導讀

最近各種媒體鋪天蓋地都在報道提前還貸潮的事情，那么什么是提前還貸潮呢？和我們又有什么關系呢？

關于購房的利弊權衡，我在另一個號的文章“2023年該不該買房？我給你算筆賬 ”「鏈接」中以自己作為舉例，買房三年要是原價賣出的話凈虧46萬（裝修20萬+利息15萬+各種手續費11萬）。

今天就這個問題以個人體會再來和大家分析分析。

一、什么是提前還貸潮呢？為什么提前還貸？

先來看看新聞報道：

提前還貸潮，就是購房者扎堆提前還貸，而銀行業務處理量劇增出現排隊、又進一步導致購房者恐慌，加入到提前還貸的大軍中的一種現象。

在高房價的背景下，普通年輕人想要買房，最可行的辦法就是貸款。

一般首付比例為30%，剩下的就可以通過貸款來解決了。比如說房子售價100萬，那就可以付30萬、貸款70萬買房。（感謝發明出賣樓花的香港李伯伯）

而房貸分兩種：

1、公積金貸款。

優點是利率低，一般年利率3.5%（貸款100萬一年利息就是3.5萬，每個月房貸里面就需要有2000塊左右的利息）。

缺點是貸款年限有些有限制，比如二手房最多貸款20年（風險規避措施早就想好了這是），而且需要貸款人具備一定公積金繳費年限等（比如對很多城市都需要在當地繳納公積金滿一年）。

2、商業貸款。

貸款年限最長30年，利率在5%-4%之間（貸款100萬一年利息就是4-5萬，每個月房貸里面就需要有3000-4000塊左右的利息）。

大家可以看到商業貸明顯還款金額要比公積金貸多出很多利息。

了解了貸款的規則以及還貸潮，我們接下來分析分析為什么會出現還貸潮。

最根本的原因就是，房價不上漲了，而目前市場經濟大環境不景氣，沒有適合普通人而且利率能夠超過房貸利息的理財產品了。

基本計算公式就是：

房貸利率 ＞ 理財、投資利率 說明錢提前還貸收益高

舉個例子：

小王貸款100萬，年利息4%。小王以前工資除開開支后剩下的錢喜歡放股市還有債券基金，年收益能在5%以上。

但隨著股市債市相繼下跌，小王的放在股市和債市的錢一直在貶值，而銀行固定理財、貨幣基金的年利率都在3%以內。

房貸利率4% ＞ 理財收益（不足3%） 小王的錢如果不還貸款，年化收益率是負的1%

而隨著支柱產業房地產業的衰落，生育指標的下降，全球貿易分工中作為廉價勞動力的優勢（產業優勢還是在的），以及城鎮化率等指標都在下滑，經濟未來的不確定性將很大。

所以經濟指標=經濟預期。

大家看到指標下滑了，經濟預期也隨之下降，自認為通過理財或者投資建廠開店等能夠跑贏房貸利率的人更少了，大家理清現實之后，就決定要提前還貸了。

而且目前的提前還貸只是冰山一角。

因為，事實上，大部分人是提前還不起貸款的。只是有錢、有產的那些人提前還貸而已。但未來，將有越來越多的人，加入到這個大軍中。

大家可以看看貸款規模，53.16萬億。提前還的又有多少？

二、提前還貸和我們又有什么關系呢？

1、未來在經濟形勢明確前（比如國內消費大循環實現，產業的國際競爭力上去），現金越來越重要，減少貸款，穩定現金流；

2、作為普通投資人或者買房人，投資買房都需要謹慎。

要能夠看到提前還貸背后經濟形勢的變化。

也能遇預見像提前還貸可能帶來的蝴蝶效應。

提前還貸→銀行放出的貸款減少→銀行穩定利息收益減少→銀行對外放貸利息將進一步降低

以上，歡迎大家交流。希望對諸君能夠有幫助。