一、關(guān)于法院強(qiáng)制拍賣(mài)程序中是否保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的爭(zhēng)論

現(xiàn)行民事實(shí)體法明確規(guī)定了對(duì)共有人、承租人、有限公司股東的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)。民法通則第七十八條第三款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第92條規(guī)定：“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣(mài)自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣(mài)的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。”

《民法典》第726條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條也規(guī)定：“房屋所有人出賣(mài)出租房屋，須提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。”

《公司法》第三十五條規(guī)定：“股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部出資或者部分出資。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓其出資時(shí)，必須經(jīng)全體股東過(guò)半數(shù)同意;不同意轉(zhuǎn)讓的股東應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)該轉(zhuǎn)讓的出資，如果不購(gòu)買(mǎi)該轉(zhuǎn)讓的出資，視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的出資，在同等條件下，其他股東對(duì)該出資有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。”

實(shí)體法上關(guān)于共有人、承租人、有限公司股東的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之規(guī)定，進(jìn)入法院執(zhí)行程序后，是否有必要受到法院的保護(hù)?對(duì)此問(wèn)題，有兩種不同的觀點(diǎn)：一種認(rèn)為，民法上的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)僅適用于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中當(dāng)事人雙方自主交易的場(chǎng)合，不適用于強(qiáng)制執(zhí)行程序。在民事執(zhí)行程序中，法院依國(guó)家強(qiáng)制力執(zhí)行債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，取代債務(wù)人的地位而行使對(duì)被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。法院在拍賣(mài)被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)時(shí)，無(wú)需考慮優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的利益。而且，在強(qiáng)制執(zhí)行實(shí)踐中，法院經(jīng)常會(huì)碰到不動(dòng)產(chǎn)上存在共有人、承租人的情況，他們要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，卻又想以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，弄得法官左右為難，無(wú)法及時(shí)結(jié)案;有些被執(zhí)行人鉆法律空子，在法院查封前甚至查封后，炮制租賃合同，干擾法院執(zhí)行工作的正常開(kāi)展。基于這種觀念，最高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同案件若干問(wèn)題的解釋》(征求意見(jiàn)稿第二稿)第五十二條規(guī)定：“在依據(jù)強(qiáng)制執(zhí)行程序(拍賣(mài)程序)或者破產(chǎn)程序出賣(mài)標(biāo)的物時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，人民法院不予支持。”該司法解釋明確否定了執(zhí)行程序中對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是法定權(quán)利，無(wú)論在當(dāng)事人的自主交易活動(dòng)還是法院的強(qiáng)制拍賣(mài)程序中，都應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)，不能隨意剝奪。

筆者同意第二種觀點(diǎn)。理由是：民事執(zhí)行以保護(hù)債權(quán)人的民事實(shí)體權(quán)利為使命，除了某些不適于執(zhí)行的權(quán)利外，強(qiáng)制執(zhí)行法都應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作為民商法上當(dāng)事人的一種法定權(quán)利，在民事執(zhí)行程序有獲得保護(hù)的必要和可能。在大陸法系國(guó)家以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，理論和立法上均承認(rèn)強(qiáng)制執(zhí)行程序中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)問(wèn)題。楊與齡教授著《強(qiáng)制執(zhí)行法論》中認(rèn)為：“強(qiáng)制拍賣(mài)，亦為買(mǎi)賣(mài)之一種，自不影響優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)人之權(quán)利……故不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)拍定或交債權(quán)人承受時(shí)，執(zhí)行法院知有優(yōu)先承受權(quán)利人者，得依法通知其于法定期限內(nèi)表示愿否優(yōu)先承受。無(wú)法定期限者，則應(yīng)在執(zhí)行法院所定期限內(nèi)行使優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)。優(yōu)先承買(mǎi)人于接到通知后，逾期未表示者，其優(yōu)先權(quán)視為放棄，執(zhí)行法院得交由拍定人承買(mǎi)。”最高人民法院起草的《民事強(qiáng)制執(zhí)行法(草案)》中也明確規(guī)定了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)方法。

二、強(qiáng)制拍賣(mài)中保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的兩種方法

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)現(xiàn)必須具備兩個(gè)要素：一是購(gòu)買(mǎi)條件相同;二是基于同樣的購(gòu)買(mǎi)條件作出了愿意購(gòu)買(mǎi)的表示。在法院拍賣(mài)程序中，理論和實(shí)踐中對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)有兩種方法：一是“跟價(jià)法”，二是“詢(xún)價(jià)法”。

“跟價(jià)法”是指由法院通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人直接參與競(jìng)買(mǎi)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人和競(jìng)買(mǎi)人一起競(jìng)價(jià)，實(shí)行價(jià)高者得。這種做法將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人視同一般的競(jìng)買(mǎi)人。因此，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人要行使和實(shí)現(xiàn)其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，必須同其他競(jìng)買(mǎi)人一樣，按照拍賣(mài)公告的要求，進(jìn)行競(jìng)買(mǎi)登記，交納拍賣(mài)保證金，舉牌競(jìng)買(mǎi)。

“詢(xún)價(jià)法”是指由法院通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人到拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，但不直接參與競(jìng)價(jià)，待經(jīng)過(guò)競(jìng)價(jià)產(chǎn)生最高應(yīng)價(jià)者后，由拍賣(mài)師詢(xún)問(wèn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人是否愿意購(gòu)買(mǎi)。如果其不愿購(gòu)買(mǎi)，則拍賣(mài)標(biāo)的即由最高應(yīng)價(jià)者購(gòu)得。如果其愿意購(gòu)買(mǎi)，則拍賣(mài)師詢(xún)問(wèn)最高應(yīng)價(jià)者是否愿意再加價(jià)，如果其不愿加價(jià)，則拍賣(mài)物由優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人購(gòu)得，如果其表示愿意，則在加價(jià)后再詢(xún)問(wèn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。如此反復(fù)，直至其中一人退出，拍賣(mài)才成交。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)基本上采納了“詢(xún)價(jià)法”，不同之處在于，不再詢(xún)問(wèn)最高應(yīng)價(jià)者是否愿意再加價(jià)，只要承租人表示愿意購(gòu)買(mǎi)，拍賣(mài)標(biāo)的即歸承租人購(gòu)得，否則，歸最高應(yīng)價(jià)者。

2005年1月1日開(kāi)始實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)拍賣(mài)規(guī)定)第十六條第一款規(guī)定：“拍賣(mài)過(guò)程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買(mǎi)受，如無(wú)更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買(mǎi)人。”可見(jiàn)，該司法解釋采用的“跟價(jià)法”是人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)中保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的統(tǒng)一方法。

“跟價(jià)法”要求優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，須以競(jìng)買(mǎi)人的身份舉牌應(yīng)價(jià)，在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所謂“同等條件”，主要指價(jià)格同等，還包括付款期限、交付方式同等，其他競(jìng)買(mǎi)人須遵守的拍賣(mài)程序、規(guī)則，承租人也應(yīng)遵守。在其他人舉牌應(yīng)價(jià)后，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，拍賣(mài)師高呼三聲，此時(shí)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人可以表示以此最高價(jià)接受。如無(wú)人進(jìn)一步出更高價(jià)，則賣(mài)給優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人;如有更高出價(jià)，而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不為表示的，則拍歸最高應(yīng)價(jià)者。按照“跟價(jià)法”，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人必須積極、主動(dòng)應(yīng)價(jià)，其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)才能獲得保護(hù)。

三、強(qiáng)制拍賣(mài)中保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的程序

根據(jù)拍賣(mài)規(guī)定第十四條和第十六條的規(guī)定，法院強(qiáng)制拍賣(mài)中，對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)須遵循如下程序：

1.拍賣(mài)通知

人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)五日前以書(shū)面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣(mài)日到場(chǎng)(拍賣(mài)規(guī)定第十四條)。

由于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人須以競(jìng)買(mǎi)人身份行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，所以拍賣(mài)通知中要載明拍賣(mài)的時(shí)間、地點(diǎn)、拍賣(mài)原因、拍賣(mài)保證金數(shù)額、交納拍賣(mài)款的期限等內(nèi)容，以便于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人決定是否參與競(jìng)買(mǎi)。

對(duì)于法院尚未知悉的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人，法院應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)公告中一并告知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人參與競(jìng)買(mǎi)的權(quán)利，以及不登記競(jìng)買(mǎi)將喪失其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律后果。

拍賣(mài)通知的時(shí)間不受民法規(guī)定的限制。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。”《民法典》第726條僅要求在出賣(mài)前合理期限內(nèi)通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。應(yīng)當(dāng)指出，在司法拍賣(mài)程序中，人民法院不受民法上規(guī)定的通知時(shí)間的限制，也不受當(dāng)事人雙方約定的通知時(shí)間的限制。只要拍賣(mài)通知符合拍賣(mài)規(guī)定第十四條即可。

2.競(jìng)買(mǎi)登記、交納競(jìng)買(mǎi)保證金、拍賣(mài)日到場(chǎng)

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人須按照拍賣(mài)通知或者拍賣(mài)公告的要求，與其他競(jìng)買(mǎi)人一樣進(jìn)行競(jìng)買(mǎi)登記、交納競(jìng)買(mǎi)保證金，在拍賣(mài)日到場(chǎng)參加競(jìng)拍。未按規(guī)定登記競(jìng)買(mǎi)、交納競(jìng)買(mǎi)保證金的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。另外，“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人經(jīng)通知未到場(chǎng)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”(拍賣(mài)規(guī)定第十四條)。

3.舉牌應(yīng)價(jià)

出現(xiàn)了最高應(yīng)價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人在拍賣(mài)師高呼三次結(jié)束前舉牌應(yīng)價(jià)，且該最高價(jià)達(dá)到本次拍賣(mài)保留價(jià)以上的，就以該應(yīng)價(jià)拍賣(mài)成交給優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。“如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買(mǎi)人”(拍賣(mài)規(guī)定第十六條)。

4.順序相同的多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人同時(shí)表示買(mǎi)受的處理

順序相同的多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人同時(shí)表示買(mǎi)受的，拍賣(mài)司法解釋規(guī)定“以抽簽方式?jīng)Q定買(mǎi)受人”(拍賣(mài)規(guī)定第十六條)。執(zhí)行實(shí)踐中也有采用繼續(xù)加價(jià)拍賣(mài)的辦法，由多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人為競(jìng)買(mǎi)人、以現(xiàn)有的出價(jià)為起拍價(jià)，讓多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人繼續(xù)競(jìng)拍，價(jià)高者得。但拍賣(mài)規(guī)定沒(méi)有采納這種做法。

如果多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人順序不同的，那么應(yīng)當(dāng)由順序在先的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人作為買(mǎi)受人。比如共有人與承租人對(duì)于拍賣(mài)物都享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，共有人基于物權(quán)而產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在物權(quán)效力上優(yōu)先于承租人基于債權(quán)而產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

以上就是“法院強(qiáng)制拍賣(mài)程序中是否保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”的相關(guān)知識(shí)，希望大家能夠多多了解，如果在以后遇到合法的權(quán)益被侵犯的情況，就可以通過(guò)法律武器來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。如果您的情況比較復(fù)雜，科普華君網(wǎng)也提供律師在線(xiàn)咨詢(xún)服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢(xún)。