近日,濟南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、濟南市行政審批服務(wù)局、濟南市自然資源和規(guī)劃局、濟南市城市管理局等11部門(單位)聯(lián)合印發(fā)《濟南市房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案實施細則》 ,《實施細則》中明確正式水電與供熱供氣設(shè)施都將與項目建設(shè)同步完成,今年7月1日起施行,有效期至2026年6月30日。《關(guān)于進一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案條件的通知》(濟建開字〔2023〕6號)同時廢止。

該《實施細則》對相關(guān)部門驗收責(zé)任進行了明確,并對購房者們關(guān)注的水電氣暖配套的交付時間進行了明確。以往因片區(qū)市政配套與項目建設(shè)不同步或項目開發(fā)商未及時完成對接,出現(xiàn)過交房時仍使用臨時水電的情況。而濟南目前在用的《關(guān)于進一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案條件的通知》(濟建開字〔2023〕6號)中,根據(jù)實際情況實行供電設(shè)施驗收合格證明告知承諾制,在項目未接入正式供電,但具備臨時用電條件的,企業(yè)在根據(jù)規(guī)定達到一定條件后,可先辦理正式供電驗收合格證明,并在6個月內(nèi)完善。

而此次印發(fā)的《實施細則》則明確了正式供電、正式供水與項目建設(shè)要同步完成。《實施細則》第七條規(guī)定,水務(wù)部門負責(zé)住宅項目紅線內(nèi)供水設(shè)施建設(shè)、驗收、移交、運營維護及非住宅項目供水設(shè)施驗收等項工作的管理,并確保正式供水與項目建設(shè)同步完成。供電公司負責(zé)實施住宅項目紅線內(nèi)供電設(shè)施驗收、移交、運營維護及非住宅項目供電設(shè)施驗收工作,并配合供電設(shè)施建設(shè)單位,確保正式供電與項目建設(shè)同步完成。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)項目紅線內(nèi)供熱及供氣設(shè)施建設(shè)、驗收、移交、運營維護等項工作的管理,并確保供熱及供氣設(shè)施與項目建設(shè)同步完成。

《實施細則》還明確了政審批服務(wù)部門負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收事中事后監(jiān)管工作。城市管理部門負責(zé)對房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收及備案過程中的違法行為實施行政處罰。

《實施細則》明確房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)單位(以下簡稱開發(fā)企業(yè))對房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收負主體責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)項目分期開發(fā)的,可以分期辦理竣工綜合驗收備案。開發(fā)企業(yè)交付商品房時,應(yīng)當(dāng)在交房現(xiàn)場醒目位置公示房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案證明。

自然資源和規(guī)劃部門負責(zé)開發(fā)項目的規(guī)劃分期管理。土地出讓合同約定的移交或代建的公共服務(wù)設(shè)施,要納入項目首期或與項目首期同步建設(shè)、同步驗收。

結(jié)合濟南已經(jīng)實行的商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策,《實施細則》還指出,房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收合格并取得備案手續(xù)后,方可申請終止商品房預(yù)售資金監(jiān)管;開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)交納的首期住宅專項維修資金,可從監(jiān)管的商品房預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。

此外,細則中還規(guī)定了土地出讓合同中,約定由開發(fā)企業(yè)代建并移交的公共服務(wù)設(shè)施、競建公有房、租賃住房等設(shè)施的驗收要求。如學(xué)校、幼兒園等教育設(shè)施,由教育部門負責(zé)制定代建協(xié)議(土地劃撥項目)、移交協(xié)議并監(jiān)督落實;社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用房、養(yǎng)老設(shè)施由民政部門負責(zé)制定代建協(xié)議(土地劃撥項目)、移交協(xié)議并監(jiān)督落實;社區(qū)室內(nèi)副食品市場(菜市場)由商務(wù)部門負責(zé)制定移交協(xié)議并監(jiān)督落實;社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施由衛(wèi)生健康部門負責(zé)制定移交協(xié)議并監(jiān)督落實;競建公有房、租賃住房,由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)制定移交協(xié)議并監(jiān)督落實。

具體細則如下:

濟南市房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案實施細則

第一條 為規(guī)范我市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動,保障購房群眾合法權(quán)益,依據(jù)《山東省房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案管理辦法》(魯建房字〔2023〕34號),結(jié)合我市實際,制定本實施細則。

第二條 在濟南市行政區(qū)域內(nèi)國有建設(shè)用地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,均應(yīng)執(zhí)行本實施細則。

第三條 行政審批服務(wù)部門負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收事中事后監(jiān)管工作。

城市管理部門負責(zé)對房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收及備案過程中的違法行為實施行政處罰。

第四條 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)單位(以下簡稱開發(fā)企業(yè))對房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收負主體責(zé)任。

第五條 房地產(chǎn)開發(fā)項目分期開發(fā)的,可以分期辦理竣工綜合驗收備案。

自然資源和規(guī)劃部門負責(zé)開發(fā)項目的規(guī)劃分期管理。土地出讓合同約定的移交或代建的公共服務(wù)設(shè)施,要納入項目首期或與項目首期同步建設(shè)、同步驗收。

第六條 房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收主要內(nèi)容:

(一)自然資源和規(guī)劃部門負責(zé)核實開發(fā)項目是否按照經(jīng)審批的項目規(guī)劃方案總平面圖用地范圍、規(guī)劃條件、規(guī)劃設(shè)計方案、土地出讓合同或劃撥決定書的要求開發(fā)建設(shè)。

(二)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)核查開發(fā)項目所包含的單體工程是否符合國家規(guī)定的工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn);首期住宅專項維修資金是否按要求落實或繳納;工程技術(shù)檔案和施工管理資料是否完整。

(三)水務(wù)部門負責(zé)核查開發(fā)項目用地紅線內(nèi)排水設(shè)施是否按照要求建設(shè)并達到使用條件。

(四)行政審批服務(wù)部門負責(zé)核查開發(fā)項目用地紅線內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施是否按照要求建設(shè)并達到使用條件。

(五)開發(fā)企業(yè)負責(zé)組織設(shè)計、施工、監(jiān)理單位,對開發(fā)項目用地紅線內(nèi)道路、綠化、路燈等配套基礎(chǔ)設(shè)施是否按照要求建設(shè)并達到使用條件進行驗收。

(六)開發(fā)企業(yè)負責(zé)組織設(shè)計、施工、監(jiān)理單位,對開發(fā)項目是否落實建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見中關(guān)于建筑節(jié)能要求進行驗收。

(七)開發(fā)企業(yè)負責(zé)組織設(shè)計、施工、監(jiān)理單位,對開發(fā)項目是否落實土地出讓條件中關(guān)于建筑產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求進行驗收。

(八)開發(fā)企業(yè)負責(zé)組織設(shè)計、施工、監(jiān)理單位,對開發(fā)項目是否落實工程設(shè)計方案中海綿城市建設(shè)有關(guān)指標(biāo)進行驗收。

(九)開發(fā)企業(yè)負責(zé)組織設(shè)計、施工、監(jiān)理單位,對開發(fā)項目通信設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)進行驗收。

(十)相關(guān)專營單位或主管部門負責(zé)核查開發(fā)項目用地紅線內(nèi)供水、供電、供氣、供熱等配套基礎(chǔ)設(shè)施是否按照有關(guān)要求建設(shè),達到使用條件且已交由專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)運營管理。

(十一)各相關(guān)主管部門負責(zé)確定土地出讓合同約定由開發(fā)企業(yè)代建并移交的公共服務(wù)設(shè)施、競建公有房、租賃住房等是否確定接收單位并簽定移交協(xié)議。

第七條 水務(wù)部門負責(zé)住宅項目紅線內(nèi)供水設(shè)施建設(shè)、驗收、移交、運營維護及非住宅項目供水設(shè)施驗收等項工作的管理,并確保正式供水與項目建設(shè)同步完成。

供電公司負責(zé)實施住宅項目紅線內(nèi)供電設(shè)施驗收、移交、運營維護及非住宅項目供電設(shè)施驗收工作,并配合供電設(shè)施建設(shè)單位,確保正式供電與項目建設(shè)同步完成。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)項目紅線內(nèi)供熱及供氣設(shè)施建設(shè)、驗收、移交、運營維護等項工作的管理,并確保供熱及供氣設(shè)施與項目建設(shè)同步完成。

第八條 土地出讓合同約定由開發(fā)企業(yè)代建并移交的公共服務(wù)設(shè)施、競建公有房、租賃住房等按照以下要求落實:

(一)學(xué)校、幼兒園等教育設(shè)施由教育部門負責(zé)制定代建協(xié)議(土地劃撥項目)、移交協(xié)議并監(jiān)督落實。

(二)社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用房、養(yǎng)老設(shè)施由民政部門負責(zé)制定代建協(xié)議(土地劃撥項目)、移交協(xié)議并監(jiān)督落實。

(三)社區(qū)室內(nèi)副食品市場(菜市場)由商務(wù)部門負責(zé)制定移交協(xié)議并監(jiān)督落實。

(四)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施由衛(wèi)生健康部門負責(zé)制定移交協(xié)議并監(jiān)督落實。

(五)競建公有房、租賃住房,由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)制定移交協(xié)議并監(jiān)督落實。

第九條 開發(fā)企業(yè)可同時申請辦理開發(fā)項目竣工綜合驗收備案與工程建設(shè)項目聯(lián)合驗收手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)在項目竣工綜合驗收合格后15日內(nèi),持竣工綜合驗收報告到行政審批部門辦理竣工綜合驗收備案手續(xù),行政審批服務(wù)部門應(yīng)采取查驗資料的方式對開發(fā)企業(yè)申報材料進行核實,符合條件的,應(yīng)在1個工作日內(nèi)予以備案;不符合條件的,應(yīng)一次性將不合格內(nèi)容書面通知開發(fā)企業(yè),待整改合格后重新申報核實。

第十條 開發(fā)企業(yè)申報房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案,需提交下列材料:

(一)《房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案申請表》;

(二)《建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實合格證》;

(三)項目單體工程竣工驗收備案材料;

(四)項目紅線內(nèi)道路、綠化、路燈等市政基礎(chǔ)設(shè)施竣工驗收合格的材料;

(五)項目用地紅線內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施竣工驗收核查合格的材料;

(六)項目排水設(shè)施竣工驗收核查合格的材料;

(七)項目落實建筑節(jié)能要求的驗收合格的材料;

(八)項目落實建筑產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求的驗收合格的材料;

(九)項目落實海綿城市建設(shè)要求的驗收合格的材料;

(十)項目通信設(shè)施竣工驗收合格的材料;

(十一)項目供電、供水、供氣、供熱等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)由相關(guān)專營單位組織供電、供水、供氣、供熱等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的,可提供建設(shè)合同、合同價款結(jié)清材料,由開發(fā)企業(yè)自行組織實施專營設(shè)施建設(shè)的,提供相關(guān)專營單位出具的專營設(shè)施驗收合格或接收手續(xù)材料;

(十二)開發(fā)企業(yè)按規(guī)劃及建設(shè)條件,配套的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)完成并移交或簽訂移交協(xié)議的材料;

(十三)督促協(xié)調(diào)已預(yù)售房屋業(yè)主在房屋交付使用前交納首期住宅專項維修資金的承諾書,已繳納未售出商品房首期住宅專項維修資金的材料;

(十四)建設(shè)工程檔案驗收合格材料或移交材料。

行政審批服務(wù)部門應(yīng)當(dāng)依托工程建設(shè)項目審批管理系統(tǒng)實現(xiàn)信息互通共享,不得要求開發(fā)企業(yè)重復(fù)提供以上材料。

第十一條 開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)交納的首期住宅專項維修資金,可從監(jiān)管的商品房預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。

第十二條 開發(fā)企業(yè)交付商品房時,應(yīng)當(dāng)在交房現(xiàn)場醒目位置公示房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案證明。

主管部門可對房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際交付條件和公示情況進行抽查。

第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收合格并取得備案手續(xù)后,方可申請終止商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

第十四條 開發(fā)企業(yè)在延續(xù)、核定開發(fā)資質(zhì)等級時,應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案證明作為開發(fā)經(jīng)營業(yè)績的認定依據(jù)。

第十五條 由相關(guān)專營單位組織實施項目紅線內(nèi)供水、供電、供氣、供熱等專營設(shè)施建設(shè)的,在開發(fā)企業(yè)全額支付委托合同價款后, 因?qū)I單位未按有關(guān)約定履行合同,導(dǎo)致相關(guān)專營設(shè)施建設(shè)滯后,影響開發(fā)項目按期交付使用的,相關(guān)主管部門、單位應(yīng)責(zé)令其限期整改。

項目通信基礎(chǔ)設(shè)施驗收合格后,通信專營單位可使用相關(guān)設(shè)施進行設(shè)備安裝運營,開發(fā)企業(yè)應(yīng)予以配合,對不配合的開發(fā)企業(yè),由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令其限期整改。

第十六條 開發(fā)企業(yè)違反本細則規(guī)定,不辦理開發(fā)項目竣工綜合驗收備案手續(xù)的,由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期整改、補辦手續(xù)。不整改或逾期整改不到位的,由相關(guān)部門依法依規(guī)進行處置。

第十七條 開發(fā)項目未經(jīng)綜合驗收或者經(jīng)驗收不合格即交付使用的,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期整改、補辦手續(xù),由城市管理部門依法予以處罰,并記入信用檔案。

第十八條 本實施細則自2023年7月1日起施行,有效期至2026年6月30日。《關(guān)于進一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案條件的通知》(濟建開字〔2023〕6號)同時廢止。