最近各地房子降價(jià)的新聞鋪天蓋地，身邊朋友又開(kāi)始與時(shí)俱進(jìn)地詢(xún)問(wèn)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降，該不該買(mǎi)房。

對(duì)國(guó)人來(lái)說(shuō)，房子是理財(cái)中最重要的問(wèn)題。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理研究院《2023中國(guó)財(cái)富管理：展望與策略》報(bào)告顯示，北京市民總資產(chǎn)的83.8%是房子，這是極高的資產(chǎn)比例，上海是76.5%，全國(guó)平均是66%，而在美國(guó)房產(chǎn)占居民資產(chǎn)的比例只有35%。

城市階層的衡量標(biāo)準(zhǔn)成了房子。多套房的叫有錢(qián)人，還房貸叫房奴，沒(méi)有房……還是不說(shuō)了吧。我一朋友北京人，之前找了個(gè)非本地的IT男，收入不低，但有房貸，朋友父母果斷不同意，不斷施壓。掙扎之后這朋友和前男友分手，隨后跟初中同學(xué)好了。男方父母要求盡快結(jié)婚，一方面是很滿(mǎn)意，另一方面因?yàn)槟陜?nèi)結(jié)婚女方戶(hù)口遷入男方家，拆遷補(bǔ)償可以多領(lǐng)180萬(wàn)元，且男方出錢(qián)用女方的名字又貸款買(mǎi)了一套房子。此前男方家有院子等拆遷，已經(jīng)給兒子買(mǎi)了一套商品房，結(jié)婚前用準(zhǔn)兒媳的名字再貸款買(mǎi)一套，首付和利率都比結(jié)了婚小兩口再買(mǎi)二套房低。你看看，圍繞房子，這些算盤(pán)打得多響(有錢(qián)人的生活有多無(wú)趣)!

01獨(dú)生子女的獨(dú)生子女時(shí)代房?jī)r(jià)會(huì)如何

之所以提到上邊那位朋友的例子，是因?yàn)殡m然現(xiàn)在中國(guó)各個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲跌不好說(shuō)，但二十年后，中國(guó)的房?jī)r(jià)很好說(shuō)。二十年后獨(dú)生子女的獨(dú)生子女一代步入社會(huì)，爺爺家的，姥爺家的，父母的房子，算起來(lái)3套了，再找個(gè)同樣條件的結(jié)婚，就6套了。目前倒金字塔型的人口結(jié)構(gòu)，將使得二十年后中國(guó)人口大為減少，但房子卻空了下來(lái)。北京、上海這樣的特大城市，還可能有源源不斷的外來(lái)人口進(jìn)來(lái)接盤(pán)買(mǎi)房，那些三四線(xiàn)的小城市到時(shí)很可能二手房賣(mài)都賣(mài)不出去。最大的變數(shù)是二胎政策，但我經(jīng)常問(wèn)身邊有了一個(gè)娃的獨(dú)生子女夫婦們，有生二胎意愿的基本沒(méi)有。如果說(shuō)過(guò)去十多年是買(mǎi)房致富的時(shí)代，則未來(lái)十多年將是賣(mài)房變現(xiàn)的時(shí)代。

02不限購(gòu)的地方小心房?jī)r(jià)跌

談未來(lái)二十年的房?jī)r(jià)顯得太遙遠(yuǎn)。北京最近樓盤(pán)降價(jià)，那這樣的地方該不該買(mǎi)房子?

人口總是從村到鎮(zhèn)，從鎮(zhèn)到縣，從縣到市，從市到省會(huì)，從省會(huì)向特大城市靠攏，就是這樣的人口流動(dòng)方向，導(dǎo)致特大城市房子供不應(yīng)求。我和老婆老家都是三線(xiàn)城市，最近得到的反饋是，一手房還有人買(mǎi)，但二手房開(kāi)始無(wú)人問(wèn)津。各地房?jī)r(jià)的漲跌要結(jié)合當(dāng)?shù)氐木唧w情況，但現(xiàn)在不限購(gòu)的地方，要小心房?jī)r(jià)下跌了。此外這并不意味著限購(gòu)的幾座特大城市短期房?jī)r(jià)會(huì)下跌，更可能的情況是這些特大城市的房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)定一段時(shí)間或小幅度地上漲。

供求關(guān)系是決定房?jī)r(jià)漲跌的根本原因。房子的供需比，通俗來(lái)講就是所統(tǒng)計(jì)時(shí)間段內(nèi)住宅用地建筑面積與住宅用地銷(xiāo)售的比值。供需比小于80%為供給不足，80%至120%供需基本平衡，120%至200%屬供給輕度過(guò)剩，大于200%則供給嚴(yán)重過(guò)剩。

**證券最近的研究報(bào)告就顯示，從住宅供需比來(lái)看，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市的供需比為65%，處于相對(duì)供給不足狀態(tài)，二線(xiàn)城市供需比為116%，三四線(xiàn)城市供需比為125%，全國(guó)供需比為119%。僅從供需比上來(lái)看，不僅一線(xiàn)城市的供需比仍然處在供給不足的狀態(tài)(不限購(gòu)的話(huà)需求會(huì)更大)，全國(guó)性的房?jī)r(jià)大跌也暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)，中國(guó)城鎮(zhèn)化的人口紅利會(huì)維持到2023年。但局部城市房?jī)r(jià)大跌已經(jīng)出現(xiàn)，營(yíng)口、鄂爾多斯、張家界的供需比分別達(dá)了476.8%、385.4%、246.7%。這份報(bào)告的名字是《房?jī)r(jià)未到崩盤(pán)時(shí)，全國(guó)供需比為119%》，最近有買(mǎi)房需求的同學(xué)，可以去百-度一下這份報(bào)告，查查自己所在城市的數(shù)據(jù)作為參考。

03自住房不要瞎折騰

##很多人把自己的房出租，在小孩學(xué)校附近租房。以北京2%至3%的出租回報(bào)率來(lái)計(jì)算，都趕不上5%甚至更高的銀行理財(cái)。有人聽(tīng)說(shuō)房?jī)r(jià)要崩盤(pán)，就覺(jué)得是否賣(mài)掉以后再買(mǎi)回更劃算?還有更激進(jìn)的，要賣(mài)房子進(jìn)股市抄底。只有一兩套自住房的別瞎折騰，一進(jìn)一出的稅費(fèi)就占交易成本5%至10%。即使房?jī)r(jià)真跌下來(lái)，多深是底?你敢買(mǎi)嗎?如下跌沒(méi)買(mǎi)又漲上去了，很可能會(huì)把心態(tài)搞壞。賣(mài)自住房移民也就罷了，賣(mài)自住房等下跌無(wú)異于賭博。

04限購(gòu)之下

假設(shè)你在北京，想小房子換大房子，但明年年底才滿(mǎn)五年。這樣的情況下，除了等有沒(méi)有別的辦法?找個(gè)有北京戶(hù)口的人假結(jié)婚，然后離婚把房子過(guò)到自己名下，這樣的招數(shù)大概沒(méi)幾個(gè)人會(huì)選擇，且充滿(mǎn)了法律風(fēng)險(xiǎn)。可以選擇的是，先找到要買(mǎi)的房子，以合同約定自己滿(mǎn)五年可以購(gòu)房后，賣(mài)方再過(guò)戶(hù)給買(mǎi)方房子。但需要約定高額違約金，沒(méi)個(gè)百萬(wàn)元違約金買(mǎi)賣(mài)雙方都容易違約。但即使這樣做，法律風(fēng)險(xiǎn)仍然很大，因?yàn)槟阈枰荣u(mài)了小房子，錢(qián)給了對(duì)方，然后慢慢等待，而時(shí)間就是變數(shù)。對(duì)方拿了錢(qián)，把房子賣(mài)給別人，再把錢(qián)轉(zhuǎn)移這很有可能。

05如何防止公積金社保中斷?

很多人辭職后新入職前，公積金和社保可能中斷一個(gè)月，甚至更長(zhǎng)，這在限購(gòu)的大城市里，可能影響到買(mǎi)房和買(mǎi)車(chē)搖號(hào)資格。其實(shí)各地都有很多人力公司代繳納社保和公積金，收取的代理費(fèi)用一個(gè)月也就百元左右，除代理費(fèi)外，公司和個(gè)人部分繳納費(fèi)用都你自己出就可以，還可以自主選擇公積金繳納的基數(shù)，公積金繳納基數(shù)越高，公積金可以貸款的數(shù)額就越高。百-度一下當(dāng)?shù)氐纳绫９e金代繳，再去工商局網(wǎng)站查下這家代理公司的資質(zhì)，很容易搞定。公積金和社保還可以分開(kāi)繳納，對(duì)于單位繳納公積金基數(shù)低的人來(lái)說(shuō)，在買(mǎi)房前停繳單位的公積金，去代理公司自己繳納一個(gè)更高的基數(shù)，以此得到更多的公積金貸款，可以省下很可觀的利息。

06不要早還房貸

中國(guó)貨幣超發(fā)依然嚴(yán)重，2023年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大概在7%，而M2貨幣增長(zhǎng)在13%，超出GDP6%，超出的部分大多跑到了房子里。而前些年超過(guò)20%的M2貨幣增量，是房?jī)r(jià)暴漲的主因。只要實(shí)際通貨膨脹仍維持在高位，那么對(duì)于大多一輩子只能從銀行貸到一次巨額房貸的家庭來(lái)說(shuō)，就應(yīng)該在家庭財(cái)政狀況可以承受的情況下，能貸多少貸多少，貸款期限越長(zhǎng)越好，不要早還房貸。

房貸的目的是利用杠桿和低成本貸款來(lái)抵御通脹，貸款要多貸而非利息要少交，房貸利息越多你越占便宜越光榮，如果想利息少就回到一次性付款的腦殘結(jié)果，這也就是很多有錢(qián)人或企業(yè)主買(mǎi)房仍然貸款，且貸最大額度和最長(zhǎng)時(shí)間的原因。公積金貸款利率4.5%，商貸基準(zhǔn)利率6.55%，社會(huì)實(shí)際融資成本在20%，不提前還貸款的閑錢(qián)，做生意的會(huì)放到生意里，而不做生意的普通人買(mǎi)點(diǎn)理財(cái)產(chǎn)品，買(mǎi)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)低的信托和債券，以息抵貸就好。