有權(quán)

一、界定：所有權(quán)是所有權(quán)人對其不動產(chǎn)或動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利（《民法典》第 240 條）。

還要明確，所有權(quán)并非占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能的算術(shù)和，而是內(nèi)涵豐富、效

力全面、衍生力強(qiáng)的基本權(quán)利。這不僅表現(xiàn)在所有權(quán)還擁有所有物返還請求權(quán)、排除妨害請

求權(quán)和消除危險(xiǎn)請求權(quán)（妨害防止請求權(quán)）這些消極權(quán)能，而且表現(xiàn)在近現(xiàn)代法上的所有權(quán)

蘊(yùn)涵著義務(wù)，更表現(xiàn)在占有等四項(xiàng)權(quán)能均被他人分享場合，所有權(quán)依然存續(xù)，仍舊是所有權(quán)

人支配所有物的體現(xiàn)，而非所有權(quán)的消滅。

二、性質(zhì)

1、整體性：

所有權(quán)在內(nèi)容或時(shí)間上不得加以分割。在所有物上設(shè)立用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)，不是讓與所有權(quán)的一部，而是創(chuàng)設(shè)一個(gè)新的、獨(dú)立的物權(quán)。

2、彈力性：

占有、使用、收益乃至處分諸項(xiàng)所有權(quán)的權(quán)能，可以因法律的規(guī)定或當(dāng)事人的約定被非所有權(quán)人分享，形成他物權(quán)。所有權(quán)因其標(biāo)的物上設(shè)有用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)而受限制，但此類限制一旦除去，所有權(quán)即回復(fù)其完全的、圓滿的狀態(tài)。在所有權(quán)與其權(quán)能分離形成擔(dān)保物權(quán)的情況下，自擔(dān)保物權(quán)行使之時(shí)起，處分權(quán)從所有權(quán)中分離出去，歸擔(dān)保物權(quán)人享有，擔(dān)保物權(quán)人可以處分擔(dān)保物。

3. 永久性

需要注意，中國現(xiàn)行法設(shè)計(jì)的以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有期限的，地上房屋

的所有權(quán)也隨之表現(xiàn)出了有期性（《民法典》第 348 條、第 352 條正文、第 358 條、第 359

條），與一般所有權(quán)不同。（但區(qū)分了住宅與非住宅，住宅的所有權(quán)自動續(xù)期）

4、社會性：

所有權(quán)受到公法等的限制

三、權(quán)能

1、積極權(quán)能：占有、收益、使用、處分

處分：所謂處分，是指決定物在法律上或事實(shí)上的命運(yùn)。決定物在法律上的命運(yùn)，叫作法律上的處分，是指處分所有物（也是所有權(quán)）及所有權(quán)的某些權(quán)能。例如，出售所有物、出租所有物、拋棄所有權(quán)，以及在所有物上設(shè)立抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)等負(fù)擔(dān)等。決定物在事實(shí)上的命運(yùn)，

稱為事實(shí)上的處分，是指在事實(shí)上改變所有物的性狀。

2、消極權(quán)能：

排除他人干涉，是指對所有物的不法直接侵奪，對所有權(quán)的不法干擾或妨害等情況

四、限制：

1、禁止權(quán)利濫用原則

2、禁止權(quán)利不用原則：禁止權(quán)利濫用還有另一面，即權(quán)利人本應(yīng)行使其權(quán)利，卻故

意地、長期地不行使，甚至千義務(wù)人催告其行使時(shí)，權(quán)利人也置若罔聞，依然如故。由此給

義務(wù)人甚至社會造成不應(yīng)有的損失，帶來沉重的負(fù)擔(dān)，這是違反公平正義的

3、建筑物區(qū)分所有權(quán)中的特殊限制：《民法典》規(guī)定，業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益（第 272 條后段）；業(yè)主不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)（第 273 條第1款后段）等

4、預(yù)告登記

5、成立債權(quán)限制標(biāo)的物的所有權(quán)

五、所有權(quán)種類

1、國家所有權(quán)

(1)主體：國家是代表全體人民行使所有權(quán)的，它本身沒有特殊的利益，國家所有權(quán)的享有及行使所獲得的利益，最終是為了滿足廣大人民的物質(zhì)和文化生活的需要。

國有財(cái)產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)

（2）客體：廣泛性與專屬性，由法律強(qiáng)制規(guī)定

（3）行使方法多層：國家是個(gè)抽象的政治實(shí)體，作為民事權(quán)利主體，其本身的虛擬性、抽象性以及模糊性， 導(dǎo)致其活動能力受到局限，實(shí)際上，國家不可能真正去占有、使用國有財(cái)產(chǎn)，因而，國家所有權(quán)必須有人代其運(yùn)作。（國務(wù)院、各級行政機(jī)關(guān)）

（4）法律保護(hù)的優(yōu)越性

2、集體所有權(quán)：

（1）主體：組織的復(fù)合結(jié)構(gòu)：的集體組織，是指勞動群眾集體，包括農(nóng)村勞動群眾集體和城鎮(zhèn)勞動群眾集休。集體組織的全體成員

（2）所有權(quán)運(yùn)行的民主性：集體所有權(quán)的運(yùn)行，必須充分反映集體組織成員的共同意志，實(shí)現(xiàn)集休組織成員的權(quán)益。集體組織成員的權(quán)益主要是通過成員權(quán)來體現(xiàn)的。成員權(quán)分為自益權(quán)和共益權(quán)，集體成員通過自益權(quán)實(shí)現(xiàn)其收益，通過共益權(quán)來行使集體所有權(quán)。

（3）特殊保護(hù)手段：《民法典》第 265 條第 款規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會或者其負(fù)責(zé)人作出的 決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。”

3、私人所有權(quán)

（1）私人：，宜被理解為自然人、個(gè)體工商戶、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙、中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、股份有限公司、有限責(zé)任公司，以及學(xué)校、醫(yī)院、寺廟等主體（此處爭議的核心在于私人的外延如何，是否應(yīng)該包含法人組織）

（2）效力：以合法財(cái)產(chǎn)為前提

4、法人所有權(quán)：

（1）國家機(jī)關(guān)是否享有法人所有權(quán)？

國家機(jī)關(guān)為代國家行使權(quán)利，其一切行動都基于國家所有權(quán)。

（2）國家舉辦的事業(yè)單位是否具有法人所有權(quán)？

《物權(quán)法》第 54 條規(guī)定：“國家舉辦的事業(yè)單位對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有占

有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利。”

其收益的依據(jù)在于：在占有、使用國有財(cái)產(chǎn)中獲得收益在在事業(yè)單位和國家之間合理分配，可能更利于調(diào)動事業(yè)單位的積極性。這是一種基于激勵(lì)的經(jīng)濟(jì)學(xué)視角

建筑物區(qū)分所有權(quán)：

一、界定：指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對共有部分享有共有權(quán)和共同管理權(quán)的復(fù)合所有權(quán)（《民法典》第 271 條）。

1、主體：業(yè)主。并不包括房屋承租人、占有人。在預(yù)售商品房的情況下，往往是在房屋交付給購房人很長時(shí)間后才辦理房屋 所有權(quán)及相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)的變更登記手續(xù)。為了保護(hù)這些購房人的合法權(quán)益，不妨將這些購房人視為業(yè)主

2、權(quán)利結(jié)構(gòu)：

（1）由專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)組成的權(quán)利

（2）順位：《民法典》第 273 條第 款關(guān)于“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定觀察，業(yè)主的專有權(quán)處于主導(dǎo)地位，共有權(quán)和共同管理權(quán)則從屬于專有權(quán)

（3）整體性：建筑物區(qū)分所有權(quán)的三要素原則上結(jié)為一體，在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承等場合，應(yīng)將它們視為一體，不宜保留其一或其二而轉(zhuǎn)讓、抵押其他權(quán)利。

3、建筑：住宅、經(jīng)營內(nèi)用房

二、專有權(quán)

1、客體：

（1）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；

（2）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；

（3）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體

（第1款）。”規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為前款所稱專有部分的組成部分＂ （第 2款）

2、專有部分范圍：壁心和最后粉刷表層說，又稱中央部分屬于共用部分，表面屬于專有部分說，認(rèn)為專有部分的范圍應(yīng)分內(nèi)部關(guān)系和外部關(guān)系而論。在區(qū)分所有權(quán)人相互間，尤其是有關(guān)建筑物的維待、管理關(guān)系上，專有部分僅包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表層所粉刷的部分；但在外部關(guān)系上，尤其是對第三人關(guān)系上，專有部分則包含至壁、柱、地板、

天花板等境界部分厚度的中心線。

3、專有部分的限制性使用等：

（1）“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有

利害關(guān)系的業(yè)主一致同意” （第 279 條）

（2）法釋 (2009）7 號對該條解釋道：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持（第 10條第1款）。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持（第 10 條第2款）

共有權(quán)

是指業(yè)主依照法律的規(guī)定或管理規(guī)約及業(yè)主大會的決定，對建筑物內(nèi)住房或經(jīng)營性用房的專有部分以

外的共用部分所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利（《民法典》第 273 條第 款前段）。

一是法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分；二是建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；三是其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等；四是建筑區(qū)劃內(nèi)的士地，依法巾業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，除非屬于業(yè)主專有的整

棟建筑物的規(guī)劃占地或城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地。

共有的認(rèn)定：

(1) 它是否或能夠被單獨(dú)登記為一個(gè)獨(dú)立之物。如果尚未被單獨(dú)登記為一個(gè)獨(dú)立之物，則應(yīng)

為共有部分；反之，可以成為專有部分或單獨(dú)所有權(quán)的客體。不過，鍋爐房等建筑物登記與

否則不影響成為共有部分。

（2) 建筑物區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)屬性。我們確定外墻等部分的性質(zhì)和所屬，不得違背建筑物區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)屬性。

（3) 法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。如果法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定就此作了專門規(guī)定，該規(guī)定應(yīng)為我們確定其性質(zhì)和所屬的依據(jù)。當(dāng)然，此類強(qiáng)制性規(guī)定不應(yīng)違反前述原理。

（4) 有關(guān)當(dāng)事人的約定。如果有關(guān)當(dāng)事人在不違反前述 (1) (2) (3) 的前提下，就此作了約定，應(yīng)依其約定。

共同管理權(quán)：略

相鄰關(guān)系

一、界定：是指相鄰不動產(chǎn)的權(quán)利人之間，因行使不動產(chǎn)權(quán)利而需要相鄰各方給以便利和接受限制，法律為調(diào)和此種沖突以謀求相鄰各方之間的共同利益而直接規(guī)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

二、內(nèi)容：相鄰一方行使不動產(chǎn)權(quán)利時(shí)要求相鄰他方容忍甚至提供必要的便利，相鄰他方負(fù)有容忍甚至提供便利的義務(wù)。

必要便利，是指相鄰一方非從相鄰他方獲得這種便利，就不能正常行使其不動產(chǎn)權(quán)利

三、類型：

1、相鄰用水、排水關(guān)系

2、相鄰?fù)ㄐ嘘P(guān)系：

要件：

（1）須不動產(chǎn)與公共交通網(wǎng)絡(luò)尤適宜的聯(lián)絡(luò)

（2） 須確有從相鄰不動產(chǎn)通行的必要

（3）與公共交通無適宜的聯(lián)絡(luò)非因相鄰不動產(chǎn)通行權(quán)利人任意行為所致

3、相鄰?fù)L(fēng)、采光、日照的關(guān)系

4、不可量物的入侵：如電磁波等

共有

一、共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的民事主體對同一不動產(chǎn)或動產(chǎn)共同享有所有權(quán)的法律狀態(tài)

（《民法典》第 297 條前段）

二、共有物上的所有權(quán)只有一個(gè)，只是所有權(quán)人為復(fù)數(shù)，仍然符合一物一權(quán)原則。共有不是一種獨(dú)立的所有權(quán)形式，只是同種或不同種類的所有權(quán)的聯(lián)合。所謂同種所有權(quán)的聯(lián)合，如個(gè)人和個(gè)人的共有，集體和集體的共有。所謂不同種類的所有權(quán)的聯(lián)合，如國家和集體的共有，集體和個(gè)人的共有，國家、集體和個(gè)人的共有。

三、分類：

1、按份共有

（1）界定：按份共有，又稱分別共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人，按照各自的份額，對共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)的共有關(guān)系（《民法典》第 298 條）。

（2）份額：份額（應(yīng)有部分，下同）的分量雖不如所有權(quán)的大，但其內(nèi)容、性質(zhì)和效力與所有權(quán)無異，只是各按份共有人行使權(quán)利受該份額的限制而已。各按份共有人可以處分其應(yīng)有部分，也可以在其應(yīng)有部分設(shè)立負(fù)擔(dān)（如設(shè)立抵押權(quán)），其應(yīng)有部分受法律保護(hù)盧某按份共有人轉(zhuǎn)讓其應(yīng)有部分時(shí)，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)（《民法典》第 305 條）。

（3）《民法典》第 308 條規(guī)定了如下幾層意思：

1)共有人對共有物是按份共有還是共同共有，有約定的，依其約定；

2) 以家庭關(guān)系作為基礎(chǔ)的共有為共同共有；

3) 對于共有類型， 共有人無約定或約定不明確的，視為按份共有。

（4）內(nèi)部結(jié)構(gòu)：

1）使用、收益：各個(gè)共有人按其份額對共有物的全部，而非特定部分，有使用、收益之權(quán)。但需注意， 該用益權(quán)雖然覆蓋共有物的全部，但因共有的緣故，其行使則必須按份額為之

2）管理：

A、保存行為：此共有人可無須經(jīng)過其他 共有人的同意而實(shí)施

B、改良行為：需要三分之二以上共有人同意

C、利用行為：對共有物的利用，共有人有約定的，依其約定；尤約定的，應(yīng)當(dāng)由全體共有人共同管理；不能共同管理時(shí)，分割共有物，消滅共有關(guān)系。

與收益的區(qū)分：所謂對共有物的使用、收益，是指共有人對其份額（應(yīng)有部分）的利用，是實(shí)際的利用；而此處的利用行為則是指共有人決定共有物的利用方法的行為，是一種決策行為。

3）優(yōu)先購買權(quán)：

A、按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)制度，僅僅適用于按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額的

場合（法釋 (2023] 24 號第 12 條前段、第 13 條）。其道理在于，法律確立按份共有人就份額（應(yīng)有部分）享有優(yōu)先購買權(quán)的目的，是為了減少共有人的人數(shù)，防止因外人的介入而使共有人內(nèi)部關(guān)系復(fù)雜化，從而簡化甚至消除共有物的共同使用關(guān)系，實(shí)現(xiàn)對共有物利用上的效率應(yīng)如此，當(dāng)某一共有人向另一共有人轉(zhuǎn)讓其份額（應(yīng)有部分）時(shí)，是在減少共有人的人數(shù)和簡化共有物的使用關(guān)系，不影響其他共有人的權(quán)益，故無必要賦予他們優(yōu)先購買權(quán)。

B、共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈等原因發(fā)生變化時(shí)，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外

D、數(shù)人主張：《民法典》第 306 條第2款規(guī)定：“兩個(gè)以上其他共有人主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的共有份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)。

E、共有人的優(yōu)先購買權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)的競存（共有人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先）

a. 在共有物整體不轉(zhuǎn)讓、僅轉(zhuǎn)讓份額的情況下，承租人無權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)。其道理在于，就《民法典》第 726 條的文義看，承租人的優(yōu)先購買權(quán)所針對的，是共有物整體，而非其份額。

b. 在共有物實(shí)行補(bǔ)償分割、共有物整體轉(zhuǎn)歸某共有人的情況下，其他共有人有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)，承租人也有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)，兩權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)貫徹前者優(yōu)先的規(guī)則。從立法目的上看，共有人的優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)范意旨在于，為了簡化共有關(guān)系，盡量消滅共有狀態(tài)。假如確立承租人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)越于共有人的優(yōu)先購買權(quán)，勢必違反立法目的

4）共有物的處分：某個(gè)或幾個(gè)按份共有人未經(jīng)其他共有人的同意而擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，構(gòu)成無權(quán)處分。按照《民法典》第 597 條的規(guī)定，合同的效力不受其他共有人追認(rèn)與否的影響。在物權(quán)變動的效力方面，在符合《民法典》第 311 條第1款的規(guī)定時(shí)，善意取得共有物。

5）共有物的分割：

物的直接分割、難以直接分割的變價(jià)分割

（5）外部結(jié)構(gòu)

1）按份共有人對第三人的權(quán)利：物權(quán)請求權(quán)、物權(quán)確認(rèn)請求權(quán)、

債權(quán)請求權(quán)：，如

果真實(shí)的情形是共有人之間不具有連帶債權(quán)關(guān)系，則意味著共有人甲僅就自己的份額享有向

第三人主張的權(quán)利，無權(quán)就乙、丙等其他共有人的份額享有向第三人主張的權(quán)利。

2）義務(wù)：略

3）按份共有人追償權(quán)：《民法典》 307 條后段規(guī)定： ＂償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。

2、共同共有

（1）它以共有人之間存在著共同關(guān)系為產(chǎn)生和存續(xù)的前提，共有人對共有物所享有的權(quán)利和所承擔(dān)的義務(wù)不取決于份額，而具有平等性。

（2）類型

1）夫妻關(guān)系：是指夫妻雙方對其婚姻關(guān)系存續(xù)期間所取得的財(cái)產(chǎn)，未約定歸各自所有或部分歸各自所有、部分屬于共同所有的，或者雖有此種約定但不甚明確的，便形成共同共有

2）家庭共同生活：是指家庭成員在家庭共同生活關(guān)系存續(xù)期間共同創(chuàng)造、共同所得，用于維持家庭成員共同生產(chǎn)、生活的財(cái)產(chǎn)（通過其用途進(jìn)行認(rèn)定）

3）合伙人：混合的共有，有著兩種特征。

（3）內(nèi)部關(guān)系

1）各個(gè)共有人的權(quán)利及于共有物的全部

2）在共同共有的基礎(chǔ)喪失之前，或未出現(xiàn)重大理由時(shí)，共同共有人不得請求分割共

有物

3）對共有物的處分和重大修繕，以得到全體共有人的同意為原則

4）共有人侵害共有物時(shí)，其他共有人享有救濟(jì)權(quán)

（4）外部關(guān)系

1）共同共有人享有物權(quán)請求權(quán)

2）共同共有人的連帶債權(quán)、連帶債務(wù)