現(xiàn)根據(jù)賣(mài)方違約的三種情形進(jìn)行分析:

根據(jù)《民法典》一百零七條的規(guī)定,違反合同雙方簽訂的合同的內(nèi)容就是違約。那么這些內(nèi)容有幾個(gè)比較常見(jiàn)的,已經(jīng)列在下面了。

第一種:出賣(mài)人將房屋直接賣(mài)給第三人

如果出賣(mài)人將房屋另外賣(mài)給了第三人,但未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),根據(jù)法律規(guī)定,原買(mǎi)房人有優(yōu)先過(guò)戶(hù)的權(quán)利,可以向法院請(qǐng)求要求對(duì)方繼續(xù)履行合同。如果已經(jīng)將房屋出賣(mài)給第三人且已經(jīng)交付或者如果出賣(mài)人將房屋另外賣(mài)給了第三人,并已辦理了過(guò)戶(hù),那么出賣(mài)人就已經(jīng)構(gòu)成了惡意違約,造成合同不能繼續(xù)履行,這時(shí)買(mǎi)房人可以向法院提起訴訟,要求解除合同,同時(shí)要求出賣(mài)人根據(jù)違約責(zé)任或房屋差價(jià)賠償違約責(zé)任。

第二種:出賣(mài)人要求提高房?jī)r(jià)辦理過(guò)戶(hù)

出賣(mài)人在簽訂合同后認(rèn)為房子賣(mài)得太便宜了,要求另外加錢(qián)過(guò)戶(hù)。

在這種情況下,買(mǎi)房人應(yīng)該立即向法院提起訴訟,要求查封所購(gòu)房屋,進(jìn)行,防止出賣(mài)人將房屋賣(mài)與第三人,進(jìn)而使所簽訂的合同不能繼續(xù)履行,同時(shí)要求法院判定出賣(mài)人繼續(xù)履行合同。

第三種:出賣(mài)人賣(mài)房后反悔并要求合同無(wú)效

在這種情況下,買(mǎi)房人如果在買(mǎi)房時(shí)已經(jīng)知道了房屋還有其他共有人,并且未經(jīng)過(guò)共有人同意而購(gòu)買(mǎi)房屋的,在共有人要求判定合同無(wú)效時(shí),是可以獲得支持的。但如果是夫妻間的共有房屋,在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中,一般是認(rèn)為經(jīng)過(guò)夫妻二人同意的。買(mǎi)房人可以要求繼續(xù)履行合同。

除此之外,出賣(mài)人是與配偶以外的人共有房屋,那么,出賣(mài)人需要有證據(jù)證明房屋是共有的。如果不能證明,買(mǎi)房人還是可以要求繼續(xù)履行合同。

如果出賣(mài)人能夠證明房屋是共有,那么合同不能履行是由出賣(mài)人過(guò)錯(cuò)造成的,買(mǎi)房人可以在合同解除后要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。

以上就是北京律師網(wǎng)小編為大家總結(jié)的相關(guān)信息,希望能夠幫助你解決相關(guān)問(wèn)題。如果沒(méi)有約定的,按照承租人的實(shí)際損失來(lái)確定。要是你還有什么不明白的地方,不妨向我們北京律師網(wǎng)的律師進(jìn)行咨詢(xún)。