投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)有哪些

商鋪投資高收益、高回報(bào)的背后，必然存在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。如：投資住宅年回報(bào)率低于商鋪，但前者出租穩(wěn)定，后者受商戶經(jīng)營、市場競爭等因素影響，業(yè)態(tài)定位更為復(fù)雜化和系統(tǒng)化，因而具有一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。商鋪投資，是一種比銀行利息回報(bào)率高，比金融投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)低，長線相對穩(wěn)定的投資渠道。商鋪?zhàn)鳛榉康禺a(chǎn)品種，本身就具有保值、增值的特性，尤其是商業(yè)的成功運(yùn)營，加上土地的不可復(fù)制性，會使商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值隨著時間的積累而不斷升高。

商鋪投資有幾個特點(diǎn)：商鋪投資回報(bào)率高：商鋪投資回報(bào)率高于住宅回報(bào)率，住宅年回報(bào)率一般在3%~4%，商鋪的收租、增值回報(bào)率基本在年5%以上。增值潛力與成長空間大：如南城的一些街鋪，從1999年到現(xiàn)在，商鋪售價(jià)幾乎翻了2倍，當(dāng)初的投資者年收益率達(dá)到20%，說明商鋪的成長空間相當(dāng)大。高回報(bào)與高風(fēng)險(xiǎn)并存：風(fēng)險(xiǎn)與收益向來是相輔相成的，商鋪投資高收益、高回報(bào)的背后，必然存在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。如：投資住宅年回報(bào)率低于商鋪，但前者出租穩(wěn)定，后者受商戶經(jīng)營、市場競爭等因素影響，業(yè)態(tài)定位更為復(fù)雜化和系統(tǒng)化，因而具有一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。近年來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)遍地開花，商業(yè)區(qū)、社區(qū)的商鋪開發(fā)量不斷上升，空置率也不斷上升，規(guī)避商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)越來越被關(guān)注。

A、關(guān)注商業(yè)地段

李*誠語：決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素是“地段、地段，還是地段”。無論市場怎樣變幻，地段永遠(yuǎn)是投資的要訣。要有周密的區(qū)位地段、商業(yè)環(huán)境分析，看商鋪能否聚集到人氣，周邊消費(fèi)是否具有持續(xù)支撐力，這是投資收益的最大利潤來源，而人流稠密、購買力強(qiáng)、處于政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域的商業(yè)地段永遠(yuǎn)是最具投資價(jià)值和升值潛力的地段。

B、關(guān)注經(jīng)營定位

投資場內(nèi)商鋪，首先必須考評這座商場在商圈中有哪些競爭對手，有哪些互補(bǔ)性定位，有哪些市場空白;其次場內(nèi)商鋪在產(chǎn)權(quán)分離之后，一般都以獨(dú)立收銀的模式經(jīng)營，其經(jīng)營定位必須回避統(tǒng)一收銀、促銷大戰(zhàn)不斷的連鎖百貨、購物中心經(jīng)營的業(yè)態(tài)，否則只能在競爭中處于劣勢地位。商業(yè)經(jīng)營定位，是決定商鋪投資前景的第一環(huán)節(jié)，也是決定商鋪價(jià)值抗跌性的重要因素，作為商鋪投資者，不能只看商業(yè)地段、價(jià)格等表象，更要在商業(yè)業(yè)態(tài)上多加考評，才能把握商鋪投資的成敗。

C、關(guān)注銷售模式

前幾年市場上出現(xiàn)了不少長期包租回購的商鋪，一般都是引進(jìn)一個大商家，再將商鋪分割成“螞蟻鋪”，帶上十年、十五年租約銷售，事實(shí)上這種主力店經(jīng)營的開放式大賣場，投資者在商場內(nèi)根本找不到自己的鋪位。另外，還有一些商鋪采取直接硬性銷售，缺乏必要的經(jīng)營控制權(quán)，結(jié)果失去了對商場經(jīng)營定位、經(jīng)營管理的權(quán)力，業(yè)主各自為政，散亂經(jīng)營，導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)營失敗。對于銷售的商場，業(yè)主必須考評其銷售多少面積，如果全部銷售則意味著產(chǎn)權(quán)全部分離，投資風(fēng)險(xiǎn)加大;其次要考評銷售模式，如果采取帶租約轉(zhuǎn)讓、委托經(jīng)營若干年的方式，則基本能夠在產(chǎn)權(quán)分離的情況下實(shí)施統(tǒng)一定位和經(jīng)營。

D、關(guān)注經(jīng)營管理

商業(yè)項(xiàng)目的管理重在經(jīng)營，發(fā)展商必須成立專業(yè)的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，實(shí)施有效的經(jīng)營推廣，商場才能經(jīng)營下去，所以，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商必須做足經(jīng)營功夫。從東莞近年一些商業(yè)地產(chǎn)案例的失敗過程來看，其中有相當(dāng)一部分的原因是因?yàn)榻?jīng)營管理不善造成的，因此，投資者在選擇商場投資時，要看清發(fā)展商在商場經(jīng)營管理隊(duì)伍方面的籌建，在經(jīng)營管理方面的投入。從某種意義上說，商業(yè)收益直接取決于項(xiàng)目經(jīng)營管理的專業(yè)水平。人們投資商鋪，一定要選擇信譽(yù)良好，且具有統(tǒng)一、強(qiáng)大的經(jīng)營管理能力的開發(fā)商，要多了解開發(fā)商的信譽(yù)，了解其過去開發(fā)項(xiàng)目的業(yè)績和管理能力。

E、關(guān)注政府規(guī)劃

政府的規(guī)劃方向，很大程度上決定了商鋪未來投資潛力有多大，正所謂“政府指向哪，財(cái)富就到哪”，緊跟政府規(guī)劃，掌握財(cái)富命運(yùn)。可是凡事總有意外，我們在關(guān)注規(guī)劃帶來的利好消息時，還要關(guān)注規(guī)劃對商鋪造成的不利影響，比如說市場整體搬遷、馬路拓寬等都會對商鋪造成不利影響。對于投資者來說，要提前了解到這些信息，當(dāng)然有不小的難度，但是有很多規(guī)劃其實(shí)在實(shí)施之前的兩三年內(nèi)就會被披露出來，因此當(dāng)投資者了解到這些信息后，及時補(bǔ)救也不晚。

F、關(guān)注產(chǎn)品本身

商鋪本身產(chǎn)品的面積大小、開間尺度、層高、柱網(wǎng)分布、上下水管道、燃?xì)夤艿馈V告位等等設(shè)計(jì)，對未來商家利用上作出種種限制，影響著商鋪的業(yè)態(tài)構(gòu)成，影響到商家的真正使用。產(chǎn)品也是商鋪質(zhì)量之本。另外對風(fēng)水、發(fā)展商的品牌實(shí)力等都要有一定的考慮。

總之，買鋪是一種很專業(yè)的投資，起初最重要的也許是膽量，而在市場逐漸成熟的過程中，則需要有全面、理性、有針對性地對風(fēng)險(xiǎn)控制的技巧，只有這樣，才能提高商鋪投資的成功幾率。

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