專屬管轄是指法律強制規定某些特殊類型的案件只能由特定的人民法院管轄，其他法院無管轄權，當事人也不得協議變更管轄法院。

專屬管轄是一種強制性管轄，具有管轄上的排他性，既排除了任何外國法院對屬于我國法院專屬管轄的案件的管轄權，又排除訴訟當事人以協議方式選擇國內的其他法院管轄和法律有關一般地域管轄和特殊地域管轄的規定。

根據《民事訴訟法》第33條的規定，下列三類案件屬于專屬管轄：

（1）因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。

不動產是指不能移動或移動后會降低或喪失其性能和使用價值的地面附著物。如土地、礦山、建筑物等。將因不動產糾紛提起的訴訟規定為專屬管轄，是各國民事訴訟法的通行做法。

專屬管轄中不動產糾紛的認定

1.專屬管轄中的不動產糾紛僅限于不動產的部分物權糾紛

專屬管轄是對當事人訴權處分的一種限制，是訴訟程序上的強制性規定，不允許當事人通過合意進行變通，所以應從嚴把握，盡可能限定在確有必要的范圍內。

根據新民訴法司法解釋，不動產糾紛是指“因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛”。根據“法無禁止即自由”的法治思想，對當事人訴權的限制不應擴張至不動產的債權糾紛。對于雖然與不動產有牽連關系但本質屬于債權糾紛的案件（如購房款糾紛等）不屬于不動產糾紛；同時，對于不動產的物權糾紛，也僅限定在“因權利確認、分割、相鄰關系等引起的”物權糾紛，除此之外的不動產物權糾紛，也不屬于專屬管轄范圍，應該賦予當事人對管轄的選擇權。

2.只有特殊類型的合同糾紛按照不動產糾紛確定管轄

根據新民訴法司法解釋規定，農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。這是法院在具體適用法律過程中對不動產糾紛的一個補充，是考慮到這些特殊類型的涉及不動產的合同糾紛都會涉及當地的土地承包經營政策和房地產宏觀調控政策，由不動產所在地法院專屬管轄，有利于案件的審理和后期的執行，更有利于統一裁判尺度，避免引起群體性糾紛等。對于不屬于這幾種特殊類型的不動產合同糾紛，不應納入專屬管轄范圍。

建設工程案件專屬管轄如何理解？哪些屬于專屬管轄？

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》（簡稱《民訴法解釋》）第 28 條規定，建設工程施工合同案件按照不動產專屬管轄確定受訴法院，即建設工程施工合同糾紛一律由建設工程所在地人民法院管轄。

對于專屬管轄不限于《民事案件案由規定》中的”建設工程施工合同糾紛”，還包括建設工程施工相關的案件，即建設工程施工合同糾紛、建設工程價款優先受償權糾紛、建設工程分包合同糾紛、建設工程監理合同糾紛、裝飾裝修合同糾紛、鐵路修建合同糾紛、農村建房施工合同糾紛。

建設工程勘察、設計合同糾紛在性質上不屬于建設工程施工合同糾紛，不適用專屬管轄的規定。

對于尚未開工建設的建設工程合同糾紛，也應當按照不動產糾紛確定管轄，即由工程所在地的人民法院管轄。實際施工人向轉包人、違法分包人主張權利，雖系獨立的合同關系，但仍系圍繞所建工程進行結算，亦應適用專屬管轄的規定。工程款債權轉讓的，債權人與受讓人因債權轉讓合同發生糾紛的，由于該債權源于建設工程施工合同，應依據原建設工程施工合同法律關系確定管轄。

（2）因港口作業發生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄。

港口作業是指船舶進出港口進行調度、裝卸貨物、排除障礙等作業。港口作業所造成的糾紛，由港口所在地人民法院(指海事法院)管轄。有利于法院調查、勘驗、了解情況，及時、正確地裁判。

（3）因繼承遺產糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡之時住所地或者主要遺產所在地人民法院管轄。

遺產是死者生前個人所有的合法財產，包括動產和不動產。在確定“主要遺產”時，一般以不動產所在地作為主要遺產地，動產有多項的，則以價值高的動產所在地作為主要遺產的。

涉外專屬管轄的范圍如下：

根據我國《民事訴訟法》第266條規定，屬于我國人民法院專屬管轄的涉外民事案件有：

1．在我國履行的中外合資經營企業合同糾紛；

2．在我國履行的中外合作經營企業合同糾紛；

3．在我國履行的中外合作勘探開發自然資源合同糾紛。

延展講解：

1.為什么是“不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛”？

因物權變動的原因關系即具有債權性質的合同關系而產生的糾紛，均屬于不動產的債權糾紛，如物權設立原因關系方面的擔保合同糾紛，物權轉讓原因關系方面的買賣合同糾紛。

對于因物權設立、權屬、效力、使用、收益等物權關系產生的糾紛，則屬于不動產的物權糾紛。

考慮到不動產通常具有較大經濟價值及其不可移動的屬性，為方便法院審理、調查和執行，更好維護社會穩定，保障公民財產權利，對不動產糾紛設置了專屬管轄制度。然而專屬管轄是對當事人訴權處分的一種限制，是訴訟程序上的強制性規定，不允許當事人通過合意進行變通，所以應從嚴把握，盡可能限定在確有必要的范圍內。所以將適用專屬管轄的不動產糾紛限定在“因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的糾紛”，除此之外的其他不動產物權糾紛，不適用專屬管轄。

2.為什么這幾類合同糾紛適用專屬管轄？

（1）農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，這些爭議除了涉及合同的訂立、履行之外，還涉及當地土地承包經營政策和房地產宏觀調控政策，由不動產所在地法院專屬管轄，有利于統一裁判尺度，也利于配合當地政府處理該類案件引起的群體性糾紛。

（2）建設工程合同糾紛，由于通常涉及建筑物工程造價評估、質量鑒定、優先受償、執行拍賣等，由建筑物所在地法院管轄，有利于案件的審理和執行。

3.如何確定不動產所在地？

我國對土地、房屋等不動產實行登記制，所以凡是經由政府有關部門登記的，那么不動產登記簿記載的所在地就是不動產的所在地。土地或者地上的建筑物以及其他附著物，由于不能移動或者縱使移動了也就把其原有價值破壞了，所以物的實際所在地為不動產所在地。

4.《民訴法解釋》第二十八條的三個條款之間是什么關系？

第一款是對《民事訴訟法》第三十三條中的“不動產糾紛”概念的闡釋，明確了不動產糾紛專屬管轄中的不動產糾紛僅針對不動產的部分物權糾紛，而不包括不動產債權糾紛。

第二款則是對第一款排除不動產債權糾紛的一種例外規定，即對于某些不動產的債權糾紛，在現實需要的情況下，從“兩便原則”（方便法院審理，方便當事人參加訴訟）出發，也按照專屬管轄原則確定管轄法院。

第三款則是對不動產糾紛的管轄地“不動產所在地”的解釋，有登記的按照登記確定，無登記的則以實際所在地確定管轄地。

5.繼承遺產糾紛中涉及不動產的時候，究竟是以不動產糾紛專屬管轄優先，還是以繼承遺產糾紛專屬管轄優先？

當繼承遺產涉及不動產時，《民事訴訟法》第三十三條的第一項（不動產糾紛專屬管轄）和第三項（繼承遺產糾紛專屬管轄）看似發生競合，究竟誰得優先適用？

根據《民事訴訟法》第三十三條第三項，被繼承人死亡時住所地的法院對繼承遺產糾紛有管轄權，這主要是為了方便確定繼承開始的時間、繼承人與被繼承人生前的關系等問題；同時，為了查清遺產的范圍和分配的問題，使繼承遺產的糾紛得到正確解決，該項還規定，主要遺產所在地人民法院可行使管轄權。

當死者生前住所地和主要遺產所在地是一致時，該地人民法院具有管轄權；而二者不一致時，則兩地法院均有管轄權，當事人可以選擇其一提起訴訟。

縱使爭議的遺產包括不動產，仍應當按照繼承遺產糾紛來確定管轄法院，即此類案件由被繼承人死亡時住所地或者主要遺產所在地法院確定管轄法院。在二者之間發生管轄權爭議時，法院審判實例多按照主要遺產所在地來確定管轄，但仍需遵守《民事訴訟法》第三十五條關于最先立案法院管轄的規定。

6.房屋租賃合同糾紛如何確定管轄？

早前，因房屋租賃合同而產生的房屋修繕、租金或騰退糾紛一般由房屋所在地法院管轄，個別情況可由被告戶籍地或者居所地法院管轄，其依據系1986年1月7日最高人民法院頒布的《關于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復》。

然而，上述司法解釋已于2023年1月14日被宣布失效。此后，確定房屋租賃糾紛的管轄依據通常從一般合同糾紛中尋求，即《民事訴訟法》第23條“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。”

一般情況下，適用合同履行地法院管轄對于房屋租賃合同而言，不動產所在地即為合同履行地，這也是最方便當事人訴訟、便于法院查明案情、便于裁判執行的情形。基于此，2023年《民訴法解釋》規定了房屋租賃合同糾紛一概由不動產所在地法院專屬管轄。

專屬管轄規定法律依據：

《中華人民共和國民事訴訟法》

第三十三條 下列案件，由本條規定的人民法院專屬管轄：

（一）因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄；

（二）因港口作業中發生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄；

（三）因繼承遺產糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡時住所地或者主要遺產所在地人民法院管轄。

第二百六十六條 因在中華人民共和國履行中外合資經營企業合同、中外合作經營企業合同、中外合作勘探開發自然資源合同發生糾紛提起的訴訟，由中華人民共和國人民法院管轄。

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》

第二十八條

民事訴訟法第三十三條第一項規定的不動產糾紛是指不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛。

農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。

不動產已登記的，以不動產登記簿記載的所在地為不動產所在地；不動產未登記的，以不動產實際所在地為不動產所在地。