人交付的房屋雖符合合同約定，但仍存在下列嚴(yán)重影響 正常居住使用的情形的，買受人可以拒絕接收，或在收房后一年 內(nèi)請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持：

（1）出賣人擅自變更商品房的朝向、戶型等規(guī)劃、設(shè)計(jì)條件的；

（2）房屋存在滲漏、異響等，在合理期限內(nèi)無法查明原因 或經(jīng)出賣人維修仍無法修復(fù)的；

（3）水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施無法實(shí)際投入使用的；

（4）消防設(shè)施未經(jīng)過驗(yàn)收合格或無法實(shí)際投入使用的；

（5）訂立合同時(shí)出賣人未披露房屋存在違反善良風(fēng)俗情形 的；

（6）其他嚴(yán)重影響正常居住使用的情形。

★36、“兇宅”買賣如何處理？

買受人以市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買房屋，該房屋曾出現(xiàn)自殺、謀殺等非 正常死亡事件，經(jīng)買受人詢問，出賣人對(duì)此未作披露的，構(gòu)成欺 詐，買受人有權(quán)予以撤銷。

【說明】關(guān)于兇宅的披露問題，存在兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn) 認(rèn)為出賣人應(yīng)主動(dòng)披露；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，買受人應(yīng)對(duì)此先詢問， 只有在詢問后出賣人未予披露的，買受人才有權(quán)撤銷。條文采納 了第二種觀點(diǎn)。

★37、房差損失如何承擔(dān)？

因一方或雙方過錯(cuò)導(dǎo)致商品房買賣合同被解除的，房屋價(jià)格 漲跌而產(chǎn)生的差價(jià)，可以作為損失根據(jù)合同雙方各自的過錯(cuò)予以 承擔(dān)。

★38、房差損失的數(shù)額如何計(jì)算？

商品房?jī)r(jià)格漲跌而產(chǎn)生的差價(jià)損失的計(jì)算方法，商品房買賣 合同有約定的，從其約定，沒有約定的：

（1）可比照起訴時(shí)最相類似商品房的市場(chǎng)成交價(jià)與買賣合 同成交價(jià)之差計(jì)算；

（2）沒有最相類似商品房比照的，可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確 定房屋漲跌損失。

【說明】關(guān)于時(shí)間點(diǎn)的確定，存在買賣合同簽訂時(shí)、起訴時(shí)、 案件審理終結(jié)時(shí)、委托評(píng)估時(shí)等不同時(shí)點(diǎn)，條文采納起訴時(shí)的標(biāo) 準(zhǔn)，使時(shí)間予以確定，也符合可預(yù)見的規(guī)則。

39、面積誤差有約定時(shí)如何處理？

商品房買賣合同訂立時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房買賣合同 中的面積誤差條款等加重購(gòu)房人義務(wù)的條款，應(yīng)與買房人充分協(xié) 商，并以足以引起買房人注意的文字、字體、符號(hào)或者其他明顯 標(biāo)志作出提示并明確說明。沒有提示說明的，適用《江蘇省城市 房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第 17 條的規(guī)定處理。有證據(jù)證明對(duì)于面積誤差條款已經(jīng)協(xié)商的，按照合同約定處理。

40、層高誤差如何處理？

對(duì)于商品房買賣合同約定的層高低于住建部《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》的，如果出賣人未向購(gòu)房人披露的，買受人應(yīng)有權(quán)解除合同。對(duì)于雙方約定了符合前述條件的層高條件，但實(shí)際層高低于合同 約定層高的，如果層高差異較大，對(duì)購(gòu)房人生活造成較大不便的， 購(gòu)房人要求解除合同的，應(yīng)予支持。如果差異不大，購(gòu)房人無權(quán) 要求解除合同，但可以要求賠償損失，損失的計(jì)算可以參照合同 約定的房?jī)r(jià)乘以相應(yīng)的誤差比例予以確定。

41、約定排除委托人的任意解除權(quán)的如何處理？

商品房委托代理銷售合同中，雙方以約定排除委托人的任意 解除權(quán)的，人民法院予以支持。

42、商品房委托代理銷售的傭金標(biāo)準(zhǔn)如何確定？

商品房委托代理銷售中，雙方約定的傭金及溢價(jià)款標(biāo)準(zhǔn)超過 國(guó)家規(guī)定的收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，委托人主張超過部分無效的，人民法院 不予支持。

★43、商品房委托代理銷售合同解除后可得利益如何處理？

商品房委托代理銷售合同解除后，受托人主張可得利益的， 如果可得利益通過現(xiàn)有條件可以確定，具有確定性，人民法院予 以支持。如果通過現(xiàn)有條件無法具體確定，人民法院不予支持。

44、商品房買賣合同逾期交房違約金調(diào)整如何處理？

商品房買賣合同中約定，開發(fā)商逾期交房應(yīng)向購(gòu)房者支付違 約金，一般約定的違約金為日萬(wàn)分之三或日萬(wàn)分之五，實(shí)際發(fā)生 逾期交房而訴至法院時(shí)，開發(fā)商主張約定的違約金過高要求調(diào)整 的，按以下方式處理：

（1）合同對(duì)于違約金有明確約定的，按照約定處理，一般 不輕易否定其效力。

（2）當(dāng)事人主張違約金過高，要求調(diào)整的，由違約方對(duì)損 失過高進(jìn)行舉證，守約方對(duì)于其損失進(jìn)行反證，對(duì)于違約金的上 限參照民間借貸利率標(biāo)準(zhǔn)，最高不得超過已付購(gòu)房款的 24%。

（3）沒有明確約定的，違約金按照《商品房買賣司法解釋》 第 17 條標(biāo)準(zhǔn)確定，即按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門 公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金 標(biāo)準(zhǔn)確定。

★★★45、商品房買賣合同逾期辦證違約金如何調(diào)整？

對(duì)于逾期辦證，開發(fā)商往往約定較低的違約金，有的逾期辦 證時(shí)間較長(zhǎng)，買受人主張調(diào)高違約金的，此時(shí)應(yīng)由買受人舉證其 損失，買受人能夠證明損失大于合同約定的違約金的，可予支持。但實(shí)踐中對(duì)于逾期辦證的損失往往很難舉證證明，而逾期辦證客 觀上確實(shí)對(duì)買受人造成損害，如果逾期付款違約金與逾期辦證違 約金約定明顯不對(duì)等的，買受人請(qǐng)求參照《商品房買賣司法解釋》 第 18 條第 2 款規(guī)定，按照已付購(gòu)房款總額參照中國(guó)人民銀行規(guī) 定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違約金的，一般可予支持。

對(duì)于逾期辦證違約金，在兩證合一前，不僅包括逾期辦理房 產(chǎn)證，還包括逾期辦理土地使用權(quán)證。

46、以商品房買賣合同擔(dān)保民間借貸的如何處理？

對(duì)于能夠認(rèn)定當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同系為民間借貸擔(dān) 保的，按照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干 問題的規(guī)定》第 24 條的規(guī)定，應(yīng)按照民間借貸法律關(guān)系審理， 不認(rèn)可讓與擔(dān)保的效力。

★★★47、預(yù)查封的商品房買賣合同能否解除？

第一種觀點(diǎn)：商品房預(yù)售中，房屋被預(yù)查封，后因買受人的 原因，出賣人主張解除合同的，人民法院經(jīng)審查認(rèn)定出賣人符合 法定解除和約定解除情形的，對(duì)其主張予以支持。

第二種觀點(diǎn)：商品房預(yù)售中，房屋被預(yù)查封，后因買受人的 原因，出賣人主張解除合同的，人民法院經(jīng)審查認(rèn)定出賣人符合 法定解除情形的，對(duì)其主張予以支持。出賣人主張符合約定解除 條件要求解除合同的，人民法院不予支持。

★48、當(dāng)事人主動(dòng)違約如何處理？

房屋買賣合同簽訂后，當(dāng)事人無正當(dāng)理由愿意以承擔(dān)定金罰 則而解除合同的，不予支持，除非另一方當(dāng)事人同意。

49、戶口問題如何處理？

房屋買賣中，當(dāng)事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入 戶口，但嗣后出賣人拒不遷出戶口而引發(fā)糾紛的，由于戶口遷移 涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事 案件的受理范圍。經(jīng)釋明，當(dāng)事人仍堅(jiān)持主張遷移戶口的，應(yīng)裁 定不予受理或駁回起訴。

買受人以戶口不能遷移主張解除合同或要求出賣人承擔(dān)違 約責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)受理。

50、小區(qū)內(nèi)會(huì)所的所有權(quán)歸屬如何認(rèn)定？

對(duì)于小區(qū)會(huì)所的權(quán)屬判斷可按如下方法處理：

（1）沒有合法規(guī)劃許可，屬于違法建造會(huì)所的，應(yīng)由行政 機(jī)關(guān)處理，人民法院對(duì)其產(chǎn)權(quán)歸屬爭(zhēng)議不予受理。

（2）會(huì)所中某些房屋如屬于國(guó)家規(guī)定開發(fā)商應(yīng)配套修建并 明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的配套公共設(shè)施，則該部分房屋產(chǎn)權(quán)按國(guó)家有關(guān) 規(guī)定確定，比如物業(yè)服務(wù)用房。

（3）有合法規(guī)劃、沒有規(guī)定的情況下，商品房買賣合同如 約定會(huì)所整體或其中的某些房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的，按約定執(zhí)行。

（4）有合法規(guī)劃、沒有規(guī)定也沒有約定的情況下，區(qū)分投 資情況具體確定：如果有證據(jù)證明會(huì)所的成本實(shí)際列入了商品房 建造成本，構(gòu)成商品房對(duì)外銷售價(jià)格的組成部分，則歸業(yè)主所有；反之，基于誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益的原則，會(huì)所產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有。

51、規(guī)劃范圍內(nèi)未約定權(quán)屬的車位、車庫(kù)的歸屬如何確定？

當(dāng)事人對(duì)車位、車庫(kù)權(quán)屬有約定的，按照約定處理。沒有約 定的，開發(fā)商主張所有權(quán)的，予以支持。

52、人防車位的權(quán)屬及使用如何處理？

基于人防車庫(kù)的公共功能屬性，應(yīng)認(rèn)定屬于國(guó)家所有，不宜 認(rèn)定屬于開發(fā)商或者全體業(yè)主所有。

開發(fā)商投資興建人防車庫(kù)的，可以依法享有對(duì)人防車庫(kù)進(jìn)行 使用、管理與收益的權(quán)利。

四、關(guān)于房屋租賃合同糾紛問題

★3、租賃合同解除后轉(zhuǎn)租合同的效力如何認(rèn)定？

轉(zhuǎn)租合同系依附于前手的租賃合同，前手租賃合同被解除 的，次承租人喪失了繼續(xù)占有、使用涉案房屋所賴以存在的權(quán)利 基礎(chǔ)，第一手出租人主張解除轉(zhuǎn)租合同的，應(yīng)予支持。

54、未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同的效力如何認(rèn)定？

對(duì)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格的房屋租賃，應(yīng)當(dāng)區(qū)分兩種情況：

（1）屬于《消防法》第 11 條規(guī)定的人員密集場(chǎng)所和特殊建 設(shè)工程的，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，違反了《消防 法》的強(qiáng)制性法律規(guī)定，租賃合同無效。

（2）《消防法》第 11 條規(guī)定以外的商業(yè)地產(chǎn)租賃的，未經(jīng) 消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，不影響合同的效力，當(dāng)事人可 以據(jù)此主張違約責(zé)任。

★★★55、產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)赓U糾紛如何處理？

業(yè)主購(gòu)買了商鋪后，由開發(fā)商或者其指定的管理公司進(jìn)行整 體返租。開發(fā)商或者指定的管理公司對(duì)外整體出租過程中，有小 部分業(yè)主主張未經(jīng)其同意，要求停止侵害、恢復(fù)原狀的，從個(gè)人 利益與整體利益的平衡角度看，不予支持。

對(duì)于整體利益的判斷，應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》第 76 條規(guī)定的多 數(shù)業(yè)主的意思表示，在業(yè)主代表或者業(yè)委會(huì)獲得合法的權(quán)利授權(quán) 的情況下，根據(jù)不同的決策事項(xiàng)，經(jīng)過專有部分占建筑物總面積 過半數(shù)或過三分之二的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)或過三分之二的 業(yè)主同意，來判斷是否符合整體利益。

對(duì)于開發(fā)商或商鋪的經(jīng)營(yíng)管理公司與業(yè)主約定一定期限予以 回購(gòu)，期限屆滿時(shí)，業(yè)主主張回購(gòu)的，開發(fā)商或經(jīng)營(yíng)管理公司應(yīng) 當(dāng)予以回購(gòu)。

開發(fā)商與業(yè)主簽訂商品房買賣合同的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)管理公司與 業(yè)主簽訂委托經(jīng)營(yíng)合同，開發(fā)商對(duì)于其與經(jīng)營(yíng)管理公司系各自獨(dú) 立的主體沒有向業(yè)主明確披露說明，致使業(yè)主對(duì)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)管 理公司系關(guān)聯(lián)企業(yè)產(chǎn)生合理信賴的，開發(fā)商對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理公司的行為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

★56、部隊(duì)停止有償服務(wù)引發(fā)的租賃糾紛如何處理？

《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》約定國(guó)家和軍隊(duì)政策調(diào)整造成合同 無法履行，雙方互不承擔(dān)責(zé)任的，按照約定處理。租賃合同沒有 約定的，部隊(duì)主張適用情事變更的，人民法院經(jīng)審查符合《最高 人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定的，予以支持。

57、先抵后租下承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的如何處理？

《房屋租賃司法解釋》第 22 條：出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折 價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承 租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。該條 并未排除先抵后租的情形，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，承租人主張 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)予支持。

58、承租人的優(yōu)先續(xù)租權(quán)效力如何認(rèn)定？

出租人與承租人在租賃合同中約定承租人享有優(yōu)先續(xù)租權(quán) 的，該約定有效，承租人享有合同上的請(qǐng)求權(quán)，承租人請(qǐng)求繼續(xù) 簽訂租賃合同或請(qǐng)求出租人承擔(dān)違約責(zé)任的，予以支持。

59、競(jìng)業(yè)禁止的范圍如何認(rèn)定？

在商鋪整體租賃實(shí)踐中，承租人為保護(hù)其商業(yè)不受其他競(jìng)爭(zhēng) 者的影響，往往與出租人在租賃合同中約定“同業(yè)禁止”條款，禁止出租人將其余商鋪出租給同類競(jìng)爭(zhēng)者，以確保其獨(dú)占的客戶 資源，該條款被稱為競(jìng)業(yè)禁止條款。對(duì)于競(jìng)業(yè)禁止的范圍，應(yīng)遵 從合同約定。合同范圍約定不明的，應(yīng)以能否與承租人形成競(jìng)爭(zhēng) 關(guān)系作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，以合理平衡出租人與承租人的利益。

60、不動(dòng)產(chǎn)出租人的留置權(quán)如何行使？

《物權(quán)法》第230條規(guī)定：債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人 可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，并有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受 償。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)出租人主張留置承租人置于該不動(dòng)產(chǎn)上的財(cái)產(chǎn)的 權(quán)利的，予以支持。

★61、拆遷中承租人的權(quán)利如何保護(hù)？

租賃合同尚未到期，房屋遭遇拆遷的，出租人與承租人在租 賃合同中對(duì)拆遷時(shí)如何處理有約定的，按照約定處理。租賃合同 對(duì)此沒有約定或者約定不明的，承租人主張賠償損失的，分別其 情形予以處理。

（1）關(guān)于裝飾裝修價(jià)值的損失。在承租人有證據(jù)證明其裝 飾裝修初始價(jià)值的情況下，其損失與租賃合同已經(jīng)履行的期限相 關(guān)，可以剩余租期與全部租期的比例計(jì)算其裝飾裝修損失，但不 得超過房屋所有權(quán)人獲得的裝飾裝修補(bǔ)償。在承租人沒有證據(jù)證 明其裝飾裝修初始價(jià)值的情況下，根據(jù)公平原則由出租人與承租 人進(jìn)行分擔(dān)。

（2）關(guān)于搬遷損失和停產(chǎn)停業(yè)損失。承租人有證據(jù)證明其 搬遷損失和停產(chǎn)停業(yè)損失的，其應(yīng)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償，但不得超過 房屋所有權(quán)人獲得的搬遷費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。承租人不能舉 證證明的，根據(jù)公平原則由出租人與承租人進(jìn)行分擔(dān)。

（3）關(guān)于可得利益。房屋被征收后會(huì)導(dǎo)致承租人商業(yè)機(jī)會(huì) 喪失，承租人向出租人主張可得利益的，由于其獲得的補(bǔ)償不能 超過房屋所有權(quán)人獲得的補(bǔ)償范圍，而該損失并不在征收補(bǔ)償范 圍之內(nèi)，故承租人無權(quán)主張可得利益。

（4）關(guān)于補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ) 償條例》第17條第2款規(guī)定，補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)由市、縣人民政府制定 補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法予以規(guī)定。因此，關(guān)于承租人能否獲得補(bǔ)助、獎(jiǎng) 勵(lì)，由當(dāng)?shù)卣?guī)定。當(dāng)?shù)卣疀]有規(guī)定的，補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)歸屬于房 屋所有權(quán)人，承租人無權(quán)取得。

★62、承租人違約導(dǎo)致租賃合同解除的損失如何確定？

第一種觀點(diǎn)：因承租人違約行為導(dǎo)致租賃合同解除的，出租 人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失。出租人對(duì) 于房屋閑置存在放任行為的，對(duì)于擴(kuò)大的損失不予支持。

第二種觀點(diǎn)：因承租人違約行為導(dǎo)致租賃合同解除的，出租 人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長(zhǎng)不 得超過六個(gè)月?！菊f明】第二種觀點(diǎn)是2008年省法院房屋租賃審委會(huì)紀(jì)要的 觀點(diǎn)，規(guī)定了6個(gè)月的期限。

五、關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)糾紛問題

★★★63、招商引資協(xié)議性質(zhì)如何認(rèn)定？

在招商引資中，地方政府往往會(huì)做出一些優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)承諾，對(duì) 于因招商引資協(xié)議引發(fā)的爭(zhēng)議屬于民事爭(zhēng)議還是行政爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng) 予以區(qū)別對(duì)待：

（1）內(nèi)容上體現(xiàn)民事權(quán)利義務(wù)的，如招商協(xié)議的履行、解 除等，屬于民事法律關(guān)系的范圍。

（2）內(nèi)容上體現(xiàn)政府部門行使行政職權(quán)的，協(xié)議主要涉及 相關(guān)行政審批和行政許可等內(nèi)容，如政府行使回購(gòu)權(quán)、給予稅收 優(yōu)惠、給予行政獎(jiǎng)勵(lì)等，則屬于行政爭(zhēng)議。

★64、政府與社會(huì)資本合作（PPP）協(xié)議的性質(zhì)如何認(rèn)定？

對(duì)于因 PPP 協(xié)議引發(fā)的糾紛，涉及行政規(guī)劃、許可、處罰、 管理、監(jiān)督等行政職能的爭(zhēng)議，屬于行政法律關(guān)系，典型的是特 許經(jīng)營(yíng)協(xié)議內(nèi)容本身的爭(zhēng)議。內(nèi)容上設(shè)定民事權(quán)利義務(wù)的，屬于 民事爭(zhēng)議，常見的包括土地使用權(quán)的取得、項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)的歸屬、項(xiàng) 目收益的分配、項(xiàng)目公司融資、項(xiàng)目擔(dān)保、工程建設(shè)、項(xiàng)目收益 權(quán)抵押、項(xiàng)目回購(gòu)、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、違約責(zé)任等。

65、改變?nèi)莘e率的糾紛性質(zhì)如何認(rèn)定？

對(duì)于開發(fā)商與國(guó)土部門簽訂土地出讓后，經(jīng)過規(guī)劃變更調(diào)整 容積率，國(guó)土部門要求補(bǔ)交土地出讓金的，屬于民事案件受理范 圍。

66、集體土地改變土地用途簽訂的出讓合同效力如何認(rèn)定？

對(duì)于出讓的土地應(yīng)為國(guó)有土地，如果土地性質(zhì)仍為集體土 地，沒有經(jīng)過審批手續(xù)變更為國(guó)有土地，據(jù)此簽訂的出讓合同應(yīng) 為無效。

67、毛地出讓的效力如何認(rèn)定？

地方國(guó)土部門毛掛凈交違反了國(guó)土資源部的管理性規(guī)定，應(yīng) 當(dāng)受到相應(yīng)的行政處罰，但不影響國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的效力。

★68、土地拍賣成交確認(rèn)書的效力如何認(rèn)定？

地方國(guó)土部門通過拍賣程序與受讓人簽訂了土地拍賣成交 確認(rèn)書，約定在一定期限內(nèi)簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，雙方 實(shí)際履行了合同，但事后未簽訂書面的出讓合同，出讓合同成立。

69、未取得國(guó)有土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)合同的效力如何認(rèn)定？

根據(jù)債權(quán)行為與物權(quán)行為區(qū)分原則，未取得國(guó)有土地使用權(quán) 證書導(dǎo)致物權(quán)無法變動(dòng)，但不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力，轉(zhuǎn)讓合同仍 然有效，受讓人可以要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)違約責(zé)任。

★70、未符合投資開發(fā)比例的轉(zhuǎn)讓合同的履行如何處理？

對(duì)于投資比例未符合《城市房地產(chǎn)管理法》第 39 條第 1 款第 2 項(xiàng)規(guī)定的條件，雖然轉(zhuǎn)讓合同有效，但該轉(zhuǎn)讓合同不具備履 行的法律要件，受讓人要求繼續(xù)履行合同、協(xié)助過戶的，不予支持。

71、劃撥土地出租未經(jīng)批準(zhǔn)的效力如何認(rèn)定？

劃撥土地出租系劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種方式，應(yīng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第 40 條的規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)的，該土地使 用權(quán)租賃合同無效。

對(duì)于司法拍賣劃撥土地使用權(quán)上的房屋的，經(jīng)完善相應(yīng)手續(xù) 后，可以認(rèn)可劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。

★72、名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的如何處理？

以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式轉(zhuǎn)移國(guó)有土地使用權(quán)，一方當(dāng)事人主張無 效的，人民法院不予支持，但構(gòu)成非法倒賣土地犯罪的除外。

★73、委托代建的性質(zhì)如何認(rèn)定？

對(duì)于委托代建的性質(zhì)認(rèn)定應(yīng)當(dāng)回歸雙方簽訂的委托代建協(xié) 議的內(nèi)容，如果合同中包含共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容的，應(yīng)認(rèn)定 為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。如果合同中不包含共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 內(nèi)容的，則僅具有委托關(guān)系，應(yīng)按合同法有關(guān)委托合同的規(guī)定處理。

轉(zhuǎn)自：訴訟與執(zhí)行