長(zhǎng)期以來(lái)，大家都有一個(gè)樸素的財(cái)產(chǎn)觀念，認(rèn)為婚后所取得的財(cái)物都屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，然而法律意義上對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定結(jié)果卻經(jīng)常令人意想不到，很多情況下婚后所取得的房產(chǎn)卻不一定是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，本文將列舉10種情形：

一、婚后一方用其婚前存款全款購(gòu)買的房產(chǎn)，為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)

婚前存款屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，這個(gè)本質(zhì)并不因財(cái)產(chǎn)的外在表現(xiàn)形式而有所變化；個(gè)人財(cái)產(chǎn)從存款變成房子、車輛、股票、基金、股權(quán)等等，只是外在形式上的轉(zhuǎn)換，并不會(huì)影響個(gè)人財(cái)產(chǎn)的本質(zhì)。

律師注：財(cái)產(chǎn)所有者需事先保留相關(guān)證據(jù)，證明該財(cái)產(chǎn)系婚前個(gè)人所有，避免與婚后共同財(cái)產(chǎn)發(fā)生混同。如果婚后購(gòu)入的房產(chǎn)不是全款，雙方共同承擔(dān)了部分貸款，則共同還貸部分的財(cái)產(chǎn)歸屬需另議。

二、婚后共同財(cái)產(chǎn)全款購(gòu)房，雙方協(xié)議約定所購(gòu)房產(chǎn)歸一方所有

民法典婚姻家庭編規(guī)定，男女雙方可以通過(guò)協(xié)議約定婚姻存續(xù)期間財(cái)產(chǎn)的歸屬。因此，婚后共同財(cái)產(chǎn)全款所購(gòu)買的房屋，雙方約定為一方所有并登記在一方名下的，為登記一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

律師注：夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議必須根據(jù)實(shí)際情況、采取書面的形式進(jìn)行約定；涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理登記手續(xù)。

三、婚后一方受贈(zèng)取得的房產(chǎn)，贈(zèng)與合同中確定只歸一方所有

夫妻存續(xù)期間，一方通過(guò)贈(zèng)與所取得的房產(chǎn)（大多數(shù)情況是父母贈(zèng)與子女），如果贈(zèng)與合同中明確表示該贈(zèng)與房產(chǎn)只贈(zèng)與一方所有，與配偶無(wú)關(guān)，則該贈(zèng)與房產(chǎn)系一方的婚后個(gè)人財(cái)產(chǎn)，與配偶無(wú)關(guān)。

律師注：如果贈(zèng)與合同中沒(méi)有明確表示“房產(chǎn)單獨(dú)贈(zèng)與一方個(gè)人、與其配偶無(wú)關(guān)”，則法律默認(rèn)該房產(chǎn)是贈(zèng)與給受贈(zèng)人及其配偶雙方的財(cái)產(chǎn)，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因此應(yīng)當(dāng)重視贈(zèng)與合同的關(guān)鍵條款。

四、婚后一方繼承取得的房產(chǎn)，遺囑中確定只歸一方所有

一方的親屬過(guò)世，逝者生前留下遺囑將房產(chǎn)指定由一方繼承，且明確表示該房產(chǎn)與繼承人配偶無(wú)關(guān)，此時(shí)該房產(chǎn)為一方的婚后個(gè)人財(cái)產(chǎn)，與配偶無(wú)關(guān)。

律師注：如果遺囑中未明確表示“遺產(chǎn)只歸繼承人單獨(dú)所有，與其配偶無(wú)關(guān)”，則法律默認(rèn)遺產(chǎn)系繼承人的婚后共同財(cái)產(chǎn)。因此應(yīng)當(dāng)重視遺囑的內(nèi)容表述。

五、婚后一方用婚內(nèi)個(gè)人財(cái)產(chǎn)所購(gòu)買的房產(chǎn)，為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)

假如一方將前述第三項(xiàng)獲贈(zèng)的房產(chǎn)賣出，取得的售房款依舊是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，再使用該筆售房款購(gòu)入其他房產(chǎn)，則新購(gòu)入房產(chǎn)依舊屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。如果新購(gòu)入財(cái)產(chǎn)不是全款，雙方共同承擔(dān)了部分貸款，則共同還貸部分的財(cái)產(chǎn)歸屬需另議。

婚內(nèi)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的范疇很廣，比如婚內(nèi)通過(guò)受贈(zèng)和繼承而取得的明確與配偶無(wú)關(guān)的現(xiàn)金、財(cái)物、不動(dòng)產(chǎn)；另外，婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后自然產(chǎn)生的收益與孳息，也算婚內(nèi)個(gè)人財(cái)產(chǎn)，常見(jiàn)的如房屋租金、股權(quán)投資收益、保險(xiǎn)收益、信托收益等。

律師注：如果婚前財(cái)產(chǎn)的收益中包含了婚后的勞動(dòng)成果，則該收益可能被認(rèn)定為婚后共同財(cái)產(chǎn)，建議采取委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)代管的方式，避免與婚后財(cái)產(chǎn)混同。

六、夫妻實(shí)施財(cái)產(chǎn)獨(dú)立制，各自取得的財(cái)產(chǎn)歸各自所有

雙方可以通過(guò)協(xié)議約定，在婚姻存續(xù)期間采取財(cái)產(chǎn)獨(dú)立制度，各自所得財(cái)產(chǎn)歸各自所有，一方通過(guò)勞動(dòng)所得、投資收益、贈(zèng)與、繼承等方式所獲得的財(cái)產(chǎn)，與另一方無(wú)關(guān)，包括但不限于房產(chǎn)、車輛、投資股權(quán)、其他全部財(cái)物等。實(shí)施財(cái)產(chǎn)獨(dú)立制度的夫妻，一方婚后所購(gòu)買的房產(chǎn)，為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

與前述第二項(xiàng)對(duì)于單個(gè)財(cái)物所有權(quán)歸屬的約定不同，本項(xiàng)約定是對(duì)于夫妻關(guān)系存續(xù)期間全部財(cái)產(chǎn)及負(fù)債的約定，適用于經(jīng)濟(jì)水平勢(shì)均力敵的夫妻。

律師注：該項(xiàng)約定涉及雙方現(xiàn)有的、未來(lái)將可能會(huì)有的所有的財(cái)產(chǎn)及債務(wù)，需采取書面形式進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募s定。且該協(xié)議的效力不得對(duì)抗第三方。

七、民法典實(shí)施之前，一方父母全額出資購(gòu)房登記在一方名下

《民法典》于2023年1月1日起實(shí)施，這是一個(gè)重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。在民法典實(shí)施之前，根據(jù)我國(guó)婚姻法司法解釋三第七條規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

律師注：在民法典及婚姻家庭編司法解釋實(shí)施之后，如果父母沒(méi)有明確約定或者聲明購(gòu)房款是對(duì)子女一方的贈(zèng)與，則該房產(chǎn)默認(rèn)是對(duì)夫妻二人的贈(zèng)與，為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

八、一方婚前所有的房產(chǎn)婚后被拆遷，拆遷安置房為個(gè)人財(cái)產(chǎn)

婚前個(gè)人所有的房產(chǎn)，婚后因拆遷而獲得安置房補(bǔ)償或現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)模瑹o(wú)論登記在個(gè)人名下還是夫妻名下，其本質(zhì)仍屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不認(rèn)為是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

律師注：依據(jù)拆遷補(bǔ)償安置政策文件認(rèn)定財(cái)產(chǎn)歸屬，不排除少部分情況下會(huì)以常住人口計(jì)算拆遷補(bǔ)償金額，這時(shí)需明確補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)的份額和比例，通常仍會(huì)將絕大部分補(bǔ)償所得認(rèn)定為拆遷房所有者的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

九、夫妻婚后購(gòu)房登記在未成年子女名下，并明確表示贈(zèng)與

這種情況下視為夫妻對(duì)未成年子女的贈(zèng)與，此時(shí)房產(chǎn)既不是夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，也不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而是歸子女所有的財(cái)產(chǎn)。

律師注：并非所有登記在未成年子女名下的房產(chǎn)都?xì)w未成年子女所有，實(shí)際生活中，夫妻雙方共同出資購(gòu)買房屋后，可能基于各種因素的考慮而將房屋產(chǎn)權(quán)登記在未成年子女名下，并不是只存在贈(zèng)與這一種情形。如果夫妻確有將房產(chǎn)贈(zèng)與子女的真實(shí)意思表示，需要完善贈(zèng)與手續(xù)，通過(guò)書面形式將贈(zèng)與行為確定下來(lái)。

十、婚后為他人代持房產(chǎn)，該房產(chǎn)與夫妻雙方均無(wú)關(guān)系

婚后一方名下登記了房產(chǎn)，但該房產(chǎn)并非一方或雙方財(cái)產(chǎn)所購(gòu)，而是第三方借用夫妻一方名義購(gòu)買的房產(chǎn)，購(gòu)房資金也來(lái)自于第三方，此時(shí)房產(chǎn)歸屬第三方所有（不考慮房產(chǎn)代持無(wú)效的情形），代持房產(chǎn)的所有權(quán)不歸夫妻雙方所有。

律師注：房產(chǎn)代持的效力在司法實(shí)踐中仍有爭(zhēng)議，為了規(guī)避限購(gòu)政策而采取房產(chǎn)代持手段購(gòu)房的情形，目前仍存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)，因此盡量不要采取代持手段。如果必須進(jìn)行房產(chǎn)代持，應(yīng)事先準(zhǔn)備好代持協(xié)議、相關(guān)人員承諾書等全套文件，避免日后在房產(chǎn)歸屬上糾纏不清。

結(jié)語(yǔ)：認(rèn)定房產(chǎn)的歸屬，需要核實(shí)購(gòu)房背景、取得房產(chǎn)的途徑、資金來(lái)源、實(shí)際出資人、資金性質(zhì)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息、房貸償還、有利害關(guān)系的第三人、有無(wú)特殊約定、有無(wú)其他法定情形等因素，并核實(shí)相關(guān)法律文件，從而綜合判定房產(chǎn)的歸屬。