律師提示：賠償違約金也不能終止房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同

2006年06月02日03:32 海峽都市報(bào)

Ｎ本報(bào)記者 王勛

本報(bào)訊 目前，一個(gè)新問(wèn)題正困擾著許多購(gòu)房者：即便通過(guò)中介與賣(mài)方簽訂了經(jīng)紀(jì)合同，還是不能保證買(mǎi)到該房產(chǎn)。

今年3月份，福州的劉先生通過(guò)某中介看中了位于鼓樓區(qū)的一套二手房，雙方很快就

房?jī)r(jià)達(dá)成了協(xié)議，并簽訂了《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)合同》?？删驮诤贤炗喓蟮牡谌?，劉先生突然接到中介通知，稱(chēng)房東嫌成交價(jià)太低，不打算出售該房產(chǎn)。這讓劉先生非常氣憤，好不容易看中了一套房子，而且已經(jīng)簽了合同，怎么想反悔就反悔呢？

于是，劉先生找到房東說(shuō)理，得到了一個(gè)讓他吃驚的答案：雙方簽訂的這份合同屬于無(wú)效合同。房東向他解釋說(shuō)，由于該房產(chǎn)屬兩人共有產(chǎn)權(quán)，而當(dāng)時(shí)到場(chǎng)簽合同的僅是產(chǎn)權(quán)人之一，雖然這份格式合同中有說(shuō)明到場(chǎng)方可以作為受托代理人，但根據(jù)法律規(guī)定，委托人必須要出具一份書(shū)面材料，由于缺少了這份書(shū)面的委托證明，該合同屬于無(wú)效。

之后，劉先生就此事咨詢了律師，也印證了房東的說(shuō)法。

“我和家人都是第一次買(mǎi)房，哪里知道這么多門(mén)道？”劉先生認(rèn)為中介應(yīng)該對(duì)此事負(fù)責(zé)，可中介方卻堅(jiān)持該經(jīng)紀(jì)合同有效，建議他起訴賣(mài)方，這讓他不知如何是好。

業(yè)內(nèi)：房東違約時(shí)有發(fā)生

記者從福州的幾家中介了解到，賣(mài)方在簽訂合同后，又主動(dòng)提出違約的案例經(jīng)常發(fā)生。尤其是近兩個(gè)月來(lái)，由于房?jī)r(jià)上漲幅度較大，許多房東普遍認(rèn)為房產(chǎn)的升值空間還很大，以現(xiàn)在的價(jià)格出售不劃算，所以，就算簽了合同，也會(huì)想盡辦法要回房子。

福州某連鎖中介的有關(guān)人士告訴記者，常常是簽合同的前一天，賣(mài)方突然提出加價(jià)，否則不賣(mài)。有的則是買(mǎi)賣(mài)雙方已經(jīng)簽訂了經(jīng)紀(jì)合同，由于房產(chǎn)之前被抵押等種種原因，不能立即過(guò)戶，就在辦理相關(guān)手續(xù)期間，房東又以產(chǎn)權(quán)劃分不明等為由提出中止買(mǎi)賣(mài)。甚至有的房東寧可賠付違約金，也要把房子要回來(lái)。

律師：賠償違約金也不能終止合同

福建三通律師事務(wù)所許水清律師告訴記者，購(gòu)房者在簽訂合同前律師提示：賠償違約金也不能終止房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)盡可能多地了解該房產(chǎn)的有關(guān)信息，以減少出現(xiàn)變數(shù)的可能。尤其要明確土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無(wú)遺留糾紛問(wèn)題；審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性；注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無(wú)抵押或共有人等。

許水清律師說(shuō)，合同既保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權(quán)益，又制約著雙方的責(zé)任義務(wù)，并非一方可以隨意違反。從法律角度來(lái)說(shuō)，只有當(dāng)雙方在合同中明確約定，買(mǎi)方所支付的購(gòu)房定金為“解約定金”時(shí)，賣(mài)方才可以在自愿承擔(dān)定金責(zé)任的同時(shí)，解除合同。如果沒(méi)有特別說(shuō)明，一般視為“履約定金”，這意味著，在簽訂合同后，就算賣(mài)方愿意退還定金并作出相應(yīng)賠償，只要該房產(chǎn)還具備買(mǎi)賣(mài)條件，賣(mài)方也不能單方解除合同，否則，買(mǎi)方可向法院起訴。

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