房屋容易出現(xiàn)的問題

1、交付的房屋不屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的一般質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),購(gòu)房者可根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十一條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí),承擔(dān)商品房保修責(zé)任”的規(guī)定,可請(qǐng)求其維修,因維修致使房屋使用功能受到影響或給購(gòu)買人造成損失的,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

2、交付的房屋屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,應(yīng)先請(qǐng)求房屋所在地的房屋工程質(zhì)量監(jiān)督單位檢查,在取得房屋質(zhì)量鑒定不合格的證書后,可要求退房,對(duì)因此造成損失的,開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對(duì)消費(fèi)者的正當(dāng)要求,開發(fā)商不予理睬的,可以向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。

房屋質(zhì)量出現(xiàn)糾紛時(shí)的解決方法

第一,分清責(zé)任主體,房屋質(zhì)量糾紛經(jīng)常涉及三個(gè)主體:開發(fā)商、物業(yè)公司、建筑施工單位。簡(jiǎn)單地說(shuō),開發(fā)商對(duì)房屋承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任;物業(yè)公司通常對(duì)小區(qū)內(nèi)公共部位承擔(dān)一般的維修、管理義務(wù);而建筑施工單位基于施工合同向開發(fā)商承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任。只有開發(fā)商基于商品房買賣合同向購(gòu)房人承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任。所以說(shuō),如果房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題應(yīng)向開發(fā)商提出。

第二,慎重要求退房,《商品房買賣合同解釋》規(guī)定:“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格,買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。”第13條規(guī)定:“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請(qǐng)求解除合同和要求賠償損失的,應(yīng)予支持。”也就是說(shuō)無(wú)論在竣工驗(yàn)收階段還是在房屋交付使用后,只要出現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或嚴(yán)重影響正常居住使用,購(gòu)房人均可要求退房及要求賠償損失。但在實(shí)踐中,主體結(jié)構(gòu)不合格不能通過驗(yàn)收的情況并不多見。作為購(gòu)房人在入住后欲證明房屋主體不合格,往往須通過鑒定,但高額的鑒定費(fèi)也往往會(huì)令購(gòu)房人望而止步。且何為“嚴(yán)重影響正常居住使用”亦無(wú)明確法律規(guī)定。因此,法院因房屋存在質(zhì)量問題判決退房的亦不多見。但購(gòu)房人針對(duì)房屋存在的質(zhì)量問題依追究開發(fā)商的一般質(zhì)量保證責(zé)任,并要求其對(duì)造成的損失依法賠償,只要事實(shí)清楚、證據(jù)充分,一般會(huì)得到法院的支持。

第三,注意收集證據(jù),爭(zhēng)取糾紛處理中的主動(dòng)。如何收集證據(jù)是購(gòu)房人最頭疼的問題,可采取諸如拍照、攝像、書面記錄等方法,必要時(shí)可請(qǐng)公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證等方式收集證據(jù)。另外,向開發(fā)商提出的關(guān)于房屋質(zhì)量問題及解決意見盡量以書面形式。這樣,一方面可以證明該房屋當(dāng)時(shí)存在何種質(zhì)量問題及質(zhì)量問題的狀況;另一方面還可以證明購(gòu)房人在訴訟時(shí)效期間內(nèi)向開發(fā)商提出了質(zhì)量問題及解決請(qǐng)求。據(jù)此,可避免因超過訴訟時(shí)效而得不到法院的保護(hù),為協(xié)商不成情況下的訴訟解決爭(zhēng)議做出必要的準(zhǔn)備。

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