如何有效避免購房合同糾紛?

第一，在簽訂預(yù)售合同前，必須確定開發(fā)商持有《預(yù)售許可證》;

第二，房屋預(yù)測面積的誤差和實(shí)測面積的誤差最好不超過正負(fù)3%，如超過這個(gè)誤差，則考慮購房者的承受能力;

第三，交房的條件最起碼是辦出《交付使用許可證》，而不應(yīng)該僅辦出“竣工驗(yàn)收合格單”;

第四，開發(fā)商逾期交房的違約金，最好不低于銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率;

第五，關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證取得的時(shí)間要明確約定，最好不要使用“在最快時(shí)間內(nèi)”、“及時(shí)”等含糊不清的字眼，并約定如果到期不能取得房產(chǎn)證，買方有權(quán)退房，或者逾期不能取得房產(chǎn)證，則違約方按日、按一定比例支付違約金。除此之外，還要小心合同中的“免責(zé)條款”。在購房合同中，購房人經(jīng)常可以看到類似這樣的條款：“如遇到下列特殊原因，據(jù)實(shí)予以延期：1.不可抗力;2.施工中不可預(yù)見異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決;3.其他非甲方所能控制的事件。”這些條款對(duì)購房者來說不一定是公平的，特別是“其他非甲方所能控制的事件”是一個(gè)非常模糊的概念，在實(shí)際履行合同時(shí)很難界定。因此，關(guān)于免責(zé)條款的約定要注意具體，而且要有確定性。比方說，購房者可以要求開發(fā)商對(duì)“不能及時(shí)解決的”、“非甲方所能控制的”的情況作出界定相關(guān)法規(guī)：《商品房銷售管理辦法》第十六條：商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面。商品房應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;

(二)商品房基本狀況;

(三)商品房的銷售方式;

(四)商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;

(五)交付使用條件及日期;

(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;

(七)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;

(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;

(九)面積差異的處理方式;

(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;

(十一)解決爭議的方法;

(十二)違約責(zé)任;

(十三)雙方約定的其他事項(xiàng)。