分析人士指出，除了中介機構(gòu)的炒作，銀行信貸偏向房貸也一路助推了深圳樓市的持續(xù)快速上漲。

房價上漲過快加大房地產(chǎn)風(fēng)險的聚集。近日，深圳經(jīng)濟特區(qū)金融學(xué)會下發(fā)了《關(guān)于加強個人住房貸款風(fēng)險控制措施的決議》，并稱在3月28日起執(zhí)行該決議。業(yè)界分析認為，此舉跟此前叫停首付貸、眾籌炒房相比，對炒房客的打擊力度非常大。

A,發(fā)文全面收緊房貸審核

深圳經(jīng)濟特區(qū)金融學(xué)會上周三發(fā)布《關(guān)于加強個人住房貸款風(fēng)險控制措施的決議》，稱要全面收緊房貸審核，該決定于3月28日執(zhí)行。文件主要內(nèi)容包括：合理把握住房貸款規(guī)模、避免無序的價格競爭、嚴格控制首付貸、認真核實購房人的婚姻狀況、加強購房人償債能力審查、實行差別化的住房貸款條件等。

值得注意的是，文件特別提到“住房貸款申請日前兩年內(nèi)有兩次住房貸款記錄的，應(yīng)拒絕受理房貸業(yè)務(wù);嚴格個人再交易住房貸款首付款資金監(jiān)管，在銀行監(jiān)管比例不得低于房產(chǎn)總價的22%，嚴禁個人再交易住房貸款轉(zhuǎn)存第三方個人銀行賬戶”，這明顯主要針對炒房客。

分析人士指出，“住房貸款申請日前兩年內(nèi)有兩次住房貸款記錄的，應(yīng)拒絕受理”這一條對炒房客尤其具有剛性約束力，其力度可以跟4月1日深圳上調(diào)二手房交易評估價相比。“此舉跟此前叫停首付貸、眾籌炒房相比，對于炒房客打擊力度非常大，對于高價盤、郊區(qū)盤也具殺傷力。”

但這么重要的一個文件為何是深圳經(jīng)濟特區(qū)金融學(xué)會發(fā)布而不是深圳人行來公布?深圳經(jīng)濟特區(qū)金融學(xué)會的業(yè)務(wù)指導(dǎo)單位為“中國人民銀行深圳市中心支行”。坊間認為，該文件對深圳的金融機構(gòu)具有約束力。

B.新增房地產(chǎn)貸款增長較大

近來深圳樓市漲勢較快，記者了解到，除場外配資等中介活動外，銀行信貸實則是主力軍。按銀監(jiān)會的口徑，房地產(chǎn)貸款主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。

數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳市全年新增房地產(chǎn)貸款，占新增各項貸款的一半以上。2023年12月末，深圳市金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額為28223.74億元，同比增長18.40%;比年初增加4368.21億元，增長18.31%。

2023年1月，房地產(chǎn)貸款仍在放量增長。記者從深圳一家國有大行信貸部了解到，該行1月新增貸款中，新增房地產(chǎn)貸款占到貸款總量的一半以上。

多家銀行人士也表示，按揭貸放量也很明顯。一名不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認為，2023年銀行信貸普遍向房地產(chǎn)市場傾斜，除了P2P通過地產(chǎn)中介對接首付貸，銀行表內(nèi)外資金也以各種方式為個人購房加杠桿。

以深圳為例，深圳2023年的首套房貸最低至82折，去年9月30日深圳又出臺樓市新政中“一套房已經(jīng)結(jié)清房貸的，購買二套房可以按照首套房來認定”這樣的政策;再看上海，上海房市首套房按揭利率普遍在85折，83折利率也不在少數(shù)。“銀行信貸對深圳、上海樓市的傾斜，助推這幾個一線城市的樓價一路瘋漲。”上述業(yè)內(nèi)人士如是說。

一名監(jiān)管人士指出，房地產(chǎn)的量價增長得到了銀行的信貸支持，而P2P平臺等中介社會資金又助推了高杠桿風(fēng)險。

C.深圳上海收緊信貸政策穩(wěn)房價

深圳、上海等一線城市的樓價持續(xù)快速上漲，加大房地產(chǎn)風(fēng)險的聚集，而這個風(fēng)險一旦傳遞到金融系統(tǒng)，顯然不是監(jiān)管層愿意看到的。事實上，深圳、上海等一線城市近期已陸續(xù)出臺了抑制炒房行為、打擊炒房客的信貸政策。

深圳方面，近期監(jiān)管部門組織近20家銀行召開房地產(chǎn)信貸監(jiān)管的有關(guān)會議，強調(diào)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，抑制投機性需求，明確將嚴禁銀行理財資金對接各類首付貸產(chǎn)品。記者從深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會官網(wǎng)上看到，4月1日起，深圳市二手房交易評估價格會上調(diào)50%左右。

此外，對于深圳去年9月30日出臺的樓市新政中“一套房已經(jīng)結(jié)清房貸的，購買二套房可以按照首套房來認定”這一條，有監(jiān)管部門建議，將首付比例提高40%—50%。上周五晚，深圳正式出臺相關(guān)信貸調(diào)整政策，對一套房已經(jīng)結(jié)清房貸的，購買二套房首付明確規(guī)定從原來的三成提高到四成。

上海的動作更大。上海上周重拳出擊樓市投機行為：首先是房貸利率統(tǒng)一上調(diào)為不得低于9折，而目前上海房市首套房按揭利率普遍在85折，83折利率也不在少數(shù)，二套房貸款利率上浮10%亦未被嚴格執(zhí)行;其次將執(zhí)行“認房不認貸”的政策，即已有購房記錄，不管貸款是否還清，再次購買都執(zhí)行二套房貸款政策;最后，嚴格執(zhí)行普通和非普通住房首付政策，即普通二套房貸款首付最低五成，非普通二套房貸款最低七成。

在業(yè)內(nèi)人士看來，上海出臺的上述抑制炒樓市的政策中，第二和第三點力度最大，“‘認房不認貸’意味著二套房的認定范圍大大擴充，再加上二套房首付比例和二套房按揭利率的提高，二套房的需求量很有可能將被抑制。”一名銀行業(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者。

上述銀行人士認為，深圳出臺的政策，其效用可以跟4月1日深圳上調(diào)二手房交易評估價相比，但力度遠不如上海直接提高首付成數(shù)和限制優(yōu)惠利率。“銀行一旦提高首付比，可以明顯抑制市場過熱。”

銀行聲音

強調(diào)風(fēng)險控制要控制好節(jié)奏

事實上，經(jīng)濟下行期企業(yè)風(fēng)險升高，加上流動性充裕，在此背景下，大多銀行都收緊了企業(yè)尤其是小微企業(yè)貸款，而選擇做大房貸。“房貸是一個風(fēng)險比較低，也是一個長期可以把客戶黏在銀行的一種產(chǎn)品。”平-安銀行副行長蔡*鳳如此評價。

銀行對于按揭貸款和未來房貸市場走勢普遍比較樂觀。她坦言，房貸這塊業(yè)務(wù)一直在平-安銀行的業(yè)務(wù)占比里比較低，房貸在該行整體零售貸款的占比只有3.78%。“其實我們從去年開始已經(jīng)計劃慢慢把房貸做大，最近國家也有很多政策出臺，所以短期來看，我們認為整個房貸業(yè)務(wù)量會上升”。

分析人士稱，隨著監(jiān)管層抑制炒房的相關(guān)政策陸續(xù)出臺，銀行的房貸策略也將會有所調(diào)整。以平-安銀行為例，該行已明確今年的房貸策略之一就是按照央行監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，首先滿足家庭貸款首套房、改善型住房的需求;其次，會加大風(fēng)險控制，挑選更優(yōu)質(zhì)的發(fā)展商和客戶群，嚴守國家規(guī)定的首付比例。

蔡*鳳說，“大家現(xiàn)在看到很多城市房價上漲很厲害，2008年金融海嘯的源頭就是美國次貸的零首付，所以銀行一定要提高警惕，防止社會資金加大投機性購房的杠桿，導(dǎo)致風(fēng)險向銀行業(yè)傳導(dǎo)。”

這名來自香港的平-安高管強調(diào)，該行會通過資產(chǎn)證券化把資金盤活，也會逐步把房貸按揭比例提高，“但一定會全面考慮2023年總的房貸策略，強調(diào)風(fēng)險控制，控制好節(jié)奏”。

小編獲悉，監(jiān)管已擬要求銀行開展壓力測試，監(jiān)測房價波動對于信貸質(zhì)量的影響，以此審慎合理控制信貸增速和集中度。同時，擬對部分房地產(chǎn)貸款增速過快的銀行，對于其房貸業(yè)務(wù)的合規(guī)等情況開展專項審計和檢查。