一、開發(fā)商違約退房款遲遲不下來怎么辦？

首先在開發(fā)商已經(jīng)造成違約，工程停工，不能按時交付房屋時，購房者提出退房要求不退購房金，此時，最好聯(lián)系所有購房者一同對其起訴，用法律途徑來維護自身權利，因為一個人能力小，且個人承擔起訴費用比較大，只有人多才能產(chǎn)生較大的影響力。

如果開發(fā)商已資不抵債，不退還房款，由法院對其實行實信被執(zhí)行人，可要求對其實行破產(chǎn)政策，由政府出面對其進行地產(chǎn)拍賣，來索回購房款。

二、購房者在哪些條件下可以退房?

(一)購房合同無效。

根據(jù)相關法律的規(guī)定，合同無效的直接結果是因合同取得的財產(chǎn)應予返還，具體到購房合同上就是購房者退還房屋，而開發(fā)商退還房款。從實踐來看，造成購房合同無效的常見情形有：

1、開發(fā)商無權處分該房產(chǎn)。主要有開發(fā)商未取得預售許可，房屋為共有財產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權人書面同意的，該房屋權屬有爭議，司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權利等情形;

2、開發(fā)商存在欺詐情形。

(二)套型誤差導致退房。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十九條的規(guī)定，按套(單元)計價的預售房屋，套型與設計圖紙不一致時，或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房;

(三)面積誤差導致退房。

即合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差達到一定比例。若合同中未約定具體的比例，按照有關規(guī)定，誤差比絕對值超出3%時，購房人有權退房。

(四)開發(fā)商變更規(guī)劃、設計導致退房。

已預售的商品房，開發(fā)商應在變更規(guī)劃、設計導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形之日起一定時間內(nèi)書面通知購房者，購房者在接到通知后可選擇是否退房。若開發(fā)商未在規(guī)定時限內(nèi)通知的，購房者有權要求退房。

(五)質(zhì)量不合格導致退房。

商品房交付使用后，買受人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構重新核驗，經(jīng)核驗，確屬主體結構質(zhì)量不合格的，購房者有權退房。

三、開發(fā)商拒絕退房怎么辦？

(一)如果賣方已經(jīng)違約但又拒絕退房的，購房者可以先與開發(fā)商溝通協(xié)商。

在目前房價上揚的情況下，如果退房僅是退還原先的購房款，反而往往會使購房者遭受損失。因此，從經(jīng)濟收益的角度來說，退房可能不是很明智的選擇。購房者可以通過與開發(fā)商協(xié)商，要求開發(fā)商通過其他方式，比如支付違約金等方式，彌補違約行為造成的損害。

(二)如果協(xié)商不成，購房者可以向法院提起訴訟，要求解除合同，同時主張賣方承擔違約或者賠償責任，同時支付自身因退房受到的損失如誤工費、車費等。

綜上所述，購房者與開發(fā)商簽訂的書面正式房屋買賣合同，具備法律效力可以作為開發(fā)商違約憑證，如果開發(fā)商違約造成房產(chǎn)交易解除退房，理應按照違約條款支付賠償金和退還房款，存在糾紛的可以通過房管部門仲裁或者人民法院提起訴訟，判決生效后拒不賠款的可以申請強制執(zhí)行。