房屋租賃期間房東賣(mài)房怎么處理

房屋的所有人對(duì)房屋享有占有、處分、收益的權(quán)利，無(wú)論是將房屋出租還是將房屋出售都是房屋所有人的自由，但是當(dāng)房屋在出賣(mài)之前存在租賃關(guān)系時(shí)，房屋的出售就會(huì)受到限制。因?yàn)樽饪蛯?duì)房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。根據(jù)

《民法典》（2023.1.1生效）第七百二十六條 【房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)】出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利;但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者出租人將房屋出賣(mài)給近親屬的除外。

出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

也就是當(dāng)承租人提出的購(gòu)房條件與第三人購(gòu)房的條件相同時(shí)，出租人應(yīng)當(dāng)將房屋賣(mài)給承租人。

二、出租人出賣(mài)房屋侵害承租人權(quán)益時(shí)怎么維權(quán)

根據(jù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租人負(fù)有通知的義務(wù)，如果因?yàn)槌鲎馊说脑蚯趾α顺凶馊说膬?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，承租人可以向出租人要求賠償。然而，如果承租人未曾起訴要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，直接起訴要求出租人因侵犯其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而賠償損失的，應(yīng)當(dāng)如何處理?承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種形成權(quán)，只有在承租人確有行使該權(quán)利的意思，且提供與買(mǎi)受人同等的交易條件時(shí)，才談得上其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被侵犯的問(wèn)題。經(jīng)法院審查房屋買(mǎi)賣(mài)已經(jīng)過(guò)戶(hù)且買(mǎi)受人為善意，駁回承租人的訴請(qǐng)后，承租人才能以出租人為被告提起優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的損害賠償之訴。不應(yīng)以未曾起訴行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而一概駁回。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的結(jié)果是強(qiáng)制締結(jié)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，使承租人能以同等條件優(yōu)先于第三人購(gòu)買(mǎi)租賃房屋。出租人擅自將房屋出讓并過(guò)戶(hù)給善意第三人，使承租人無(wú)法行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，給承租人造成的直接損失是迫使其在租賃期屆滿(mǎn)后另行購(gòu)買(mǎi)或租賃房屋以供居住，支出不必要的交易成本;間接損失則是使得承租人喪失了以買(mǎi)受人同等條件購(gòu)買(mǎi)房屋的機(jī)會(huì)，從而因房屋市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)失去可得利益。對(duì)直接損失，可根據(jù)承租人提供的證據(jù)認(rèn)定;對(duì)間接損失，即房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：雙方協(xié)商確定的，從其約定;雙方不能協(xié)商確定的，原則上可比照最相類(lèi)似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失;無(wú)最相類(lèi)似房屋比照的，可通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)承租人的利益出發(fā)，以承租人的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合租賃合同終止之日、房屋過(guò)戶(hù)登記之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

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