按揭貸款的定義：

購房者以所購房產作為抵押擔保向銀行申請貸款，由銀行貸款給購房者支付賣房者房款的一種貸款方式。銀行貸款發放后，購房者需要按照借款合同中規定的還款方式和還款期限分期向銀行還本付息，直至貸款結清。

我們常說的按揭，是具有房地產抵押以及分期還款兩層含義。

按揭貸款的方式：

公積金還是商業貸款？

個人住房公積金貸款

主要針對參加繳納了住房公積金的居民。借款時，采用公積金貸款，利率比較低，具有政策補貼性質。按照當前公積金貸款利率為3.25%，對于購房者來說，是貸款利率非常低的一種方式，也是購房者的首選。而且住房公積金在辦理貸款時，手續和收費都是減半的。

缺點：僅限購買了住房公積金的單位員工使用，限制條件較多，貸款金額受繳費基數和繳費年限等條件限制，辦理過程繁瑣，限制條件較多。而且，現有銀行能辦理公積金貸款的，主要是國有銀行以及資產實力較為雄厚的大型銀行。

個人住房商業貸款

商業銀行貸款

借款人向售房者繳存一定的首付比例（當前首套房首付比例也以達到30%），作為首付款，以購買的房產向銀行作為抵押擔保，并提供足夠擔保能力的單位或個人作為擔保人，向銀行申請的按揭貸款。

當前商業貸款中期貸款基準利率為4.75%（5年≥貸款期限＞1年），長期貸款基準利率4.9%（貸款期限＞5年）。當然，由于房貸政策收緊，各家銀行對商業貸款的利率都執行上浮了，商貸利率視各家銀行的商貸政策以及貸款人條件決定實際執行利率上浮多少。（比如利率上浮10%，執行利率為4.9%*1.1=5.39%）

缺點：貸款利率較公積金貸款利率多出近2個百分點，而且收政策和銀行資金調控影響較大。

個人住房組合貸款

公積金貸款有最高限額，有些地方可能一個人住房公積金貸款最高20萬-40萬，如果需要貸款金額超過公積金限額，不足部分就需要向銀行申請個人住房商業性貸款。這兩種貸款方式一起辦理，就稱為組合貸款。

該種貸款方式一般是同一家銀行的按揭貸款中心統一辦理。相較于商業貸款，貸款利率適中，貸款金額較大，被很多已繳存公積金卻沒法完全使用公積金進行貸款的購房人所使用。

缺點：辦理過程中，需要同時使用兩種按揭貸款方式，手續復雜，辦理周期較長。

按揭貸款的還款方式

等額本金還款

該種還款方式，前期還款額較高，還款壓力大，但是逐月遞減。借款人每個月要償還固定的貸款本金+利息。其中利息是按照剩余本金計算的，而剩余本金會逐月遞減，所以利息會越來越少，還款金額也會越來越少。

計算公式：

等額本金

這種還款方式，由于總的還款金額較小，被很貸款人所接受，但是由于對于月收入比較穩定，還款能力稍弱點借款人而言，并不適合。而且銀行也會綜合評估你的還款能力是否適合等額本金還款。

優點：相比較等額本息還款，在相同利率，同樣借款期限和貸款金額的條件下，總還款利息少

缺點：前期還款壓力較大。但隨著時間流逝，還貸壓力會逐漸減少。如果還款人具備一定的經濟實力，也想節省利息，可優先選擇等額本金的還款方式。

等額本息還款

該種還款方式，每月還款金額會保持不變。借款人每個月要償還本還息。由于每個月的還款金額一樣，便于借款人合理安排每月的生活和進行理財，還方便還款。

計算公式：

優點：便于借款人合理安排每月的生活和進行理財，方便還款。適合工薪族、收入穩定的普通家庭，房貸既能夠承擔，又能保證不影響到生活。

缺點：相較于等額本金還款，在相同貸款利率和同等借款金額和期限的情況下，總的還款利息較多。

什么樣的房子具備按揭條件

新房：由開發商開發，開發商需要取得五證二書，開發商與銀行已經建立合作，樓盤已被該銀行準入，并且在該銀行已經開立資金監管賬戶。

二手房：賣房者已取得房屋的不動產證（房產證、土地證等齊全也可，只不過牽扯到證件合一之后才能再交易），并且按揭貸款結清了，房屋才可以上市交易，也就具備了買房人可以以該房產申請按揭貸款的條件。二手房不限制買房人申請按揭貸款的銀行，前提是該銀行開展二手房按揭，且認可你購買房產的價值以及首付比例。

哪一類的房子可以辦理按揭貸款

普通商品房（受政策影響較大，最長可以辦理30年，首付比例至少30%，可以用公積金，可以商貸，也可以組合貸款）

沿街商鋪（最長可以辦理10年，首付比例達到50%以上，利率一般至少上浮10%，貸款金額比較高，只能通過商業貸款，主要是投資性質）

商住兩用（商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優惠。貸款期限一般不超過10年，首付高一些，50%左右，遠高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，只能使用商業貸款）

由于小創在今日頭條經常碰到對于房貸有疑問的朋友，所以，小創根據工作經驗和日常所了解到的房貸信息，跟大家分享一下房貸的知識。小創一直有這么個想法，通過寫這么個系列的文章，將這些知識與大家一起分享。
這是『第一篇』開篇，小創僅給大家解讀下按揭貸款的定義。希望大家多多批評指正，小創平時不善于寫作。寫這些，只是希望大家能通過小創的文章，為大家答疑解惑。如果大家有好的意見，可以評論，也可以私信我。小創會及時給大家回復的。
『第二篇』我會給大家講講辦理按揭辦理的流程。

我是創新公元，銀行信貸客戶經理。希望大家多多關注和支持。