大連的房產(chǎn)圈似乎在流行一種共識(shí)：車(chē)位在大連是辦不了產(chǎn)權(quán)證的。原因?yàn)楹危坎恢溃凑褪遣唤o辦。本文通過(guò)一個(gè)比較新鮮的本地案例，讓大家一起看看為啥在大連車(chē)位總是辦不下來(lái)產(chǎn)權(quán)證。

案情簡(jiǎn)介

一、2023年7月4日，王某與萬(wàn)某公司簽訂《地下車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，該協(xié)議約定：

1、萬(wàn)某公司將小區(qū)一處地下停車(chē)位轉(zhuǎn)讓給王某，價(jià)格30余萬(wàn)元。

2、乙方（王某）明確知悉該地下車(chē)位不辦理產(chǎn)權(quán)登記，并不得自行辦理、也不得要求甲方辦理該地下車(chē)位的產(chǎn)權(quán)登記或土地使用權(quán)登記等手續(xù)。

3、雙方確認(rèn)，雙方之間并非是租賃合同關(guān)系，該車(chē)位或車(chē)位使用權(quán)不能辦理租賃登記備案。乙方已理解上款內(nèi)容之含義，并明確其受讓的是包含占有、使用、收益及依法處置全能的地下車(chē)位使用權(quán)，而非租賃權(quán)。

二、大連市人民政府土地批件：……地下車(chē)庫(kù)（不含人防）用作本項(xiàng)目公共停車(chē)庫(kù)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和改變用途。—地下車(chē)庫(kù)應(yīng)首先滿(mǎn)足本項(xiàng)目業(yè)主的使用需要。

三、大連市人民防空辦公室答復(fù)王某，案涉車(chē)位不屬于人防車(chē)位。大連市住建局答復(fù)王某：停車(chē)場(chǎng)預(yù)售許可手續(xù)不存在，無(wú)該小區(qū)地下停車(chē)場(chǎng)預(yù)售證備案信息。

四、2023年11月，時(shí)國(guó)土資源局向萬(wàn)某公司出具《催辦地下（半地下）停車(chē)場(chǎng)補(bǔ)充用地手續(xù)通知書(shū)》，認(rèn)定萬(wàn)某公司存在出售（以租代售）行為，未如約履行出讓合同，地下（半地下）停車(chē)場(chǎng)違約用地，并要求補(bǔ)充用地手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金。萬(wàn)某公司因此被處以行政處罰5000元。

五、王某遂以萬(wàn)某公司存在欺詐行為為由，要求撤銷(xiāo)購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的合同，并要求“退一賠三”。

裁判觀點(diǎn)

一、一審法院認(rèn)為：萬(wàn)某公司明知其地下車(chē)位不具備出售、出租完備手續(xù)的情況下，將“未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和改變用途”的非人防車(chē)位出售原告，違背了原告訂立《地下車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》之初欲達(dá)到的合同目的，使該合同的實(shí)際履行無(wú)法始終處于穩(wěn)定狀態(tài)，構(gòu)成欺詐。據(jù)此撤銷(xiāo)合同，支持原告要求返還30余萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)款項(xiàng)的請(qǐng)求，但因車(chē)位不同于一般的商品，3倍懲罰性賠償未予支持。

二、二審法院認(rèn)為：根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

本案中，案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》補(bǔ)充協(xié)議明確約定了案涉車(chē)位所有權(quán)屬于出賣(mài)人萬(wàn)某公司，萬(wàn)某公司與王某簽訂的是《地下車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，王某認(rèn)為案涉地下車(chē)位應(yīng)屬全體業(yè)主共有的主張沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。

萬(wàn)某公司已經(jīng)將轉(zhuǎn)讓案涉車(chē)位使用權(quán)過(guò)程中，對(duì)可能影響買(mǎi)受人作出是否購(gòu)買(mǎi)判斷的各項(xiàng)信息向原告進(jìn)行了主動(dòng)披露，原告簽訂該協(xié)議意在取得案涉車(chē)位使用權(quán)，而該合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，案涉車(chē)位由原告占有使用至今。

因此，原告以欺詐為由撤銷(xiāo)合同，依據(jù)不足，改判駁回王某的訴訟請(qǐng)求。

參考案例：(2023)遼02民終3792號(hào)

分析總結(jié)

一、一審判決從購(gòu)房者角度出發(fā)，分析萬(wàn)某公司“明知故犯”的行為是否構(gòu)成欺詐，具有合理性。因?yàn)榻罐D(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)然也包括禁止使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

萬(wàn)某公司未經(jīng)允許出售使用權(quán)的行為，既不是所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊皇浅鲎猓绻f(shuō)該行為是成立的，那完全是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)創(chuàng)設(shè)了一種新的種類(lèi)—車(chē)位使用權(quán)（物權(quán)種類(lèi)中涉及使用權(quán)的是建設(shè)用地使用權(quán)，與車(chē)位使用權(quán)完全不是一個(gè)概念，而其他財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)則屬于民事權(quán)能而非物權(quán)種類(lèi)），而且可以不經(jīng)過(guò)登記公示，違背了物權(quán)法定的基本原則。

二、二審判決認(rèn)為使用權(quán)合同有效，客觀上是幫助萬(wàn)某公司逃避了應(yīng)交土地出讓金的法律義務(wù)，而業(yè)主卻沒(méi)有得到車(chē)位物權(quán)登記公示的法律保護(hù)。而且，涉案車(chē)位高達(dá)30余萬(wàn)的價(jià)格甚至要高于一線(xiàn)或強(qiáng)二線(xiàn)城市同期的車(chē)位價(jià)格。二審判決結(jié)果似乎有違法律規(guī)定，也沒(méi)有實(shí)現(xiàn)必要的社會(huì)效益，也不利于保護(hù)購(gòu)買(mǎi)者的合法權(quán)益，只有開(kāi)發(fā)商得利。

三、有關(guān)涉案車(chē)位到底屬于萬(wàn)某公司，還是全體業(yè)主的爭(zhēng)議，建議業(yè)主向物價(jià)局申請(qǐng)公開(kāi)案涉樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)成本，看看車(chē)位的開(kāi)發(fā)費(fèi)用部分到底是多少，出售的車(chē)位費(fèi)用是否足夠萬(wàn)某公司補(bǔ)繳土地出讓金，進(jìn)而判斷是否構(gòu)成欺詐。

四、大連市政府相關(guān)部門(mén)，無(wú)論是自然資源局、住建局還是不動(dòng)產(chǎn)登記中心，都認(rèn)可車(chē)位完全可以發(fā)證，不存在審批手續(xù)齊全、出讓金繳足的情況下不能辦理車(chē)位產(chǎn)權(quán)登記的情形。有鑒于此，業(yè)主可以申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘呦蛳嚓P(guān)政府部門(mén)申請(qǐng)信息公開(kāi)進(jìn)而爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)權(quán)利。