夫妻雙方離婚后，如果還有未分割的財產(chǎn)，通常情況下可以在離婚后財產(chǎn)糾紛中解決。但是，如果一方動起了“歪腦筋”，偷偷把還未分割的房子出售給了他人，另一方的合法權(quán)益又該如何保障呢？

案情簡介

王某和孫某在戀愛期間共同購買了一套房屋。因?qū)O某沒有購房資格，便登記在王某名下，后雙方結(jié)婚，由夫妻二人和王某父母共同償還貸款。數(shù)年后，因夫妻感情不合，王某訴至法院，要求和孫某離婚，法院經(jīng)審理準(zhǔn)予雙方離婚，同時認(rèn)為因房屋涉及王某父母利益，所以未在離婚糾紛中處理房屋分割問題。

就在孫某準(zhǔn)備向法院起訴，通過離婚后財產(chǎn)糾紛處理房屋時，卻驚訝地發(fā)現(xiàn)，房屋在雙方離婚后就被王某及其父母偷偷轉(zhuǎn)手給了他人，并且辦理了過戶登記，現(xiàn)在買家也找上門來，要求孫某和孩子盡快搬離。

孫某找到前夫王某一家進行協(xié)商，王某卻表示，房子登記在自己名下，與孫某無關(guān)在中介簽的房屋買賣合同有效嗎，自己依法有權(quán)處分房屋。無奈之下，孫某起訴至法院，要求確認(rèn)王某與案外人訂立的房屋買賣合同無效。

法院裁判

法院經(jīng)審理認(rèn)為，從王某與買受人簽訂合同的過程看，王某明知涉案房屋有可能涉及孫某利益仍出賣房屋，且約定房屋過戶后買受人可訴請孫某騰退房屋，其行為有明顯的惡意。

涉案房屋交易時，孫某與子女仍居住在房屋中，買賣合同亦約定，如買受人成功訴請孫某騰退房屋，再向王某支付余款，買受人明知涉案房屋存在爭議且需要通過訴訟解決，仍選擇購買涉案房屋，與一般買房人的心理不符，未盡到合理的審慎注意義務(wù)，不能認(rèn)定存在善意。

王某與買受人聲稱通過中介訂立合同，但均未提交中介合同，與常理不符。從涉案房屋出售價格看，明顯大幅低于該小區(qū)同時期同等條件的售賣價格，違反常理。

根據(jù)對上述事實的分析，法院認(rèn)定，王某與買受人的行為構(gòu)成惡意串通，并損害了孫某的利益，涉案房屋買賣合同因惡意串通、損害他人合法權(quán)益而無效，并判令王某和買受人應(yīng)將涉案房屋變更登記回王某名下。

法官釋法

《中華人民共和國民法典》第一百五十四條規(guī)定：行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。

第一百五十七條規(guī)定：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后在中介簽的房屋買賣合同有效嗎，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

法官提示

實踐中，因財產(chǎn)分割的復(fù)雜性，一些夫妻共同財產(chǎn)往往無法在離婚訴訟中一攬子處理完畢，因此存在著財產(chǎn)被惡意轉(zhuǎn)移的風(fēng)險。

由于轉(zhuǎn)移財產(chǎn)一方謀求在短時間內(nèi)找到買家處分財產(chǎn)在中介簽的房屋買賣合同有效嗎，其交易行為往往存在一些違背常理之處，從而能夠作為法院認(rèn)定惡意串通的依據(jù)，如是否以明顯低于市場價的價格拋售、買受人是否明知財產(chǎn)權(quán)屬有爭議仍執(zhí)意購買、買賣合同約定的內(nèi)容是否正常等等。

一旦認(rèn)定構(gòu)成惡意串通損害他人合法利益的，不僅買賣合同會被法院確認(rèn)無效，出賣方還可能因構(gòu)成轉(zhuǎn)移夫妻共同財產(chǎn)而在分割財產(chǎn)時承擔(dān)少分或不分的不利法律后果。在此也提醒買受人，重大財產(chǎn)交易需謹(jǐn)慎，切勿貪小便宜而吃大虧。

綜合：北京三中院、京法網(wǎng)事