在連鎖企業的建店開店過程中，我們總會遇到有關商鋪租賃等有關的物業問題，比方說：店鋪被拆、租戶不繳納租金、租金無法談攏、租戶發現問題與業主或物業溝通效果不佳等。這就要求我們在租賃過程中，應做好對物業相關信息的足夠調查，這其中就包括：水電、房屋結構的更改、安全、物業要求等，具體租賃前的注意事項如下所示：

一、調查商鋪檔案

租賃商鋪之前，應當去商鋪所在房地產交易中心進行產權調查，確認以下幾個重點信息：

1、確認房屋用途和土地用途，確保房屋類型為商業用房性質，土地用途是非住宅性質方可承租作為商鋪使用，如果不是則將面臨無法辦出營業執照，以及非法使用房屋風險；

2、確認房屋權利人，明確是與房屋權利人或者其他由權利人簽署租賃合同；

3、確認房屋是否已有租賃登記信息，若已有則導致新租賃合同無法辦理登記手續，導致新承租人的租賃關系是無法對抗第三人的，這會影響新承租人順利辦出營業執照。

二、免租裝修期

租賃商鋪中，“免租裝修期”會經常出現在合同里，這是因為承租人在交房后需要對房屋進行裝修，不能辦公營業，房東同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”不是法律明確規定的概念，所以在簽訂租賃合同時，要明確寫清楚“免租裝修期”的起止時間，免除支付的具體金額。但除了房屋租金，使用房屋時產生的水電費等，是還需按合同約定承擔的。

三、租賃保證金

也稱“押金”，用于抵充承租人應當承擔但未繳付的費用。如果商鋪適應的電費、電話費、物業管理費等費用比較高，那建議“押金”適當高一些，以防不夠抵充上述費用。并且還需要注意，如果承租人在租賃過程中不斷地拖付相關費用，押金抵扣不夠的情況下怎么辦？這是可以在合同里規定補足“押金”方案的，即：每次房東用“押金”抵扣相關費用后，承租人要在合理期限之內補足“押金”，如果經房東通知后的限定時間內補足，則房東可以單方解約，并追究承租人相應的違約責任。此種方法可以有效整治承租人“老賴”行為。

四、稅費承擔

按照法律、法規、規章及其他規范性文件規定，出租或轉租商鋪的，房東或轉租人應當承擔以下稅費：

1、出租稅費：

營業稅及附加租金??5.55%；

房產稅租金??12% ；

個人所得稅所得部分??20%（所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過 800 元）；

印花稅租金（總額）??0.1%（在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內所有總租金計算）；

土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機關實際征收為準。

2、轉租稅費：

營業稅及附加轉租收入??5.55%；

印花稅轉租租金（總額）0.1% ；

在現實中，商鋪租賃稅費的繳納比較多，上述標準只是法定征收標準，不同區域或許存有不一樣征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征網點工作人員。雖然上述稅費的繳納主體為房東或轉租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數額的承擔人，此時，無論房東和承租人都應當清楚商鋪租賃的稅費金額比較高，應當慎重考慮長期稅費調整增加的費用后，再行約定具體承擔人，以防被某些代征網點短期內較低的稅率所迷惑。

五、營業執照

承租商鋪的目的是要開展商業經營活動，其首要條件是合法取得營業執照，所以在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業執照的辦理來設置，基本涉及以下幾點：

原有租賃登記信息未注銷，導致新租賃合同無法辦理登記，造成無法辦理營業執照； 商鋪上原本已經注冊了營業執照，而該營業登記信息沒有注銷或者遷移，導致在這個商鋪上不能再次注冊新的營業執照； 房屋類型不是商業用房，無法進行商業經營活動，從而無法注冊營業執照； 房東材料缺失而導致無法注冊營業執照； 涉及特種經營行業（娛樂、餐飲等）的，需要經過公安、消防、衛生、環境等部門檢查合格，在取得治安許可證、衛生許可證等證件后，才能取得營業執照；

前四條情況可在合同中設定為房東義務，并給予房東合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，房東應當承擔相應的違約責任；最后一條情況可設定為無責任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業執照時，可以無責任解除租賃合同。

六、裝修問題

在商鋪租賃中，基本都需要花費大額資金用于商鋪鋪面裝修，為了確保裝修能夠正常進行，保障裝修利益，需要在合同中應當注意以下幾個問題：

明確約定房東是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得房東同意等，如果有特別的改建、搭建，應當明確約定清楚，對于廣告、店招位置也需約定清楚； 解除合同的違約責任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會約定等同于押金，數額不高，往往不及承租人的裝修損失，所以應當約定在這種情況下，房東除承擔違約金外，還要承擔承租人所遭受的裝修損失費用； 要明確租賃期滿時，裝修、添附的處置方式；

七、配套設施

由于商鋪經營的特殊性，對于水、電、電話線都可能會有特殊需要，良好的配套能節省商家客戶很多成本與精力。所以在租賃商鋪前，需要先考察是否滿足使用需求，如果不滿足，先確定如何辦理擴容或增量，以及明確費用，并在合同明確約定相關信息，如果無法滿足正常進行需求，承租人有免責解除合同的權利，要不然改造的難度和成本將直接制約后期經營效果。

八、租賃登記

租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質，主要效力包含以下內容：

登記與否不影響合同本身生效，如果沒有辦理備案登記，合同依然在生效條件滿足時就生效； 經登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，舉個例子：如果房東將房屋出租給兩個承租人，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理，則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，房東并向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。

所以要去商鋪所在地房地產交易中心，及時辦理租賃備案登記。并且大多數工商部門在辦理營業執照時，均要求租賃合同經過租賃備案登記。

九、轉租問題

實際商鋪市場中經常會遇到“二房東”“三房東”，這就涉及轉租問題。其涵蓋了法律規定的兩種變更方式“轉租”和“承租權轉讓”，依法律規定，“轉租”是指上手租賃關系不解除，本手在此建立租賃關系，而“承租權轉讓”是指新承租人直接替代原承租人與出租人（業主）建立租賃關系。這種情況下需要注意以下問題：

轉租必須取得房東書面同意，同樣在承租權轉讓中，解除原租賃合同、重簽新租賃合同，都需要征得出租人同意； 原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，主要補償裝修損失等，此筆費用不屬于法定承租人應承擔費用，但法律亦沒有明確禁止，所以只要雙方當時協商同意，也會受到法律保護。所以建議承租人在支付此筆費用時，應當考慮分批次與轉租或承租權轉讓環節結合起來支付，以此降低資金風險，并可考慮將營業執照辦理成功作為該筆費用退還或解除情形。

十、買賣與租賃

不少承租人會經常擔心承租商鋪之后業主將商鋪出售了怎么辦，其實，承租人完全無須擔心此種風險，因為法律對于承租人賦予了兩重特殊保護：

房東在出售時，承租人享有同等條件之下的優先購買權，即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益； 如果承租人不想購買承租商鋪，業主出售后，新的業主也應當履行租賃合同，否則，新業主應當承擔租賃合同中的違約責任。

所以在承租商鋪前，需要了解該商鋪的商業規劃、有關政策等，若承租人將要經營的業態不符合相關的商業規劃和有關政策，比如承租一個不可經營餐飲行業的房屋準備開設酒店，必將導致人力、財力的損失。在無法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責任。