分析人士指出，除了中介機構的炒作，銀行信貸偏向房貸也一路助推了深圳樓市的持續快速上漲。

房價上漲過快加大房地產風險的聚集。近日，深圳經濟特區金融學會下發了《關于加強個人住房貸款風險控制措施的決議》，并稱在3月28日起執行該決議。業界分析認為，此舉跟此前叫停首付貸、眾籌炒房相比，對炒房客的打擊力度非常大。

A,發文全面收緊房貸審核

深圳經濟特區金融學會上周三發布《關于加強個人住房貸款風險控制措施的決議》，稱要全面收緊房貸審核，該決定于3月28日執行。文件主要內容包括：合理把握住房貸款規模、避免無序的價格競爭、嚴格控制首付貸、認真核實購房人的婚姻狀況、加強購房人償債能力審查、實行差別化的住房貸款條件等。

值得注意的是，文件特別提到“住房貸款申請日前兩年內有兩次住房貸款記錄的，應拒絕受理房貸業務;嚴格個人再交易住房貸款首付款資金監管，在銀行監管比例不得低于房產總價的22%，嚴禁個人再交易住房貸款轉存第三方個人銀行賬戶”，這明顯主要針對炒房客。

分析人士指出，“住房貸款申請日前兩年內有兩次住房貸款記錄的，應拒絕受理”這一條對炒房客尤其具有剛性約束力，其力度可以跟4月1日深圳上調二手房交易評估價相比。“此舉跟此前叫停首付貸、眾籌炒房相比，對于炒房客打擊力度非常大，對于高價盤、郊區盤也具殺傷力。”

但這么重要的一個文件為何是深圳經濟特區金融學會發布而不是深圳人行來公布?深圳經濟特區金融學會的業務指導單位為“中國人民銀行深圳市中心支行”。坊間認為，該文件對深圳的金融機構具有約束力。

B.新增房地產貸款增長較大

近來深圳樓市漲勢較快，記者了解到，除場外配資等中介活動外，銀行信貸實則是主力軍。按銀監會的口徑，房地產貸款主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等。

數據顯示，2023年深圳市全年新增房地產貸款，占新增各項貸款的一半以上。2023年12月末，深圳市金融機構人民幣各項貸款余額為28223.74億元，同比增長18.40%;比年初增加4368.21億元，增長18.31%。

2023年1月，房地產貸款仍在放量增長。記者從深圳一家國有大行信貸部了解到，該行1月新增貸款中，新增房地產貸款占到貸款總量的一半以上。

多家銀行人士也表示，按揭貸放量也很明顯。一名不愿具名的業內人士認為，2023年銀行信貸普遍向房地產市場傾斜，除了P2P通過地產中介對接首付貸，銀行表內外資金也以各種方式為個人購房加杠桿。

以深圳為例，深圳2023年的首套房貸最低至82折，去年9月30日深圳又出臺樓市新政中“一套房已經結清房貸的，購買二套房可以按照首套房來認定”這樣的政策;再看上海，上海房市首套房按揭利率普遍在85折，83折利率也不在少數。“銀行信貸對深圳、上海樓市的傾斜，助推這幾個一線城市的樓價一路瘋漲。”上述業內人士如是說。

一名監管人士指出，房地產的量價增長得到了銀行的信貸支持，而P2P平臺等中介社會資金又助推了高杠桿風險。

C.深圳上海收緊信貸政策穩房價

深圳、上海等一線城市的樓價持續快速上漲，加大房地產風險的聚集，而這個風險一旦傳遞到金融系統，顯然不是監管層愿意看到的。事實上，深圳、上海等一線城市近期已陸續出臺了抑制炒房行為、打擊炒房客的信貸政策。

深圳方面，近期監管部門組織近20家銀行召開房地產信貸監管的有關會議，強調房地產信貸風險，抑制投機性需求，明確將嚴禁銀行理財資金對接各類首付貸產品。記者從深圳市房地產經紀行業協會官網上看到，4月1日起，深圳市二手房交易評估價格會上調50%左右。

此外，對于深圳去年9月30日出臺的樓市新政中“一套房已經結清房貸的，購買二套房可以按照首套房來認定”這一條，有監管部門建議，將首付比例提高40%—50%。上周五晚，深圳正式出臺相關信貸調整政策，對一套房已經結清房貸的，購買二套房首付明確規定從原來的三成提高到四成。

上海的動作更大。上海上周重拳出擊樓市投機行為：首先是房貸利率統一上調為不得低于9折，而目前上海房市首套房按揭利率普遍在85折，83折利率也不在少數，二套房貸款利率上浮10%亦未被嚴格執行;其次將執行“認房不認貸”的政策，即已有購房記錄，不管貸款是否還清，再次購買都執行二套房貸款政策;最后，嚴格執行普通和非普通住房首付政策，即普通二套房貸款首付最低五成，非普通二套房貸款最低七成。

在業內人士看來，上海出臺的上述抑制炒樓市的政策中，第二和第三點力度最大，“‘認房不認貸’意味著二套房的認定范圍大大擴充，再加上二套房首付比例和二套房按揭利率的提高，二套房的需求量很有可能將被抑制。”一名銀行業內人士這樣告訴記者。

上述銀行人士認為，深圳出臺的政策，其效用可以跟4月1日深圳上調二手房交易評估價相比，但力度遠不如上海直接提高首付成數和限制優惠利率。“銀行一旦提高首付比，可以明顯抑制市場過熱。”

銀行聲音

強調風險控制要控制好節奏

事實上，經濟下行期企業風險升高，加上流動性充裕，在此背景下，大多銀行都收緊了企業尤其是小微企業貸款，而選擇做大房貸。“房貸是一個風險比較低，也是一個長期可以把客戶黏在銀行的一種產品。”平-安銀行副行長蔡*鳳如此評價。

銀行對于按揭貸款和未來房貸市場走勢普遍比較樂觀。她坦言，房貸這塊業務一直在平-安銀行的業務占比里比較低，房貸在該行整體零售貸款的占比只有3.78%。“其實我們從去年開始已經計劃慢慢把房貸做大，最近國家也有很多政策出臺，所以短期來看，我們認為整個房貸業務量會上升”。

分析人士稱，隨著監管層抑制炒房的相關政策陸續出臺，銀行的房貸策略也將會有所調整。以平-安銀行為例，該行已明確今年的房貸策略之一就是按照央行監管的相關規定，首先滿足家庭貸款首套房、改善型住房的需求;其次，會加大風險控制，挑選更優質的發展商和客戶群，嚴守國家規定的首付比例。

蔡*鳳說，“大家現在看到很多城市房價上漲很厲害，2008年金融海嘯的源頭就是美國次貸的零首付，所以銀行一定要提高警惕，防止社會資金加大投機性購房的杠桿，導致風險向銀行業傳導。”

這名來自香港的平-安高管強調，該行會通過資產證券化把資金盤活，也會逐步把房貸按揭比例提高，“但一定會全面考慮2023年總的房貸策略，強調風險控制，控制好節奏”。

小編獲悉，監管已擬要求銀行開展壓力測試，監測房價波動對于信貸質量的影響，以此審慎合理控制信貸增速和集中度。同時，擬對部分房地產貸款增速過快的銀行，對于其房貸業務的合規等情況開展專項審計和檢查。