我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰派只說對你最有用的操作和建議。

提問：請問房姐，外地人如何獲取北京的購房資格呢？

回答：常見的解決北京購房資格的方式有四種： 1. 5年社保 5年社保是最常見的破限購方式， 連續60個月社保個稅，持續時間長，費用高。 由于時間拉長導致不確定性指數上升，容易錯過上車的重要時機。 2. 北京戶口 北京戶口已經形成專業的市場，目前市場價100萬上下，費用較高，如果沒有可靠渠道，辦理風險較大； 3.結婚 與北京戶口結婚，是獲得購房資格最快的方式； 風險在于，結婚的關系面較大，需要處理家庭關系，財產處置，如果沒有熟悉或可靠渠道不建議辦理； 市面上專業婚票價格約10萬＋，男女略有差異。 4.工作居住證 擁有有效的工作居住證，可以購買一套北京房產，所以又被稱為是「北京綠卡」。 工作居住證與戶口的基本功能相似，可以享受購房資格車牌搖號小孩上學等，唯一的區別是子女不能在北京參加普通高校高考，可以參加職業院校高考(有部分二三本)。 在有辦理工作居住證資質的公司繳納社保(有最低基數)8個月以后辦理，共計時間約10個月，市面上辦理費5-10萬不等（社保另算）。

提問：美麗的房姐您好！ 新人首問 預算700內，根據您之前推薦的我們看了望京的澳洲、寶星、上京新航線，最近看澳洲有2套比較符合預期的 一套2號樓東南 6號樓西南。東南比西南小7平。報價都在680+ 感覺東南房間布局好點 但是單價太夸張了。之前也看過8號樓東北\/西北朝向的，覺得也不錯，面朝花園，由于當時還沒啟動買房細節也就錯過了，看能不能再等到出新房。 問題1:朝向和戶型-從朝向房姐覺得選哪個比較好，以及朝向對于未來賣出有什么優\/劣勢？買小區的稀缺戶型是不是更好保值&出手呢？ 問題2:砍價建議-朝著小區均價砍？現在康都小區均價7.8了，完全沒有砍價的方向，求房姐給小白指點指點迷津。 問題3:sfsd根據鏈家上的數我們要準備400w首付，是否有其他方式可以降低首付？ 期盼您的回復，感激不盡！

回答：你好，朝向上東南>西南，窗戶朝西會有西曬，但是這些都是細微差別，折價并不多。如果樓層相同，戶型不算太差，建議優先西南戶型。 買房砍價的核心技巧： 最關鍵是找到真正急用錢的房東， 不懂行情的房東， 被御用中介牢牢隔離的房東。 然后才進入到砍價技巧。 時間足夠的話，可以是兩三人上場，砍得比你很，態度沒你真誠，交流中放大房子所有缺點。 兩三人下來，你報價最好，態度最好，不經意間提到某些敏感的缺點，心理上占據上風，偶爾可以配合苦情劇情。 如果房子真夠筍的，一般沒那么多時間磨，基本一天搞定，買到比多砍10萬重要 全款抵押可以降低首付，或者找銀行渠道做高評高貸

提問：房姐好，我的情況買房有點吃力，請美麗的房姐解惑，北京買房屬二套 【首付】需變賣老家白溝的一套還沒有房本的房子，目前市值因還沒下房本最多100w，拋除貸款28w，月供2200，還得壓尾款到過戶時才能給，也就能剩60w左右，加上手里的40w湊100，房子在中介掛了三個月了。現在住的是燕郊嘉都小區的房子，市值140w，貸款68w，月供4000，戶口掛在房子上，起初是預備孩子上學用，還沒想好出售，如果也賣掉，首付能到160左右 【規劃】房子購買三五年內可先出租，同時也為積分落戶加下分值，還要考慮學校問題，孩子一歲半，我想在孩子上學前能把分數累計到能拿到戶口到狀態。 【準備工作】我和愛人月收入30k，已經看過朝陽的石佛營，甘露園的老公房，常營的麗景園、住欣家園、蘋果派、管莊北二里及定福莊附近的老房子，亦莊的小康家園、貴園南里、泰河園幾個回遷房，順義縣城15號地鐵沿線及后沙峪的房子，大興黃村的老房子，靠近市區的能買的起的都是一居室，如果考慮5口人同住是住不了的。 請房姐支招，1.選哪個區？2.買不到兩居，朝陽的四五十平的一居可以么？3.白溝的和燕郊的房子怎么取舍？4.如果兼顧學校，按照我的情況哪個小區更值得推薦？5.如果考慮積分落戶選城六區外哪個位置？謝謝房姐！

回答：1. 可選擇不多 建議看朝陽、昌平，兼顧學區 可以看看 方莊的方X園、 望京花家地X里小兩居，回龍觀的矩陣小區也能淘到小兩居，還有西壩河板塊也可以淘下。一居戶型不錯能改二的也可以入。 2. 你首付較少，建議白溝和燕郊都出掉，160左右的首付看上面推薦的板塊 3. 建議選擇回龍觀

提問：您好，新人首問。我北京戶口，王府井附近上班，高米店一套房，月入四萬。手頭資金400，現在的首套房還有一百萬房貸，不計劃還掉再dy，計劃直接拆借別人二百，買入總價750左右二套。以自住+保值增值為主。 看了草橋 角門的草橋欣園 戀日嘉園 怡然家園6號院 珠江駿景的三居，雙井的華騰園三居，蘋果南區 首城國際二居，崇文門新景家園 都市馨園 金魚池二居。 請問房姐，從區域上，您建議選擇哪片？具體到每個區域，里面幾個小區如何選擇？ 我自己目前排序都市馨園（得房率高于新景），珠江駿景北區，首城國際，華騰園。 想盡快出手，求指教，這幾天腦仁已疼，不勝感謝！

回答：首選都市馨園做為投資 沒大問題，其租金本身也較高。 珠江駿景的毛病就是周圍環境太差，而且很難有改善的空間，小區里面也有點亂，后期漲幅不會大，能跟上大盤就不錯。 朝陽板塊整體上來說潛力更大點 ，推薦再看下 風度柏林、CBD傳奇

提問：房姐您好，本人87年能源國企，購房資格2套，目前子彈285左右，想全款購入2居，自住加投資，想入總價包稅費別超600打算FDYH，女友京籍屯里工作STSD，我工作在大屯附近，與女友商量結果婚前我買我主貸我還，保留她的購房資格。目前關注過華紡、國美、朝陽園、白領家園，華紡近期成交單價6.3，國美掛價單價5.3-6，朝陽園戶型種類多還需選擇，白領均價6可能吃力，有做投資理財承受月供1.5-1.8內，年獎攢下兜底用，都無法順利拿下，就延靜東里2居（學區可能在東方德才）或常營北新，目前正在回籠資金，跟朋友請教流水準備中，出手時間6月，時機是否合適，樓盤選擇是否合適，總價是否合適，思路是否清晰請提點。

回答：朝陽園大戶型多種類也繁多，收益預期有一定擺動性的標的。小戶型不合適 白領家園已經位于四惠東和高碑店之間，地理位置略顯角落，優點是板樓，有合適的可以考慮，但不會死第一選擇 國美一般會比華紡易城便宜15%左右，可以做為參考 選籌上 國美>華紡易城

提問：上林溪，安寧佳園，清上園這幾個小區那個好呢？ 安寧佳園里面好像綠化比較差，樓也舊點。 上林溪稍微貴點，同樣價位的只能買個兩居室，戶型也不通透。 清上園不太了解，還沒顧上實地調研

回答：清河是比較新的板塊。 清上園屬于相對較老的，安寧佳園小戶型較多單價較高。 綜合上林溪的居住氛圍更好，離地鐵更近。 這片主要對口碼農改善自住，如果是為了升值回報，可以看看望京。

提問：房姐，您好！新人首問：首套有購房資格，想在朝陽區選購一套小平米一居或是開間！首付有150左右，想組合貸！之前看過世安家園、西園一區高層和寶星。目前5年以內以租為主，想以租養貸，五年后可能會住也可能換房，所以想購買一個保值高，能增值，好出手的房子。想問問您有推薦么？南城三環內，方莊、宋家莊、角門、草橋等也都有考慮。希望房姐指點迷津！謝謝！

回答：世安家園缺乏望京或者東湖渠一帶的配套，質量也一般加上本身的位置尷尬，不推薦，寶星很難找到符合的標的。相比推薦 西園一區 我一直不推薦一居，另外可以淘下 團結湖、甘露園、勁松等地的緊湊兩居公房

提問：房姐好，注冊幾個月了一直觀望，來問一下希望獲得首答！首套首貸，子彈150左右，圍觀房姐建議現在基本鎖定常營新天地和柏林愛樂，現在在兩個選籌間猶豫：柏林愛樂，離地鐵近，生活氣息濃但是小區環境稍亂，375 西向67坪一居（改成了小兩居），個人比較擔心環境的問題，留下就有大爺大媽堆瓶子；新天地，離常營地鐵要走20分鐘，路上和小區里都明顯冷清，環境不錯樹木茂密，西南向380，66坪一居已改兩居，個人比較不喜歡離地鐵太遠這點… 都算是高層 問題：您怎么建議這兩個的選擇？市區里有沒有其他的區域推薦？

回答：環境和離地鐵20分鐘相比，我覺得上車盤地鐵更重要。交通不便是硬傷，未來生活和增值都受影響，建議選擇柏林愛樂。還可以重點淘一下 四惠、石佛營、勁松 當然相同的價格越靠近市區房屋品質也會下降，需要做一些取舍

提問：新人首問，房姐您好。本人回龍觀三居室一套，緊鄰地鐵八號線和積水潭醫院回龍觀分院旁邊。一家戶口在海淀，孩子現讀初一在育英學校，租住在紫金長安，月租金一萬二。我本人在西單附近上班，現在手里有100個，夫妻住房公積金有90個，現在想買房。目前看過大成郡小兩居，京鐵家園，今日家園。猶豫不定是賣掉回龍觀換在這邊，還是湊首付買個郊區房投資。

回答：大成郡這個小區不錯，算是金隅建的最好的小區之一了，低密度，住著挺舒服 京鐵家園挨著鐵路，這是一個巨大硬傷，北京但凡挨著鐵路的沒有一個漲的快的 。 今日家園業態豐富，經適房、商品房、單位分房都有。現在價格有點高，主要是萬壽路學區大家越來越認可 我認為你考慮自住可以換，推薦看大成郡。

提問：【執著的寶寶】【被退回付費第三次】房姐你好~直接進去主題啦，京戶二套打算經營貸350-420直接，沒有通州票了。純投資打算買個1改2或者小兩居，傾向北京東邊。北面空間大也可以。錢有點少，算在血海競爭了，但是不上車怕兩條腿跑不動大盤啊~打算先買了出租，2-3年后賺點錢在換大的自住。目前看了朝青，不大喜歡炫特酷特的環境。看了雅成一里覺醒性價比不錯，晨光，買不起。不過沒有太合適戶型。常營看了柏林愛樂，新天地，北辰，保利，麗景園。掛南一些的差不多的房子單價49000-57000不等。求問選哪里理想，如果考慮投資，短期2-3或者中期5年，這樣小二還是一改二。哪個好，哪個小區什么價格合適。還有沒有其他可以推薦的方向。盼復！！！

回答：雅城的房子相對品相較老，經適房小區居住品質較差，出租居多。 如果不是特別需求或者條件所限，或者出現很好的戶型，雅城一居做為備選。 400內可看的標的并不多，二居最優位置可以偏一點 但一定要近地鐵，一居就要靠近城區。范圍擴大 再推薦一些 首城國際、柏林愛樂、 橙色年代、 星河城、萬年花城 新龍城 鴻坤理想城禮域府。