當前，在大量金錢給付執行的民事執行案件中，基于金融領域涉及借貸的糾紛，執行人查封登記在被執行人名下的房屋，通過評估、拍賣以實現債權人的利益。而有些被執行人是房地產開發企業，查封的房屋已經出售，有的甚至將出售的房屋在借貸時向債權人提供抵押擔保，設定抵押權。在執行中，購房者失去購買房屋，按照民事訴訟法的規定，購房者只有向執行法院通過案外人提出執行異議及案外人執行異議之訴，符合有關情形才能足以排除執行。筆者代理多起此類案件，現舉出一例，通過理順案情思路，正確適用法律，為購房者在提起案外人異議之訴時得到了司法有效保護。

【案情簡介】

2023年，李某從A房地產開發有限責任公司（以下簡稱A公司）開發的某小區購買一處房屋，簽訂《商品房買賣合同》，支付全部購房款。之后，李某從A公司領取房屋鑰匙并實際入住。2023年，李某獲知案涉房屋在購買后被A公司在B銀行貸款時用于抵押擔保，并辦理了抵押登記。B銀行通過訴訟進入執行程序，已經開始評估、拍賣案涉房屋。李某遂向執行法院提出案外人執行異議，請求中止對案涉房屋執行。法院作出執行裁定，認為案涉房屋登記在A公司名下，已經設定抵押權，B銀行有抵押優先權，駁回案外人李某提出的執行異議。李某不服，提起案外人執行異議之訴。

該案經過法院審理，最終審判機關判決認為，案外人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房請求排除強制執行的，可以選擇適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題規定》（以下簡稱《異議復議規定》）第二十八條或者第二十九條規定。李某主張簽訂商品房買賣合同、交付全款、實際使用房屋、未辦理產權過錯不在自己的理由符合《異議復議規定》第二十八條規定的情形，具有能夠排除執行的權利。從價值衡量來看，房屋消費者的居住權與抵押權相比，居住權具有優先性。因此，李某在購買的房屋符合第二十八規定的情形下，即使B銀行在案涉房屋上享有優先權，對該房屋亦不能強制執行。遂判決支持了李某排除強制執行案涉房屋的請求。

【法律分析】

當購房者在房地產開發公司購買的房屋被其他債權人查封，并進入執行后，應當向人民法院書面提出案外人執行異議。人民法院通過程序審查，作出支持還是駁回阻止執行請求的民事裁定后，需要繼續實施救濟權利的，存在兩種情形。民事訴訟法第二百二十七條規定：“執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟”。

對于基于執行的民事判決書中判項內容存在對案涉標的實體處理的，認為損害自己利益的，案外人應當提起審判監督程序；對于民事判決書中沒有判決案涉標的，在執行中執行被執行人房屋的，應當提起案外人執行異議之訴。

在執行異議之訴中能否獲得法院支持，一般應當符合《異議復議規定》第二十八條與第二十九條情形，第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。第二十九條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”。可見，只有兩種情形存在能夠阻止法院執行，要么實際交付房屋，已經入住；要么是本地區唯一住房。時間節點是在查封之前。否則，很難獲得法院支持。

對于購買房屋后又被開發公司用于借貸設定抵押，實際涉及購買權與抵押權優先順序問題。購買權屬于消費者的生存權，在購房人的生存利益和其他民事主體的商事利益發生沖突時，基于側重保護生存權益的價值導向，賦予購房人排除其他債權人甚至包括抵押權等優先受償權的強制執行的權利，目的在于追求實質公平和實質正義。根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條、第二條的規定，建筑工程承包人的優先受償權優于抵押權和普通債權，但消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。由于已交付全部或大部分購房款的買受人享有的債權優于建筑工程承包人的工程款優先受償權，則舉重以明輕，該買受人享有的債權亦應優于抵押權和普通債權。

但此生存利益的特別保護，僅限于購買的房屋系為了滿足家庭日常基本居住需要，故對于購買超出普通消費的豪華型房屋、投資型房屋，均不屬于生存權特別保護的范疇。

綜上，購買者所購房屋處在物權與債權狀態徘徊時，司法堅持以人民為中心的發展理念，維護社會公平正義，讓人民生活幸福是“國之大者”，通過更加堅實的法治保障，為人民群眾的美好生活保駕護航。